Арендодатель и арендатор в Австрии: права и обязанности сторон

Права и обязанности арендатора и арендодателя в Австрии регулируются Законом о праве на аренду и Государственным гражданским кодексом. Особенность австрийской правовой базы жилищных отношений в том, что она допускает индивидуальные договоренности сторон. Это позволяет заключить арендный договор на максимально выгодных условиях для всех его участников.

Права арендатора

Основное право арендатора – проживать в арендованной квартире или доме в соответствии с заключенным договором. При этом съемщик жилья должен обеспечить арендодателю или его уполномоченному представителю свободный доступ в жилье. С одной стороны, владелец недвижимости сможет убедиться, что его собственность используется без нарушений, с другой – провести срочный ремонт, например, вставить новые окна или починить крышу.

Счастливая пара с ключами от дома
Австрийские законы работают одинаково справедливо по отношению и к арендатору, и к арендодателю

Право компенсации

Однако косметические и капитальные улучшения объекта аренды означают по сути вмешательство в права арендатора. Поэтому любые ремонтные работы должны быть с ним согласованы.

Кроме того, у арендатора есть право на компенсацию затрат. Например, квартиросъемщик нанимает уборщицу или сам убирает мусор, оставленный после ремонта, а значит несет личные расходы, которые нужно учесть при расчете текущей арендной платы. Потребовать компенсацию арендатор может как во внесудебном порядке, так и через суд.

Право на снижение арендной платы

Недовольная пара с ковшиком ловит струю воды
Протекающие потолки – веская причина потребовать снижения арендной платы. Главное здесь – вовремя сообщить о происшествии владельцу квартиры

Если изменения, внесенные арендодателем в объект аренды, ухудшают условия проживания и могут привести к несчастному случаю, например оставлена открытой проводка, арендатор имеет право потребовать снижение арендной платы. Также рассчитывать на снижение платы можно в случае серьезных дефектов оборудования в доме, например при поломке нагревательного котла.

Основными причинами снижения арендной платы считаются:

  • заражение квартиры плесенью;
  • шум из-за проводимых строительных работ;
  • поломка системы отопления.

В законе нет точных показателей по сокращению арендной платы. Предусмотрено, что ее уменьшение должно соответствовать продолжительности и степени непригодности арендуемого имущества. Фактически арендную ставку могут снизить на 100 %, если квартира становится непригодной для проживания.

Но после того, как арендодатель устранил дефект, арендная плата восстанавливается в прежнем размере.

В практике австрийских судов есть прецеденты по сокращению арендной платы:

  • Опасное для здоровья массовое заражение плесенью – на 100 %.
  • В квартире длительное время нет электричества или воды – на 80 %.
  • Питьевая вода загрязняется из-за старых свинцовых труб – на 25 %.
  • Максимум 18 градусов тепла в квартире в январе и феврале – на 10 %.
  • Шум – на 5 %.

Если договор аренды заключен на определенный срок, обжаловать размер арендной платы можно в течение 3 лет, но не позднее 6 месяцев до завершения действия соглашения. Для бессрочных договоров ограничений по времени подачи обжалования размера арендной платы нет.

Право на передачу аренды

Семейный завтрак
По факту в одной съемной квартире могут прожить несколько поколений одной семьи

Если арендатор съезжает со съемной квартиры, он может передать права аренды близким родственникам. При определенных условиях они вступают в права аренды автоматически.

Здесь все зависит от того, попадает ли жилье под действие Закона о найме. Как правило, это старые здания, для которых разрешение на строительство выдано до 9 мая 1945 года. Для домов на одну или две семьи применяются отдельные соглашения аренды.

В Законе о найме есть два существенных ограничения на передачу прав аренды:

  1. Жилье после съезда арендатора должно оставаться съемным.
  2. Родственники арендатора, которым перейдут права аренды, должны жить вместе с арендатором на съемной квартире от 2 до 5 лет, в зависимости от степени родства.

Кто из родственников может получить право аренды:

  • родственники по прямой линии;
  • супруги;
  • приемные дети;
  • братья и сестры, если они прожили с арендатором не менее 5 лет.

