Какие налоговые льготы положены домовладельцу в Австрии

В Австрии собственник квартиры, получающий доход от аренды, должен платить с него налог. Кроме того, он несет расходы на ремонт, рекламные объявления, услуги брокеров. Кажется, что от прибыли мало что остается, но часть затрат арендодатель может вычесть из налога.

Основные типы расходов

Австрийский арендодатель может учесть при налогообложении 2 типа расходов:

  1. Регулярные. Поддержание собственности в жилом состоянии, амортизация, проценты по кредитам.
  2. Нерегулярные. Ремонтные работы, брокерские сборы, пошлины за налоговые и юридические консультации.

По факту арендодатели должны стараться включать как можно больше расходов в налоговую декларацию, чтобы воспользоваться налоговыми льготами.

Затраты на амортизацию и обновление интерьера

Сдаваемое в аренду жилье постепенно изнашивается: стены, потолки, полы – все это необходимо своевременно обновлять. Также собственник должен периодически обставлять жилплощадь новой мебелью. Такие расходы учитывают при налогообложении за счет амортизации. Это позволяет арендодателям вычесть затраты на покупку мебели и обновление квартиры, распределенные в течение срока службы недвижимости.

Строитель с планом нового дома
Расходы на капитальный ремонт дома для аренды можно в дальнейшем учесть при налогообложении

Общая сумма расходов, которую арендодатели указывают ежегодно в своей налоговой декларации, рассчитывается в соответствии с налоговой базой и ставкой амортизации затрат на оборудование – Absetzung für Abnutzung (AfA).

Основой оценки для расчета амортизации является, как правило, стоимость приобретенного имущества без стоимости земельного участка.

Важно!

Если собственник приобрел недвижимость до 31 марта 2002 г. и начал сдавать ее после 1 января 2013 г., в качестве налоговой базы он использует условные затраты на приобретение имущества в первый год аренды.

Для арендных домов, как правило, применяется фиксированный коэффициент AfA в 1,5 %, что соответствует сроку службы дома в 66 лет и 6 месяцев. Если же дом был построен до 1915 года, коэффициент AfA составляет не более 2 %. Этот процент умножается на расчетную основу.

Рассмотрим два примера расчета:

  1. В декабре 2001 года некто покупает дом за 350 000 евро и сдает его семье. Из этой суммы 150 000 евро приходятся на стоимость здания, остальные 200 000 – на земельный участок. При коэффициенте в 1,5 % амортизация составит 2 250 евро.
  2. Собственник живет в своем доме по декабрь 2012 года, а с 1 января 2013 года сдает его в аренду. Он должен подтвердить условную стоимость недвижимости в первый год аренды. С учетом того, что недвижимость в Австрии дорожает с каждым годом, с 1 января 2013 года цена поднимется примерно до 180 000 евро. Значит, ежегодная амортизация составит 2 700 евро.

Если собственник получил недвижимость в подарок или унаследовал, ставка амортизации затрат на оборудование будет такой же, как при прежнем владельце.

Компенсация убытков доходом

Дорогостоящие ремонтные работы или временное отсутствие новых жильцов может привести арендодателя к убыткам. Однако он может их компенсировать за счет дохода, полученного в том же году от самостоятельной коммерческой деятельности.

Столяр за работой
Если у арендодателя есть бизнес, например столярная мастерская, доходы от нее он может учесть при налогообложении аренды

Например, за один год собственник потратил на ремонт недвижимости 10 000 евро. При этом он владеет компанией, которая занимается электромонтажными работами и приносит 40 000 евро ежегодного дохода. Теперь он может компенсировать затраты на аренду, снизив налоговую базу до 30 000 евро, что в свою очередь уменьшит бремя подоходного налога.

Если же прибыли в текущем году нет, налоговое преимущество для арендодателя теряется.

Также налоговая обратит внимание на то, является ли аренда постоянным источником дохода или для арендодателя это что-то вроде хобби и случайного заработка. Если фискальный инспектор обнаружит, что собственник время от времени сдает домик на колесах своему родственнику за копейки, ни о каких налоговых льготах не будет и речи.

Аренда как малое предпринимательство

Аренда с чистым годовым оборотом в 30 000 евро считается малым бизнесом. В этом случае собственник будет освобожден от уплаты НДС, но не сможет учитывать в налоговой декларации расходы по издержкам на недвижимость. Если арендодатель хочет получить налоговые льготы, ему придется выбрать вариант с подоходным налогом. Вариант с учетом издержек выгоден тем, кто вкладывает солидные инвестиции в капитальный ремонт или расширение площади арендной недвижимости.

Впрочем, постоянно менять форму налогообложения не получится. Выбрав учет НДС, собственник будет работать по соответствующей налоговой базе в течение 5 лет.

Налоговые льготы до и после аренды

Налоговое законодательство Австрии предусматривает налоговые льготы даже в тех случаях, когда жилье простаивает без арендатора.

Пояс с инструментами
Если у арендодателя есть бизнес, например столярная мастерская, доходы от нее он может учесть при налогообложении аренды

Например, до заселения нового жильца собственник делает ремонт в квартире, нанимает брокера или покупает рекламные площади. После заключения договора аренды понесенные расходы он сможет учесть в налоговой декларации как расходы на привлечение.

После окончания договора аренды также могут потребоваться дополнительные расходы, например связанные с выселением арендатора. Это опять же ремонт помещения, коммунальные платежи и прочее. Такие расходы тоже учитывают в налоговой декларации для получения вычета.

Заключение

У арендодателя в Австрии есть немало способов списать часть расходов через налоговые льготы. Самое главное здесь – заполнять налоговую декларацию без ошибок, точно зная, какие расходы учтут фискальные органы. Попытка же обмануть налоговую может вылиться в серьезные штрафы. Поэтому для большей надежности стоит обратиться к консультантам по налогам или в Австрийскую ассоциацию защиты прав домовладельцев.

Поделиться в facebook
Поделиться в twitter
Поделиться в whatsapp
Поделиться в telegram

Дополнительно по аренде

12 советов собственникам недвижимости в Австрии: покупка, строительство, аренда, страховка

Амортизация имущества при аренде недвижимости в Австрии

Аренда недвижимости в Австрии – 6 важных шагов

Арендодатель и арендатор в Австрии: права и обязанности сторон

Все о налоговых вычетах для арендатора в Австрии

Все о стоимости аренды жилья в Австрии

Все о субаренде жилой недвижимости в Австрии

Все об аренде в Австрии

Должен или нет арендатор отдавать собственнику дубликат ключа: что говорит австрийский закон

Домашние животные в арендуемой квартире: правила и ограничения в Австрии

Залог при аренде недвижимости в Австрии: сумма и условия возврата

Как австрийский арендатор должен уведомлять арендодателя о дефектах в квартире

Как арендатору в Австрии избавиться от задолженности по аренде

Как арендатору подготовить жилье при временном отъезде или отпуске

Как в Австрии использовать съемную недвижимость для коммерческих целей

Как в Австрии сдать недвижимость в аренду родственникам

Как составить договор аренды недвижимости в Австрии

Коллекторские агентства в Австрии: как они взимают плату с должников

Прекращение договора аренды: как в Австрии выселяют арендаторов

Протокол приема-передачи недвижимости в Австрии

Сдаем квартиру в Австрии: сбор информации об арендаторе и самостоятельная проверка

Совместная аренда жилья в Австрии: права и обязанности арендаторов

Пролистать наверх