Как составить договор аренды недвижимости в Австрии

Соглашение об аренде – это основа для отношений арендатора и арендодателя. Но нередки случаи, когда двусторонний договор содержит условия, которые не разрешены законом. Поэтому при оформлении договора важно четко понимать, какие пункты включать в обязательном порядке, а какие нет.

Форма договора

Договор аренды – это соглашение между арендатором и арендодателем о выплате определенной арендной платы, дающей арендатору право на индивидуальное пользование квартирой. Если речь идет о квартире в кондоминиуме, арендатор получает свободный доступ в дом и право пользования прачечной, лифтом и т. п. Доход от аренды добавляется к операционным расходам, которые учитывают в договоре.

Купюры евро на договоре аренды
Строгой и последовательной формы договора аренды в Австрии нет. Каждый документ составляется с учетом основных и дополнительных условий совершающейся сделки

По ссылкам ниже можно скачать и ознакомиться с шаблонами договоров на немецком языке для разных типов недвижимости. Обратите внимание, что эти документы даны лишь в качестве ориентира и не имеют юридической силы:

Обязательные условия договора

Договор аренды действителен только в том случае, если содержит обязательные пункты и условия.

Данные сторон

В договоре должно быть четко прописано, кто является арендатором, а кто арендодателем. Если договор заключают с несколькими арендаторами, возникает солидарная ответственность. Это означает, что все квартиросъемщики, указанные в договоре, несут равную ответственность по арендной плате.

Данные об объекте аренды

Вписывают точный адрес жилья и что именно арендуется. Арендатор должен знать, чем он может пользоваться в съемном жилье. Например, есть ли у него право доступа на парковку. Здесь же указывается площадь недвижимости и согласуется форма использования – частное или коммерческое.

Арендная плата

Арендатор должен точно знать, какую ежемесячную сумму он платит арендодателю. Помимо платы за квартиру, указывают, что арендатор оплачивает эксплуатационные расходы. В обязательном порядке необходимо согласовать, имеет ли право арендодатель индексировать арендную ставку.

Кроме того, обозначаются дата платежа и способ оплаты: наличными или переводом на банковский счет арендодателя.

Чтобы выяснить, на какую сумму рассчитывать, арендатор может использовать региональный индекс цен на аренду, а также соответствующие предельные арендные ставки в качестве основы для оценки. Если основная арендная плата превышает лимиты, арендатор может потребовать скорректировать стоимость, ссылаясь на Закон об аренде.

По суммам эксплуатационных расходов конкретных правовых положений нет. Если вы ищете квартиру, стоит сравнить размеры коммунальных платежей в объектах, сходных по метражу и местоположению. Если арендатор подозревает, что эксплуатационные расходы явно завышены, он имеет полное право запросить у арендодателя коммунальные квитанции.

Сумма депозита

Депозит – определенная страховая сумма, которую отдают сразу после подписания договора. Это финансовая защита арендодателя в случае, если арендатор повредит что-либо в квартире и придется делать ремонт. По австрийским законам размер депозита может составлять до 6 месячных арендных ставок.

Правила дома

В большинстве жилых домов существуют обязательные правила проживания, которые указывают в договоре. Например, запрет на курение или разрешение на использование балкона для барбекю только с электрогрилем.

Срок действия договора

Отношения ренты предусматривают два типа аренды: временную (фиксированную) и постоянную.

Двухэтажный дом
При подписании договора аренды важно учитывать тип жилья – не на каждый объект недвижимости в Австрии распространяется Закон об аренде

Временная или фиксированная аренда ограничена датой, которую отмечают в договоре. При этом минимальный срок аренды – не менее 3 лет. Если договор об аренде не разрывается или не продлевается по истечении этого срока, он действует еще 3 года. Далее, если никто из сторон не против, договор автоматически становится постоянным.

Важно!

Трехлетнее ограничение действует только для квартир, на которые распространяется Закон об аренде (Mietrechtsgesetz).

К ним относятся:

  • квартиры в зданиях, построенных до 1 июля 1953 года, где есть более двух сдаваемых в аренду объектов;
  • жилье в кондоминиумах, построенных до 9 мая 1945 года, в которых есть более двух сдаваемых в аренду объектов;
  • квартиры в субсидированном арендованном жилье с более чем двумя объектами аренды.

Временная аренда накладывает определенные ограничения на досрочное расторжение договора. Из трех минимальных лет арендатор обязан прожить в квартире не менее года, и только потом может прервать договор аренды. Но обязан за 3 месяца до прекращения договора подать письменное уведомление.

