Все об аренде в Австрии

Австрийцы привыкли постоянно переезжать с места на место в пределах страны в поисках более привлекательных условий для работы. Поэтому аренда, пожалуй, самая распространенная форма проживания – лишь 25 % населения постоянно живут в собственных домах и квартирах.

В Австрии предусмотрены два свода законов, в которых права и обязанности сторон прописаны до мелочей. Это Закон об аренде и Общегражданский кодекс.

Что важно знать арендатору

Молодая пара с коробками
Австрийцы постоянно переезжают с места на место, меняя работу. Поэтому и аренда жилья распространена здесь довольно широко

В связи с высоким спросом на жилье в Австрии, арендатор должен подтвердить свои возможности для найма квартиры или дома, в том числе доказать платежеспособность. Нередко даже за небольшую дешевую квартиру в старом доме между потенциальными арендаторами может развернуться нешуточная борьба.

Подготовка к аренде

Начнем с того, что самостоятельным арендатором в Австрии можно стать после 18 лет. Молодые люди от 14 до 18 лет могут рассчитывать на аренду, но для этого им потребуется разрешение от родителей и подтверждение финансовых возможностей.

При поиске жилья руководствуются следующими характеристиками:

  • метражом помещения;
  • местоположением дома или квартиры;
  • стоимостью аренды.

Самостоятельный поиск жилья вести довольно сложно, так как приходится перерабатывать огромный объем информации, сопоставляя цены и описания. Гораздо эффективней обратиться к риелтору, который подберет оптимальный вариант по требованиям и возможностям клиента, организует встречу сторон и подготовит необходимые документы.

Правда, стоит учесть, что за свои услуги риелтор возьмет комиссию, которая составит 1–2 ставки по арендной плате за месяц.

Осмотр квартиры – один из важнейших этапов перед заселением. Необходимо тщательно изучить помещение на предмет всевозможных дефектов, вплоть до мелких трещин на паркете.

Категорически важно подготовиться и к встречным вопросам от собственника жилья. В первую очередь арендодатель интересуется, способен ли потенциальный арендатор оплачивать аренду. Предоставлять выписки со счета закон, конечно, не обязывает, но такое доказательство может сильно повысить шансы на заключение договора аренды.

Права и обязанности арендатора

Семейная пара осматривает квартиру
Все права и обязанности арендатора необходимо прояснить еще до подписания договора аренды

Эти два аспекта аренды переплетены между собой очень тесно. По многим вопросам рентных отношений австрийский закон находится на стороне арендатора. Тем не менее почти каждый правовой пункт содержит оговорки и исключения, налагающие на жильца ответственность за реализацию своих прав. Естественно, что все права и обязанности должны быть четко прописаны в договоре.

Ключевые права жильца:

  1. Право проживания в соответствии с обговоренными условиями.
  2. Право на компенсацию затрат.
  3. Право на снижение арендной платы в случае ухудшения жилищных условий.
  4. Право на передачу аренды близким родственникам.
  5. Право на расторжение договора.

Важно!

Договор аренды может быть срочным или бессрочным. В первом случае досрочно расторгнуть договор арендатор сможет только, если прожил на съемной квартире минимум год. Тогда, уведомив арендодателя за 3 месяца о своем выселении, он может прекратить действие договора. Во втором случае жилец может съехать в любой момент, не указывая причину расторжения договора.

Самыми частыми предметами правовых споров между жильцом и собственником можно назвать:

  1. Заселение с домашними животными. Арендатор может въехать в квартиру со своим котом или собакой, но за разодранный животным диван или покусанных соседей он будет нести ответственность перед арендодателем.
  2. Дубликат ключа. Арендодатель не имеет права требовать у арендатора второй ключ для себя. Здесь сторонам необходимо договориться о всех возможных случаях, когда собственнику потребуется доступ в квартиру, в частности, во время отпуска арендатора .
  3. Коммерческое использование квартиры . Только с разрешения собственника. Это касается не только открытия рабочего кабинета в одной из комнат, но и субаренды, например для туристов.

