Как австрийский арендатор должен уведомлять арендодателя о дефектах в квартире

Время от времени в съемной квартире что-то приходит в негодность и требует ремонта. Неизбежно возникают вопросы, в каких случаях нужно уведомлять арендодателя о дефектах обязательно и кто оплачивает ремонт?

Обязанность арендодателя

В Австрии обязанности собственника недвижимости регулируются Законом об аренде (MRG) либо Общегражданским кодексом (ABGB). Все зависит от того, попадает или нет собственность под свод законов. В основном на старые австрийские дома распространяется MRG, а на новостройки – ABGB.

В соответствии с ABGB

§ 1096 общего Гражданского кодекса гласит, что арендодатель обязан передать квартиру в комфортном для проживания состоянии и обеспечить поддержание этих условий.

Закон допускает, что арендодатель и арендатор могут в индивидуальном порядке договориться о распределении обязанностей. Но недопустимо перекладывать на арендатора все обязательства по обслуживанию помещения.

В соответствии с MRG

Мужчина удаляет плесень со стен
За удаление плесени в квартире обычно отвечает арендодатель, если по договору эта обязанность не переложена на арендатора. Но такая условность допускается только для жилья, попадающего под MRG частично

Если квартира попадает под действие MRG, обязанности арендодателя определяются § 3 этого кодекса. В отличие от Общегражданского кодекса, MRG регулирует ограниченные обязательства и они не могут быть переданы арендатору. Собственник обязан:

  • ухаживать за общими частями дома: крышей, фасадами, лестницами, дымоходами;
  • устранять серьезный ущерб на объектах аренды, который может угрожать здоровью жильцов;
  • следить за отопительным оборудованием: бойлерами, котлами, системой распределения тепла;
  • следить за лифтами, прачечными; подключать к водопроводу или канализации, устанавливать счетчики, электрощитовые и распределительные коробки;
  • устанавливать энергосберегающие элементы.

Например, протечку пола на балконе обязан устранить арендодатель, так как это относится к общим частям дома. Если же с перил балкона на пол упал цветочный горшок и повредил плитку, за ремонт отвечает арендатор.

Обязан арендодатель разобраться и с плесенью в доме, независимо от причин ее появления. Даже если черные пятна покрыли стены из-за того, что арендатор неправильно выставил температуру отопления.

Порядок уведомления об обнаруженных дефектах

Ручка в руке, написание письма
За удаление плесени в квартире обычно отвечает арендодатель, если по договору эта обязанность не переложена на арендатора. Но такая условность допускается только для жилья, попадающего под MRG частично

Если арендатор обнаружил дефект, ему необходимо:

  1. Зафиксировать дефект, например сделать фотографию. В свою очередь, если арендодатель считает, что ущерб причинен по вине жильца, он должен это доказать.
  2. Немедленно сообщить о дефекте собственнику жилья. Во-первых, это позволит в кратчайший срок устранить неисправность, во-вторых, затягивание с уведомлением снижает шансы арендатора на компенсацию.

Важно!

Уведомить арендодателя можно и в устной форме, но специалисты по арендной недвижимости рекомендуют делать это письменно с подробным указанием неисправности. Это позволит в дальнейшем подтвердить требования о снижении арендной платы.

Что делать, если арендодатель не отвечает

Парень морщится под душем
Если температура воды в квартире колеблется от кипятка до ледяной, арендатор может уменьшать арендную плату до тех пор, пока арендодатель не наладит нормальное водоснабжение

Если арендодатель не отвечает на жалобу, закон предоставляет арендаторам несколько вариантов воздействия.

Снижение арендной платы

С того момента, когда дефект начал негативно влиять на качество жизни в квартире, у арендатора есть право на сокращение арендной платы. Здесь жильцу стоит проявить осмотрительность. Чрезмерное снижение аренды может привести к задолженности по квартплате, что грозит арендатору судебными исками и выселением.

В этом вопросе есть смысл опереться на прецедентное право. Так, согласно постановлению окружного суда Граца, арендатор имеет право сократить ренту на 80 %, если в квартире в течение длительного времени нет света и воды. А окружной суд Вены допускает снижение арендной платы на 10 %, если из-за неисправности смесителя в душевой жилец может обжечься горячей водой.