Фиксированный договор подойдет тем, кто снимает дом на одну или две семьи, так как на него не распространяется действие Закона о найме, а значит стороны руководствуются только условиями, прописанными в договоре. Хотя при такой сделке у домовладельца, по умолчанию, больше прав, чем у арендатора, выселить вас раньше обозначенного в договоре срока он не может. И кстати, при фиксированной аренде плата за ренту составляет около 2 евро за кв. м.

Если срок действия договора не проставлен, он считается бессрочным. Такой тип соглашения выгоден для большинства арендаторов. Здесь более гибкие арендные ставки, а кроме того, договор может быть расторгнут арендатором в любое время с учетом трехмесячного срока уведомления. Арендодатель же может совершить аналогичные действия только через суд, доказав необходимость в выселении жильца.

Необязательные условия договора

К дополнительным условиям договора относятся индивидуальные особенности жилья и пожелания арендодателя. Например, он может прописать запрет на содержание в квартире домашних животных. Однако это запрет не распространяется на мелких питомцев, вроде хомячков или рыбок.

Также стороны могут договориться о перемещении мебели и бытовой техники по квартире. Так, собственник вправе запретить жильцу выносить кровать из одной комнаты и ставить ее в другую. Либо, наоборот, арендатор волен расставлять мебель и бытовую технику так, как ему хочется.

Когда сделку можно оспорить или считать ничтожной

В австрийском законодательстве существует такое понятие, как защита от опрометчивых решений. Во-первых, оно предполагает определенный срок на обдумывание решения по заключению договора об аренде. Во-вторых, перед подписанием соглашения будущий арендатор должен лично осмотреть жилье, так как даже самое подробное описание объекта третьим лицом не может заменить личное впечатление.

Супруги и брокер
Если в съемной квартире поселятся супруги, договор необходимо заключить с ними обоими, иначе такое соглашение будет неполноценным и его можно оспорить

В практике арендных отношений часто бывают случаи, когда квартиру ищут муж и жена, но на осмотр приходит кто-то один. И он же подписывает договор, убедив арендатора, что партнер согласен с описанием квартиры и условиями проживания.

Если соглашение подписал только один партнер, оно считается оспоримым, так что второй партнер имеет право его аннулировать.

Заключение

Бесплатные шаблоны договоров аренды можно найти в Австрийской торговой палате. Кроме того, если сделка совершается через риелторское агентство, все нужные формы есть у брокера.

При подписании договора важно помнить, что у каждой стороны есть не только права, но и обязанности. Например, арендатор обязан самостоятельно оплатить мелкий ремонт, но расходы на серьезные поломки несет уже арендодатель. Следовательно, чем подробнее будут прописаны основные и дополнительные условия, тем меньше возникнет спорных моментов, которые могут привести к разрыву соглашения.

Поделиться в facebook
Поделиться в twitter
Поделиться в whatsapp
Поделиться в telegram

Дополнительно по аренде

12 советов собственникам недвижимости в Австрии: покупка, строительство, аренда, страховка

Амортизация имущества при аренде недвижимости в Австрии

Аренда недвижимости в Австрии – 6 важных шагов

Арендодатель и арендатор в Австрии: права и обязанности сторон

Все о налоговых вычетах для арендатора в Австрии

Все о стоимости аренды жилья в Австрии

Все о субаренде жилой недвижимости в Австрии

Все об аренде в Австрии

Должен или нет арендатор отдавать собственнику дубликат ключа: что говорит австрийский закон

Домашние животные в арендуемой квартире: правила и ограничения в Австрии

Залог при аренде недвижимости в Австрии: сумма и условия возврата

Как австрийский арендатор должен уведомлять арендодателя о дефектах в квартире

Как арендатору в Австрии избавиться от задолженности по аренде

Как арендатору подготовить жилье при временном отъезде или отпуске

Как в Австрии использовать съемную недвижимость для коммерческих целей

Как в Австрии сдать недвижимость в аренду родственникам

Какие налоговые льготы положены домовладельцу в Австрии

Коллекторские агентства в Австрии: как они взимают плату с должников

Прекращение договора аренды: как в Австрии выселяют арендаторов

Протокол приема-передачи недвижимости в Австрии

Сдаем квартиру в Австрии: сбор информации об арендаторе и самостоятельная проверка

Совместная аренда жилья в Австрии: права и обязанности арендаторов

Пролистать наверх