К основным обязанностям арендатора относятся:

  1. Уплата депозита при заселении . Это определенная страховая сумма, за счет которой арендодатель может покрыть ущерб, нанесенный жилью, или задолженность по квартплате.
  2. Своевременная оплата аренды. Чрезмерно накопленный долг – самая частая и очевидная причина для выселения.
  3. Оплата операционных расходов. Это коммунальные платежи, связанные с уборкой мусора, водоснабжением, подачей газа, электричества и т. д.
  4. Соблюдение правил дома. Поддерживая добрососедские отношения, жилец зарабатывает репутацию добросовестного и надежного арендатора.
  5. Уведомление обо всех дефектах во время аренды . О любом происшествии, будь то прорыв канализации, короткое замыкание или поломка оборудования, необходимо немедленно сообщить арендодателю.
  6. Завершение аренды. По истечении договора арендатор должен вернуть квартиру собственнику в том состоянии, в котором принял.

Что важно знать арендодателю

Передача ключей
Передавая ключи жильцу, арендодатель, как и арендатор, берет на себя строгие обязательства по соблюдению договора аренды

Собственнику жилья необходимо тщательно заботиться о состоянии квартиры, которую он сдает в аренду. Его доход будет зависеть от качества ремонта, меблировки и коммунального оборудования. Кроме того, арендодатель регулирует сумму арендной платы , понижая или повышая ее, в зависимости от обстоятельств.

Права и обязанности арендодателя

Собственник имеет право:

  1. Увеличивать арендную плату – если сделан дорогой ремонт или произошла индексация цен на недвижимость и операционные услуги.
  2. Распоряжаться недвижимым имуществом – арендодатель вправе сделать капитальную перепланировку квартиры или дома, приобрести новую мебель и поставить новое оборудование. Главное при этом – заранее уведомить жильца.
  3. Передать аренду жилья своим родственникам. Здесь важно продумать баланс между само собой разумеющейся скидкой и расходами на жилье.
  4. Расторгнуть аренду. Если за арендатором числится солидная задолженность по квартплате или он грубо нарушает правила проживания, собственник может прекратить действие договора аренды без предварительного уведомления.

Арендодатель обязан поддерживать жилье в пригодном состоянии и принимать превентивные меры – устранять неполадки в работе водопровода, следить за электропроводкой и удалять плесень – тогда он не даст поводов жильцу требовать снижения арендной платы.

О своем появлении в квартире, о ремонтных работах и изменениях в арендной плате собственник должен письменно уведомлять жильца минимум за неделю. Нелишним будет и указать причины того или иного действия.

Как арендатору и арендодателю сократить расходы

Калькулятор и чеки
Налоговые вычеты позволяют арендаторам и собственникам частично компенсировать расходы на аренду

Обе стороны договора аренды могут вычесть часть расходов на жилье из налогов. Главное, соблюсти условия, по которым предоставляются налоговые льготы.

Льготы для арендатора

Самыми надежными и распространенными способами сэкономить на налогах при аренде для жильца являются:

  1. Расходы на переезд. Налоговый вычет полагается, если арендатор переезжает из-за нового места работы в другой город.
  2. Вычет за двойное проживание (Doppelter Haushaltsführung). Допускается, если жилец ведет два домашних хозяйства: в собственной квартире и съемной.
  3. Работа на дому. Если арендатор организует рабочий офис на съемной квартире, он может применить амортизацию затрат на оборудование – Absetzung für Abnutzung (AfA). Помимо затрат на офисную технику также можно использовать налоговые льготы при использовании телефона и интернета в рабочих целях.
  4. Вычет по ущербу от стихийных бедствий. Учитываются расходы на ремонт, вывоз поврежденной мебели и покупку новой.