Чтобы не обратить снижение ренты против самих себя, арендаторам следует предварительно проконсультироваться с юристом или специалистом Ассоциации арендаторов Австрии.

Чтобы не подвергать себя излишнему риску, арендатор может продолжать платить ту же сумму аренды. Но при этом составить на имя арендодателя письменное уведомление, в котором указать, что ренту платит с оговорками. В дальнейшем, подсчитав разницу между основной рентой и вычетом за ущерб, жилец может ее вернуть.

Самостоятельный ремонт

Если арендодатель игнорирует сообщения арендатора о дефектах, жилец может устранить повреждения за свой счет и уведомить об этом собственника. После этого он сможет потребовать компенсацию понесенных расходов. Возможность компенсации зависит от характера и степени ущерба. Если в субботу в квартире прорвало водопровод, арендатор не должен ждать понедельника, чтобы сообщить об этом владельцу. Ему необходимо незамедлительно принять меры, чтобы не допустить затопления. Если дефект не опасен для дома или здоровья, прежде чем начать ремонт, лучше проконсультироваться с юристом.

Судебный иск

Жильцы квартир, на которые в полном объеме распространяется действие Закона об аренде, имеют право подать иск на принудительное исполнение арендодателем своих обязанностей. В этом случае вопрос решается в районном суде.

Если арендодатель игнорирует и решение суда, последний назначает Zwangsverwalter, официального попечителя, который действует от лица арендатора и добивается от собственника исполнения обязанностей.

Иск могут подать и арендаторы квартир, которые находятся под действием Общегражданского кодекса. Судебная процедура аналогична той, которая применятся для квартир под MRG.

Право на компенсацию

Двое смотрят на дыру в потолке
Если арендатор решил самостоятельно починить неисправность в доме, для последующей компенсации ему необходимо уведомить об этом арендодателя

При определенных обстоятельствах арендодатель отвечает не только за устранение ущерба. Он должен возместить ущерб арендатору. Согласно постановлению Верховного суда Австрии, если прорыв водопровода был предсказуем из-за ветхости труб, арендатор имеет право на компенсацию.

В это же время австрийская судебная практика подразумевает, что арендатор должен по возможности предотвратить или уменьшить ущерб, насколько это возможно. Если жилец заметил, что водопровод находится в аварийном состоянии, он должен известить об этом арендодателя.

Заключение

Крайним вариантом урегулирования конфликта может быть выезд арендатора из квартиры без предварительного уведомления. Согласно § 1117 ABGB, такая мера применяется, если квартира или ее часть становятся непригодными для проживания.

Поделиться в facebook
Поделиться в twitter
Поделиться в whatsapp
Поделиться в telegram

Дополнительно по аренде

12 советов собственникам недвижимости в Австрии: покупка, строительство, аренда, страховка

Амортизация имущества при аренде недвижимости в Австрии

Аренда недвижимости в Австрии – 6 важных шагов

Арендодатель и арендатор в Австрии: права и обязанности сторон

Все о налоговых вычетах для арендатора в Австрии

Все о стоимости аренды жилья в Австрии

Все о субаренде жилой недвижимости в Австрии

Все об аренде в Австрии

Должен или нет арендатор отдавать собственнику дубликат ключа: что говорит австрийский закон

Домашние животные в арендуемой квартире: правила и ограничения в Австрии

Залог при аренде недвижимости в Австрии: сумма и условия возврата

Как арендатору в Австрии избавиться от задолженности по аренде

Как арендатору подготовить жилье при временном отъезде или отпуске

Как в Австрии использовать съемную недвижимость для коммерческих целей

Как в Австрии сдать недвижимость в аренду родственникам

Как составить договор аренды недвижимости в Австрии

Какие налоговые льготы положены домовладельцу в Австрии

Коллекторские агентства в Австрии: как они взимают плату с должников

Прекращение договора аренды: как в Австрии выселяют арендаторов

Протокол приема-передачи недвижимости в Австрии

Сдаем квартиру в Австрии: сбор информации об арендаторе и самостоятельная проверка

Совместная аренда жилья в Австрии: права и обязанности арендаторов

Пролистать наверх