Законы Австрии не требуют обязательного оформления протокола приема-передачи арендной собственности. Тем не менее он считается важным документом в отношениях арендатора и арендодателя в начале аренды и по ее завершении.
Если, например, арендодатель замечает, что в ванной комнате откололась плитка, протокол поможет арендатору доказать, что это произошло до его вселения и ущерб он возмещать не должен. И наоборот, документ подтвердит, что ущерб нанесен за время аренды, а значит, у арендодателя есть полное право удержать соответствующую сумму из депозита.
Процедура приема-передачи недвижимости
Перед тем, как завезти свою мебель и вещи в съемную квартиру, арендатор должен осмотреть пустую квартиру и оценить ее состояние. Лучше всего это сделать за день до заселения. Осматривают помещение вместе с арендодателем или его представителем. Нужно отметить и задокументировать все возможные дефекты, чтобы потом за них не платить. Вместе с арендатором и арендодателем на приеме квартиры должен присутствовать свидетель – риелтор или управляющий имуществом.
Арендатор внимательно осматривает стены, полы, окна и двери, фиксирует все дефекты на фотокамеру. Дополнительно рекомендуется сделать план-эскиз квартиры и отметить на нем обнаруженные повреждения.
Важно знать разницу между дефектом и обычными следами проживания. Выцветшие обои, небольшие трещины на кафельной плитке и просверленные в стенах дырочки для картин – это следы. А вот водянистые пятна на паркете, отслоение штукатурки и частично оторванный подвесной потолок – уже дефект.
Важно!
Чем точнее описывают дефекты, тем больше их доказательная ценность в случае спора. Например, такая формулировка, как «на внутренней стороне двери в ванной глубокая трещина длиной 10 см» предпочтительнее, нежели «в ванной повреждена дверь».
Примерно по такому же принципу передают жилье арендодателю, когда все найденные им дефекты сравниваются с отмеченными в протоколе при приеме.
Кстати, в доме прием и сдача объекта происходят более обстоятельно, чем в квартире. В зависимости от размера недвижимости процедура может занять целый день. Связано это с тем, что арендодатель отвечает за состояние всего дома. Поэтому в акте приема-сдачи стоит отметить состояние не только жилых комнат, но и гаража, чердака, подвала и придомовой территории.
Форма протокола приема-передачи недвижимости
В австрийском жилищном праве не предусмотрено строгой формы акта приема-передачи. Но за несколько десятилетий судебных тяжб, связанных с исками по возмещению ущерба и их оспариванию, сложился перечень определенных пунктов, которые вносят в протокол:
- Данные арендатора и арендодателя с указанием всех контактов и адресов проживания.
- Данные о присутствующих свидетелях, включая адрес и телефон.
- Дата и время осмотра.
- Покомнатная оценка состояния квартиры.
- Номера и показания счетчиков электричества, газа, воды, централизованного теплоснабжения.
- Количество переданных ключей.
- Прочие замечания.
- Подписи участников аренды и свидетелей.
Пункт, касающийся оценки помещения, удобнее оформить в виде таблицы:
| Комната | Дефекты не найдены | Отмеченные повреждения | Замечания |
|---|---|---|---|
| Кухня | |||
| Ванная | |||
| Туалет | |||
| Прихожая | |||
| Гостиная | |||
| Спальня | |||
| Детская комната | |||
| Другие комнаты | |||
| Балкон | |||
| Гараж | |||
| Подвал | |||
| Мастерская |
В идеале протокол приема-передачи недвижимости заполняется быстро. Если жилец соблюдал все установленные правила проживания и бережно относился к имуществу, владельцу недвижимости остается только подтвердить, что повреждений не обнаружено. Но если в ходе заполнения акта обнаружились серьезные дефекты, требующие ремонта, данные об этом заносят в протокол.
Проверка коммуникаций
Согласно положениям Общего гражданского кодекса Австрии, арендодатель должен передать арендатору квартиру в состоянии, удобном для проживания. И это означает не только чистые и пригодные для жилья комнаты. Должны работать все выключатели, розетки, быть исправными проводка и водопровод.
Электричество
Перед тем как заселить жильца, необходимо проверить электропроводку в квартире или доме. Для этого каждый выключатель, розетки проверяют с помощью любого зарядного устройства. Если в доме есть электробойлеры, следует осмотреть и их.
Водопроводные трубы и соединения
Пятна плесени и влаги на стенах, особенно в ванной комнате – крайне тревожный знак. Это может указывать на протекание труб или их соединений. Поэтому целесообразно проверить водопроводные коммуникации, к которым есть прямой доступ, выключатель, который управляет подачей воды в доме. Также следует опробовать все краны, душ и сливной бачок унитаза на предмет протечек.
Количество ключей
Перед заселением арендатор получает все ключи от дома или квартиры, а при выселении их сдает. Это, кстати, касается и тех ключей, которые арендатор сделал самостоятельно. Кроме ключей от квартиры в наборе должны быть ключи от:
- подвала;
- чердака;
- почтового ящика;
- межкомнатных дверей.
За утерю ключа арендатор возмещает ущерб. Правда, арендодатель должен доказать, что арендатор потерял ключ из-за небрежности.
При приеме ключей необходимо убедиться, что они подходят ко всем замкам. Отдельный ключ от квартиры может храниться у арендодателя, но это не означает, что он имеет свободный доступ в помещение в любое время дня и ночи. Арендодатель может войти в дом или квартиру, если арендатор, к примеру, в отпуске, а в помещении требуется срочный ремонт.
Когда нужно освободить помещение полностью
Иногда в договоре аренды предусмотрено, что квартиру при выселении жильца нужно полностью освободить. Арендатор должен вывезти мебель, снять картины, шторы и даже обои. В том числе арендодатель может потребовать от арендатора перекрасить стены. Все эти нюансы можно отразить в протоколе при сдаче жилья после окончания аренды.
Заключение: чек-лист проверки недвижимости
Перед оценкой следует составить чек-лист с указанием, где, что и как нужно проверить, чтобы сверяться с ним при составлении протокола. Состоять он должен из следующих пунктов:
- Проверить стены и потолки на предмет влажных пятен.
- Проверить пол: есть ли царапины и пятна.
- Проверить, как открываются и закрываются окна. Нет ли зазоров между рамой и оконной коробкой.
- Как работают смесители на кухне и в ванной. Сливается ли вода в туалете.
- Насколько надежно закреплена сантехника: умывальник, унитаз, раковина, трубы. Проверить нагреватель воды.
- Списать показания счетчиков.
- Проверить наличие всех ключей от дома.
- Допускается ли косметический ремонт жилья. Если ремонт сделан, в протоколе нужно отразить, какие изменения внес арендатор в обстановку.
Даже если арендатор и арендодатель за годы аренды ни разу не сталкивались со спорными моментами и доверяют друг другу, это не отменяет необходимость протокола, заверенного подписями участников аренды и свидетелей. Помните – устное согласие сторон при приеме-сдаче недвижимости не принимается во внимание с юридической точки зрения.