Льготы для арендодателя

При налогообложении собственник арендуемого жилья может учесть регулярные и нерегулярные расходы:

  1. Затраты на амортизацию и обновление интерьера. На эксплуатацию жилья, ремонт и обновление также распространяется упомянутая выше процедура Absetzung für Abnutzung.
  2. Компенсация убытков. Покрыть расходы на поддержание собственности в жилом состоянии арендодатель может за счет доходов от прочей коммерческой деятельности.
  3. Аренда как малое предпринимательство. Если чистая прибыль арендодателя до 30 000 евро в год, он может выбрать вариант налогообложения без учета НДС.
  4. Расходы на привлечение и обустройство жилья после выселения арендатора. Затраты на брокера, покупка рекламных объявлений, капитальный ремонт помещения можно указать в налоговой декларации для получения вычета.

Как обезопасить себя от несоблюдения контрагентом договора

Самый очевидный и действенный способ защитить интересы сторон во время действия аренды – составить максимально подробный договор, в котором прописать все возможные ситуации. При этом перед заключением договора арендаторы и арендодатели должны заполнить протокол приема-передачи, где фиксируют все найденные неисправности. О том, что такой документ составлен, также необходимо указать в соглашении.

Но что делать, если условия договора все же нарушены?

Если у арендатора есть веские доказательства нарушений собственником своих обязанностей, он может обратиться в Ассоциацию арендаторов Австрии. Специалисты окажут юридическую помощь в случае судебных разбирательств.

Самой серьезной проблемой для арендодателя можно назвать задержку по квартплате. Если арендатор не реагирует на уведомления и требования, собственник жилья может либо обратиться в арбитражный суд, либо нанять коллекторское агентство. В последнем случае сборщики долгов выкупают задолженность и решают финансовые споры с арендатором своими способами.

Заключение

Аренда жилья в Австрии – непростой процесс, который начинается еще задолго до того, как жилец переедет. Поиск жилья, осмотр, составление договора, выполнение правил и решение спорных вопросов – для каждого действия существуют свои законы и рекомендации.
Конечно, это не значит, что арендаторы и арендодатели обязаны досконально знать несколько сотен параграфов законов, касающихся аренды. Для тех, кто только начинает снимать или сдавать квартиру, надежнее будет нанять риелтора или консультанта по недвижимости. А более опытные в этом плане австрийцы и так знают о подводных камнях рентных отношений.

Поделиться в facebook
Поделиться в twitter
Поделиться в whatsapp
Поделиться в telegram

Дополнительно по аренде

12 советов собственникам недвижимости в Австрии: покупка, строительство, аренда, страховка

Амортизация имущества при аренде недвижимости в Австрии

Аренда недвижимости в Австрии – 6 важных шагов

Арендодатель и арендатор в Австрии: права и обязанности сторон

Все о налоговых вычетах для арендатора в Австрии

Все о стоимости аренды жилья в Австрии

Все о субаренде жилой недвижимости в Австрии

Должен или нет арендатор отдавать собственнику дубликат ключа: что говорит австрийский закон

Домашние животные в арендуемой квартире: правила и ограничения в Австрии

Залог при аренде недвижимости в Австрии: сумма и условия возврата

Как австрийский арендатор должен уведомлять арендодателя о дефектах в квартире

Как арендатору в Австрии избавиться от задолженности по аренде

Как арендатору подготовить жилье при временном отъезде или отпуске

Как в Австрии использовать съемную недвижимость для коммерческих целей

Как в Австрии сдать недвижимость в аренду родственникам

Как составить договор аренды недвижимости в Австрии

Какие налоговые льготы положены домовладельцу в Австрии

Коллекторские агентства в Австрии: как они взимают плату с должников

Прекращение договора аренды: как в Австрии выселяют арендаторов

Протокол приема-передачи недвижимости в Австрии

Сдаем квартиру в Австрии: сбор информации об арендаторе и самостоятельная проверка

Совместная аренда жилья в Австрии: права и обязанности арендаторов

Пролистать наверх