Амортизация имущества при аренде недвижимости в Австрии

Владельцы коммерческих зданий, арендаторы и арендодатели в Австрии могут рассчитывать на снижение налоговой ставки за счет амортизации затрат на оборудование – Absetzung für Abnutzung (AfA). Списать затраты по налогам можно при покупке и обустройстве здания. При этом необходимо соблюдать определенные законом правила.

Определение и нормативы амортизации

Амортизация – это бухгалтерский термин, который означает снижение стоимости того или иного актива. Предполагается, что недвижимость изнашивается во время использования, в том числе и при аренде. Даже владельцы помещения, проживающие в нем, могут пользоваться налоговыми льготами. Для этого недвижимость должна иметь историческое значение, находиться под защитой государства либо использоваться более чем на 20 %.

График расчета амортизации
Обо всех дополнительных тратах, которые агент намеревается включить в размер своего гонорара, он должен сообщать заказчику письменно

Для старых и новых зданий амортизация при налогообложении учитывается при первоначальных и производственных расходах. Они связаны с покупкой, строительством и обустройством дома. Сюда же входят брокерские и нотариальные гонорары, налоги на приобретение, монтажные работы.

При расчете амортизации не учитывают стоимость земельного участка, на котором стоит здание, так как земля, по определению, не подвержена износу. С 1 января 2016 года из соотношения стоимости постройки и земельного участка вычитается около 40 % цены на землю. Более точный расчет сделает эксперт-оценщик. При предполагаемом сроке службы здания в 66,6 лет ставка амортизации составит 1,5 %. Если же здание построено, например, в 1910 году, AfA повышается до 2 % за 50 лет использования даже без заключения эксперта.

Расчет амортизации

При расчете AfA за основу берут следующие параметры:

  • стоимость приобретения или строительства дома;
  • срок сдачи в аренду;
  • использование дома в частных или коммерческих интересах.

Так, если здание предназначено исключительно для найма, собственник может рассчитывать на вычет всех затрат. Но если собственник сначала жил в доме какое-то время, а затем начал сдавать в аренду, расчет амортизации становится дифференцированным.

AfA для частных домов

Частный дом в Тироле
Налоговая база для амортизации расходов на частный дом, сдаваемый в аренду, зависит от сроков покупки и начала аренды

Согласно Федеральному закону о подоходном налоге, если здание приобрели до 31 марта 2002 года, а в аренду начали сдавать с 1 января 2013 года, налоговая ставка рассчитывается из стоимости недвижимости в период первой аренды. Если собственность приобрели после 1 апреля 2002 года, при налогообложении признается фактическая стоимость покупки.

Важно!

Первая аренда рассматривается в случае, когда собственник не сдавал дом ранее. В противном случае на аренду распространяется прежняя ставка амортизации. То же самое касается недвижимости, полученной в подарок или по наследству.

Пример расчета 1:

В феврале 2002 года семья Вагнер купила дом. Со временем дети выросли и приобрели свое жилье. Супруги большой дом решили сдавать в аренду, а для себя подыскать что-нибудь более компактное.

Стоимость недвижимости в 2002 году составляла 250 000 евро. В эту сумму входили 100 000 евро за дом и 150 000 евро за земельный участок. Сдавать жилье в аренду Вагнеры начали с октября 2017 года. Поскольку дом они приобрели до 31 марта 2002 года, для расчета амортизации будут использовать стоимость недвижимости на момент аренды – 175 000 евро. Применяется ставка AfA в 1,5 % и получается 2 625 евро в год. Но поскольку аренда началась во втором полугодии, вычет с учетом амортизации делится пополам и составляет для 2017 года 1 312,50 евро.

Если бы Вагнеры купили дом в августе 2002 года, в 2017 году они бы использовали для расчета налога фактическую стоимость на момент покупки. При стоимости в 100 000 евро налоговый вычет будет 1 500 евро или 750 евро за полугодие.

AfA для коммерческих зданий

Девушка со швейной машинкой
Если вы используете здание для швейной мастерской, расходы на него можно списать через годовую финансовую отчетность предприятия. Однако придется учесть процент использования площади дома для частных и коммерческих целей

По австрийской налоговой реформе 2015–2016 года введена единая ставка амортизации для коммерческой недвижимости – 2,5 % при сроке полезного использования в 40 лет. Более короткий срок полезного использования и уровень амортизации определяется после экспертного заключения оценщика.

Коммерческое использование старых зданий

Владельцы коммерческой недвижимости могут рассчитывать на дополнительные льготы, если здание является охраняемым памятником. Кроме того, можно списать расходы на ремонт такой недвижимости при ставке AfA в 9 % за 10 лет.

Соответствуют ли принятые меры интересам сохранения исторического здания, решает Федеральное управление по делам памятников. Важно, чтобы эта специальная форма амортизации подтверждалась только в годовых отчетах, но не в частных налоговых декларациях владельца.

Коммерческое и частное использование здания

Иногда коммерческое здание используют и в частном порядке. Например, у собственника в одном доме находится розничный магазин и несколько жилых квартир. В зависимости от соотношения коммерческого и частного использования амортизацию распределяют таким образом:

  1. Коммерческое использование менее 20 % от площади здания. Недвижимость переходит в статус частной собственности, что исключает возможность коммерческой амортизации.
  2. Коммерческое использование до 80 %. Недвижимость оценивается пропорционально. Например, в здании 500 кв. м (60 %) используются под жилье, а 200 квадратов (40 %) – под торговые площади. Следовательно, собственник может вычитать 40 % расходов на обслуживание.
  3. Коммерческое использование свыше 80 %. Здание считается полностью коммерческим, поэтому затраты на него можно списать в полном объеме.

