Как в Австрии сдать недвижимость в аренду родственникам

Аренда родственниками особенно привлекательна с точки зрения арендатора: плата относительно невысока, да и свободы поведения в квартире обычно больше, чем у стороннего съемщика. Арендодателю тоже гораздо спокойнее, когда в его собственности проживает человек, которому он может доверять.

Вот только заниженная арендная плата быстро становится недостатком таких отношений: арендодатель заплатит меньший налог, но при этом не сможет рассчитывать на солидный налоговый вычет.

Могут ли родственники рассчитывать на скидку

В Австрии нет правовых требований, которые жестко регулируют размер арендной платы. Здесь применяют так называемый принцип свободного договора – арендодатель, сдающий квартиру внуку или брату, имеет полное право снизить для него квартплату как посчитает нужным.

Ключ передают из рук в руки
У арендодателя есть полное право скинуть несколько десятков евро с арендной платы для своего родственника. Главное – не остаться потом в убытке

Но и в таких случаях крайне желательно заключить договор аренды во избежание возможных затруднений. В конце концов, даже близкий родственник может задолжать по оплате.

Специалисты по операциям с недвижимостью рекомендуют придерживаться хотя бы приблизительно той суммы, которая установлена в том или ином районе. Ведь размер арендной платы не берется с потолка – она включает в себя налоги, пошлины и расходы на техническое обслуживание. После всех вычетов арендодатель должен остаться с прибылью.

Важно!

Если арендодатель дает скидку родственникам, он не должен делать это за счет расходов на коммунальные услуги. Здесь никакие льготы не допускаются, потому что плата за газ, свет, воду и прочее – это расходы, которые в конечном итоге оплачивает собственник.

Налоговые льготы

Арендодатель, получающий прибыль от сдачи недвижимости, должен платить налог с прибыли. При этом он может рассчитывать на налоговый вычет, в случае если налоговая служба согласится с условиями в договоре аренды по размеру арендной платы.

К договорам со слишком низкой арендной ставкой налоговые органы относятся с особым вниманием. Если налоговик посчитает, что арендодатель получает минимальную прибыль, он имеет полное право отказать ему в налоговых льготах.

Поэтому при предоставлении своим родственникам жилья в аренду следует учесть два важных фактора: оптимальный размер квартплаты с учетом налогового вычета и письменное подтверждение ренты.

Размер арендной платы с учетом издержек

Арендодатель должен самостоятельно нести определенные расходы, например на ремонт отопительного оборудования. Эти издержки он и может вычесть из налога. Однако он имеет на это право только в том случае, если сумма, которую платит арендатор, составляет не менее 66 % от установленной местной арендной платы. Если арендная ставка ниже, возможна только пропорциональная амортизация налогового вычета.

Как это выглядит на практике:

Арендная ставка выше 66 %

Арендодатель сдает две квартиры, сходные по метражу и обстановке. Одну снимает его родственник за 350 евро в месяц, другую – сторонний арендатор за 500 евро. Издержки на каждую квартиру – 300 евро. Арендная плата родственника составляет 70 % от сопоставимой арендной платы, что выше 66-процентного предела. Поэтому за обе квартиры арендодатель может вычесть из налога 600 евро.

Арендная ставка ниже 66 %

Представим, что арендная плата для сына снижена до 300 евро, а для стороннего арендатора она остается той же. Расходы на ремонт по-прежнему оплачиваются в размере 300 евро. Теперь арендная плата сына составляет лишь 60 % от сопоставимой арендной платы, что ниже 66 %. Таким образом, арендодатель за квартиру сына может списать лишь 60 % с налога, то есть 180 евро. За обе квартиры сумма вычета составит 480 евро (180 евро + 300 евро).

В Австрии нет официального индекса ренты, который бы устанавливал сравнительную арендную плату. Фактически местная рента рассчитывается на основе ставок аренды, исходя из типа жилья, его размеров, местоположения и оснащения.

Договор аренды с родственниками

Фактические отношения аренды являются основным требованием для налогообложения. По сути их можно даже не фиксировать в письменной форме, так как для налогового признания достаточно соглашения на словах.

Пожилой мужчина и девушка
Тот, кто позволяет родственникам, например внучке, арендовать квартиру дешевле, может попасть в налоговую ловушку

Но если арендодатель хочет доказать необходимость налоговых вычетов, договор аренды лучше оформить письменно, особенно если собственник делает скидку для своих родственников. Ведь у налоговой службы не должно быть вопросов, насколько реализованы условия, о которых договорились арендатор и арендодатель.

Чтобы налоговая инспекция признала условия договора аренды подходящими для налогообложения, нужно выполнить три условия:

  1. Соглашения, задокументированные в договоре аренды, подтверждают своевременность и регулярность арендной платы.
  2. Размер арендной платы сформулирован четко, без двусмысленностей.
  3. Договор аренды содержит условия, которые может выполнить любой арендатор – и родственник, и человек, не являющийся членом семьи.

Рассмотрим такую ситуацию:

Арендатор долго не платит арендную плату, следовательно, это влечет за собой выселение. Однако если квартиру снимает родственник, собственник прощает долги или дает гораздо больший срок для их возврата.

При таком раскладе налоговая инспекция не признает отношения аренды и не дает согласие на налоговый вычет.

Как избежать неприятных сюрпризов

Ничто и никто в Австрии не запрещает арендодателям сдавать жилье в аренду родственникам или друзьям. Условия в договоре прописывают индивидуально.

Тем не менее отношения аренды по своим ключевым принципам одинаковы для всех. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, арендодателю нужно сделать следующее:

  1. Заключить письменный договор. Это не является признаком недоверия, но обеспечит прозрачность взаимоотношений между арендатором и арендодателем. Полезным письменное соглашение окажется и при предоставлении в налоговую инспекцию для оформления льгот.
  2. Грамотно рассчитать сумму аренды. Скидка не должна быть слишком большой, в противном случае арендодатель получит налоговый вычет частично.
  3. Скидка на арендную плату не должна исходить из коммунальных расходов, бремя которых несет арендодатель.
Поделиться в facebook
Поделиться в twitter
Поделиться в whatsapp
Поделиться в telegram

Дополнительно по аренде

12 советов собственникам недвижимости в Австрии: покупка, строительство, аренда, страховка

Амортизация имущества при аренде недвижимости в Австрии

Аренда недвижимости в Австрии – 6 важных шагов

Арендодатель и арендатор в Австрии: права и обязанности сторон

Все о налоговых вычетах для арендатора в Австрии

Все о стоимости аренды жилья в Австрии

Все о субаренде жилой недвижимости в Австрии

Все об аренде в Австрии

Должен или нет арендатор отдавать собственнику дубликат ключа: что говорит австрийский закон

Домашние животные в арендуемой квартире: правила и ограничения в Австрии

Залог при аренде недвижимости в Австрии: сумма и условия возврата

Как австрийский арендатор должен уведомлять арендодателя о дефектах в квартире

Как арендатору в Австрии избавиться от задолженности по аренде

Как арендатору подготовить жилье при временном отъезде или отпуске

Как в Австрии использовать съемную недвижимость для коммерческих целей

Как составить договор аренды недвижимости в Австрии

Какие налоговые льготы положены домовладельцу в Австрии

Коллекторские агентства в Австрии: как они взимают плату с должников

Прекращение договора аренды: как в Австрии выселяют арендаторов

Протокол приема-передачи недвижимости в Австрии

Сдаем квартиру в Австрии: сбор информации об арендаторе и самостоятельная проверка

Совместная аренда жилья в Австрии: права и обязанности арендаторов

Пролистать наверх