Срок проживания не учитывается в трех случаях:

  1. Арендатор и родственники переехали в съемную квартиру вместе.
  2. Супруги живут в квартире со дня их свадьбы.
  3. Дети живут в квартире с рождения.

Даже если основной арендатор умирает, у родственников сохраняется право на аренду. Когда жилье не попадает в сферу действия Закона о найме, наследники арендатора заключают специальный договор.

Если Закон о найме применяется, родственники после смерти арендатора вступают в права аренды автоматически. Кроме того, продолжить жить в съемной квартире может и компаньон арендатора, но только если он въехал одновременно с ним и прожил совместно не менее 3 лет.

Важно!

Если родственники не хотят вступать в права аренды, они должны уведомить об этом арендодателя не позднее чем через 14 дней после смерти основного арендатора. В противном случае они несут ответственность по всем обязательствам, возникшим в период аренды основного арендатора.

Право на прекращение аренды

Право на расторжение договора аренды со стороны арендатора меняется в зависимости от срока действия договора.

В бессрочных соглашениях прописывается срок письменного уведомления о прекращении аренды. При этом у арендатора есть полное право не указывать в таком письме причины расторжения. Если сроки уведомления не указаны, письмо направляют за месяц до расторжения договора.

Если договор аренды заключен на определенный срок, уведомление о расторжении можно направить после первого года проживания. Для этого у арендатора есть 3 месяца, но крайний срок подачи уведомления ограничен месяцем до даты расторжения.

Важно!

Перед заключением договора арендатору стоит сразу определиться, на какой срок он снимает квартиру. Если есть вероятность, что из съемного жилья придется выехать уже через 5–6 месяцев после заселения, лучше заключить бессрочный договор, который налагает меньше обязательств по уведомлению. Если же арендатор уверен, что проживет в квартире не менее года, можно рассмотреть договор с ограничением по времени.

Обязанности арендатора

Основная обязанность арендатора – вовремя платить ежемесячную арендную плату. А также относиться бережно ко всему арендуемому имуществу.

Оплата депозита

Свинья-копилка
Депозит – весьма надежная форма защиты жилья, сдаваемого в аренду. Размер депозита, который возвращается арендатору, зависит от того, насколько примерным и добросовестным жильцом он был

Депозит – это определенная страховая сумма, которую арендатор отдает арендодателю в начале срока аренды. По решению Верховного суда, сумма депозита должна быть соразмерна ежемесячной арендной плате и, возможно, ценной арендованной мебели. В Законе о найме арендодателям разрешается назначать депозит в сумме до 6 ежемесячных арендных платежей.

Если у арендатора нет возможности выплатить депозит сразу, он может договориться с владельцем жилья о рассрочке. В любом случае арендатор должен получить квитанцию от арендодателя с указанием уплаченной суммы.

Совет

Если у арендатора есть долг по оплате, он не может гасить его депозитом. При этом арендодатель вправе использовать депозит для ремонта квартиры.

Оплата за обслуживание дома

Кроме арендной платы существуют операционные или эксплуатационные расходы. Согласно Закону о найме, арендатор должен оплачивать:

  • счета за воду;
  • газ и освещение;
  • страховые премии;
  • техническое обслуживание объекта, например замену лампочек в лифте;
  • административные сборы;
  • уборку мусора;
  • обслуживание дымохода;
  • борьбу с вредителями.

Завершение аренды

После завершения срока аренды арендатор обязан вернуть квартиру владельцу в том же состоянии, в котором принял. Различные повреждения, например ободранные обои, квартиросъемщик исправляет за свой счет. При этом арендодатель может подать иск в суд о возмещении ущерба, который необходимо возместить в течение 3 лет.

Однако за обычный износ, вроде протертой за время проживания обивки кресел, арендатор не отвечает.

Если после отъезда арендатора в квартиру въедет его родственник или знакомый, арендатор обязан уведомить об этом владельца жилья.

Все ключи от дома или квартиры, в том числе те, которые арендатор сделал самостоятельно, необходимо передать арендодателю или его представителю. Если ключи отправить по почте или кинуть в почтовый ящик, это не будет считаться фактическим завершением арендных отношений.

Права арендодателя

Основные права владельца жилья касаются изменения арендной платы и распоряжения своей собственностью.