Пример расчета 2:

Герр Хофер работает дизайнером и строит дом. В нем есть мастерская, небольшой магазин для продажи готовой одежды и жилая квартира. Стоимость строительства дома, включая все дополнительные расходы, – 250 000 евро. Квартира на верхнем этаже занимает половину общей площади. Таким образом, герр Хофер может вычесть только 50 % издержек производства из налога на свою деятельность.

Стоимость коммерческой части здания 125 000 евро. Используя его в течение 40 лет с амортизационной ставкой в 2,5 %, герр Хофер вычитает 3 125 евро ежегодно.

Расчет AfA при покупке зданий с исторической ценностью

Старое здание в Форарльберге
Владелец старинного дома, охраняемого государством, может сэкономить на налогах

Амортизация расходов возможна и при покупке исторических зданий. При этом ставка AfA зависит от возраста объекта недвижимости. Если дом построен до 1925 года, амортизация 2,5 % в течение 40 лет. Для объектов недвижимости, построенных позднее, ставка составит 2 % при более чем 50-летнем сроке использования.

Кроме того, инвесторы, которые используют или сдают в аренду охраняемую собственность в коммерческих целях, могут потребовать налоговые вычеты на реконструкцию и модернизацию недвижимости, если она используется не менее 12 лет. За первые 8 лет ставка будет 9 %, за следующие 4 года – 7 %.

Даже если охраняемую государством собственность не сдают в аренду или не используют в коммерческих целях, для владельца все равно сохраняются налоговые преимущества. В этом случае учитывается не более 90 % расходов на ремонт. Ставка AfA составит не более 9 % за 10 лет использования.

Однако не все работы по поддержанию здания учитываются при налогообложении. Например, не вычитаются расходы на ремонт пристроек.

После покупки исторического памятника архитектуры собственнику следует подождать, когда Федеральное управление по делам памятников установит, что будет вычитаться из налогообложения. Дело в том, что под защитой государства может находиться лишь часть здания, например особо ценные с исторической точки зрения барельефы или лепнина на фасаде.

Пример расчета 3:

Герр Грубер унаследовал и вложил свои деньги в здание, построенное в 1921 году, стоимостью 850 000 евро. На объект распространяется ставка амортизации в 2,5 %. В следующие 40 лет герр Грубер может таким образом вычитать 21 250 евро от налога в год. Если бы дом был построен в 1926 году, ставка AfA составила 2 % и при использовании в течение 50 лет ежегодный вычет был 17 000 евро.

Кроме того, с разрешения властей герр Грубер полностью отремонтировал унаследованный дом за 375 000 евро для последующей аренды. В следующие 12 лет эти расходы будут учтены при налогообложении: 9 % за первые 8 лет – 33 750 евро в год; 7 % за следующие 4 года – 26 250 евро.

Если герр Грубер лично проживает в этом доме, он имеет право использовать 90 % расходов для налогообложения – 337 500 евро. В течение 10 лет с нормой амортизации в 9 % ежегодный вычет составит 30 375 евро.

Заключение

Таким образом, в Австрии довольно удобно управлять налогами на недвижимость за счет продуманной системы амортизации. Ставку AfA можно изменять в зависимости от возраста здания и целей его использования. Для большей уверенности при расчете налога лучше обратиться к профессиональным оценщикам и налоговым консультантам, которые подскажут, как выгодно сэкономить на имущественных расходах.

Поделиться в facebook
Поделиться в twitter
Поделиться в whatsapp
Поделиться в telegram

Дополнительно по аренде

12 советов собственникам недвижимости в Австрии: покупка, строительство, аренда, страховка

Аренда недвижимости в Австрии – 6 важных шагов

Арендодатель и арендатор в Австрии: права и обязанности сторон

Все о налоговых вычетах для арендатора в Австрии

Все о стоимости аренды жилья в Австрии

Все о субаренде жилой недвижимости в Австрии

Все об аренде в Австрии

Должен или нет арендатор отдавать собственнику дубликат ключа: что говорит австрийский закон

Домашние животные в арендуемой квартире: правила и ограничения в Австрии

Залог при аренде недвижимости в Австрии: сумма и условия возврата

Как австрийский арендатор должен уведомлять арендодателя о дефектах в квартире

Как арендатору в Австрии избавиться от задолженности по аренде

Как арендатору подготовить жилье при временном отъезде или отпуске

Как в Австрии использовать съемную недвижимость для коммерческих целей

Как в Австрии сдать недвижимость в аренду родственникам

Как составить договор аренды недвижимости в Австрии

Какие налоговые льготы положены домовладельцу в Австрии

Коллекторские агентства в Австрии: как они взимают плату с должников

Прекращение договора аренды: как в Австрии выселяют арендаторов

Протокол приема-передачи недвижимости в Австрии

Сдаем квартиру в Австрии: сбор информации об арендаторе и самостоятельная проверка

Совместная аренда жилья в Австрии: права и обязанности арендаторов

Пролистать наверх