Субаренда – временная передача прав аренды от арендатора третьему лицу. В Австрии такая форма рентных отношений практикуется довольно часто. Для того, кому срочно нужно жилье, субаренда становится выгодным решением. Она дает возможность снять не целую квартиру, а отдельную комнату за небольшие деньги.
Основные особенности субаренды
При оформлении субаренды в Австрии соблюдают определенные условия:
- Субарендная плата не должна значительно превышать основную ренту. В противном случае это грозит арендатору выселением.
- Обязательное письменное разрешение от арендодателя.
- Для отклонения заявки на субаренду необходимы веские причины.
Требования к договору субаренды
Соглашение о субаренде похоже на договор аренды. Это тоже юридический документ, условия которого выполняют арендатор и субарендаторы. В договоре обязательно должны быть указаны:
- имена и подписи сторон;
- описание дома или квартиры;
- размер месячной арендной платы и депозита;
- периоды уведомления;
- количество выдаваемых ключей.
Чем больше деталей стороны учтут в договоре, тем лучше он поможет в возможных спорах. Крайне желательно обговорить следующие моменты:
- кто отвечает за ущерб, нанесенный помещению и интерьеру;
- какие правила дома соблюдает субарендатор;
- предусмотрен ли в доме план и очередность уборки;
- разрешено ли курение в квартире;
- допускается использовать балкон или террасу для барбекю.
Любую мелочь, которая может вызвать разногласие, нужно четко прописать в договоре.
Важно!
При заключении договора субаренды не нужен адвокат или брокер. Бланк соглашения находится в свободном доступе на сайте Ассоциации арендаторов. Главное, чтобы второстепенный договор был согласован с основным договором об аренде. Например, если в основном договоре прописано, что жилец квартиры соблюдает «тихий час» с 10 вечера до 7 утра, этому же правилу подчиняется и субарендатор.
Ограничение на стоимость субаренды
Согласно австрийскому Закону об аренде, плата по субаренде может составлять не более 150 % от основной арендной ставки. Но чаще всего субарендаторам сдают отдельные комнаты в доме или квартире. Поэтому целесообразно рассчитать цену за квадратный метр и добавить пропорциональную надбавку не более 150 % от общей арендной платы. При этом важно разделить и коммунальные расходы.
Для арендодателя такая форма ренты – весьма прибыльный бизнес, так как он продолжает получать плату за обслуживание помещения. Тем не менее доходы от субарендного договора за вычетом доходов от основной аренды необходимо указать в налоговой декларации.
Права и обязанности сторон при субаренде
Субарендатор должен точно знать, что собственник дал разрешение на субаренду. Также он имеет полное право настаивать на письменном договоре.
Конечно, у субарендатора значительно меньше прав, чем у арендатора, и он не может требовать больше, чем прописано в основном договоре аренды. Если собственник выселяет основного жильца, вслед за ним свои вещи должен собрать и субарендатор. Правда, в этом случае он может предложить себя в качестве нового арендатора.
Зто у субарендатора меньше обязанностей по сохранности имущества. Если квартире нанесен ущерб, за это отвечает основной жилец.
Если субарендатор не выплачивает аренду, это не повод для основного жильца приостановить свои выплаты собственнику. То есть финансовые обязательства остаются в силе независимо от поведения второго жильца.
Прекращение субаренды
Договор о субаренде не попадает под полную правовую защиту Закона об аренде как основное соглашение. Арендатор вправе разорвать договор, если нарушены его интересы или возникли личные потребности. Обжаловать расторжение договора субарендатор не может.
Пожалуй, единственный строгий правовой момент, предусмотренный Законом, – это возвращение переплаты по аренде. Если субарендатор обнаружит, что основной жилец запросил с него слишком высокую субренту, он может обратиться с жалобой в арбитражный суд или Ассоциацию арендаторов.
Заключение
У договора субаренды есть свои преимущества и недостатки. Субарендатор несет меньше ответственности за предоставленное помещение, чем основной жилец. Да и за невыплату ренты в конечном итоге отвечает арендатор.
Однако у субарендатора и прав меньше, чем у арендатора. На любую претензию основной жилец может ответить одной фразой: если что-то не нравится – съезжайте.
Кстати, в крупных городах Австрии, особенно в курортных зонах, квартиры в субаренде популярны среди туристов. Вместо того, чтобы платить за дорогой отель, можно снять недорогую комнату на 2–3 дня. Главное, чтобы собственник жилья дал на это разрешение.