Увеличение арендной платы

Мужчина перфоратором отбивает плитку со стены
Если владелец сделал ремонт в квартире, улучшив тем самым жилищные условия, он может повысить размер арендной платы, частично возместив свои расходы

После заключения договора аренды арендодатель получает право увеличивать арендную плату после ремонта или при индексации цен на недвижимость и коммунальные услуги. При этом новая арендная ставка не должна превышать местную сравнительную ренту с точки зрения размера и местоположения сопоставимых квартир.

Нельзя повышать арендную плату, если договор аренды заключен на срок менее 4 лет. Каждое последующее увеличение арендной платы должно быть не ранее, чем через год после предыдущего.

Распоряжение имуществом

У арендодателя есть право посещать свою собственность, делать необходимый ремонт, проверять показания счетчика или устранять последствия коммунальных аварий и поломок оборудования. Если необходимо, арендодатель может сделать к арендуемому дому пристройку или разбить сад. При этом, как было указано выше, о подобных действиях необходимо предупредить арендатора.

Владелец недвижимости имеет право потребовать, чтобы арендатор соблюдал определенные правила, установленные в частном порядке. Например, собственник может запретить содержание в доме или квартире домашних животных, а также установить время «тихого часа», когда жильцу запрещено громко слушать музыку.

Прекращение договора аренды

Арендодатель вправе прекратить аренду при определенных условиях. Если у арендатора есть задолженность за 2 месяца и более и он был предупрежден об уплате долга, арендодатель может расторгнуть договор без предварительного уведомления. Точно так же договор расторгается, если арендатор нарушает его условия по использованию квартиры и соблюдению установленных правил.

Арендодатель может отказаться от новых арендаторов, предложенных предыдущим квартиросъемщиком, если ему необходимо поселиться в квартире самому или заселить своих родственников.

Обязанности арендодателя

Арендодатель обязан поддерживать свою собственность в хорошем состоянии.

Своевременно ремонтировать системы отопления, водо- и газоснабжения, осветительные приборы. В кондоминиумах владелец жилья отвечает и за поддержание чистоты и порядка в коридоре.

Уведомить жильца о своем появлении в квартире или начале ремонта арендодатель должен минимум за 1–2 недели. О повышении арендной платы хозяин квартиры обязан сообщать письменно с указанием причин.

Заключение

Австрийское законодательство четко регулирует взаимоотношения арендодателя и арендатора. Самое главное в этих отношениях – составить подробный договор аренды, в котором прописаны все действия сторон, его копии должны храниться и у арендодателя, и у арендатора.

Если права той или иной стороны нарушены, следует обратиться в Ассоциацию арендаторов или к юристу, специализирующемуся на жилищном законодательстве.

Поделиться в facebook
Поделиться в twitter
Поделиться в whatsapp
Поделиться в telegram

Дополнительно по аренде

12 советов собственникам недвижимости в Австрии: покупка, строительство, аренда, страховка

Амортизация имущества при аренде недвижимости в Австрии

Аренда недвижимости в Австрии – 6 важных шагов

Все о налоговых вычетах для арендатора в Австрии

Все о стоимости аренды жилья в Австрии

Все о субаренде жилой недвижимости в Австрии

Все об аренде в Австрии

Должен или нет арендатор отдавать собственнику дубликат ключа: что говорит австрийский закон

Домашние животные в арендуемой квартире: правила и ограничения в Австрии

Залог при аренде недвижимости в Австрии: сумма и условия возврата

Как австрийский арендатор должен уведомлять арендодателя о дефектах в квартире

Как арендатору в Австрии избавиться от задолженности по аренде

Как арендатору подготовить жилье при временном отъезде или отпуске

Как в Австрии использовать съемную недвижимость для коммерческих целей

Как в Австрии сдать недвижимость в аренду родственникам

Как составить договор аренды недвижимости в Австрии

Какие налоговые льготы положены домовладельцу в Австрии

Коллекторские агентства в Австрии: как они взимают плату с должников

Прекращение договора аренды: как в Австрии выселяют арендаторов

Протокол приема-передачи недвижимости в Австрии

Сдаем квартиру в Австрии: сбор информации об арендаторе и самостоятельная проверка

Совместная аренда жилья в Австрии: права и обязанности арендаторов

Пролистать наверх