Все о стоимости аренды жилья в Австрии

Изменить стоимость арендной платы за жилье могут и арендатор, и арендодатель. Естественно, что для этого должны быть разумные обоснования и причины. Но на практике даже с оправданным изменением суммы ренты ситуация не всегда бывает ясной с правовой точки зрения.

Увеличение стоимости аренды

Каждый год 1 апреля в Австрии арендная плата корректируется по индексу потребительских цен. Как правило, в сторону увеличения – с 2000 года она повысилась более чем на 30 %.

Стопки монеток
В Австрии цены на недвижимость растут каждый год, что неминуемо отражается на размере аренды

Чтобы арендодатель мог увеличить арендную плату и адаптировать ее к местным ценам, в договор аренды включают положение о гарантии стоимости. Это значит, что при повышении цен на недвижимость, например на 10 %, рост арендной ставки не может превышать этого значения.

Правила повышения аренды

Перед тем, как увеличить стоимость аренды, арендодатель обязан письменно уведомить об этом жильца не позднее, чем за 14 дней до срока платежа. Согласно австрийскому Закону об аренде, у арендатора есть месяц с момента получения уведомления на рассмотрение требований собственника жилья.

Если арендная плата соответствует индексу ренты, жилец соглашается с ее увеличением. В противном случае он вправе потребовать расторжения договора.

Как узнать индекс ренты

Если арендатор сомневается в адекватности арендной платы или суммы ее увеличения, он может уточнить текущие значения в таблице индексов квартплаты и отследить их изменения за последние 2 года по всей Австрии. Удобнее всего это делать с помощью одного из крупнейших специализированных сайтов по недвижимости Immowelt.

Динамика средней цены аренды за квадратный метр в Австрии
Изменение средней цены аренды в федеральных землях Австрии за квадратный метр

Повышение арендной платы после ремонта

Увеличение арендной платы допускается при серьезном ремонте, который улучшает качество жизни в снимаемой квартире или доме. Например, арендодатель может поставить новые окна и провести теплоизоляцию. Повышение ренты также оправдано, если собственник поставил новую кухню или построил во дворе дома детскую площадку.

Величина аренды и местоположение

В той или иной федеральной земле ориентировочная рента увеличивается на 4,5–4,7 % за 3 года. Стоимость арендной платы устанавливают в зависимости от цен на недвижимость, уровня благосостояния и элитности района. Так, в 2017 году самым дорогим городом Австрии был Инсбрук со средней величиной арендной платы в 15,30 евро. За ним следовали Зальцбург (14,50 евро) и Вена (14 евро).

Дом на одну семью
Разница между стоимостью домов, сходных по метражу и обстановке, в Вене, Тироле и Форарльберге может составлять несколько сотен евро

Стоит учитывать, что средние значения могут разниться даже в рамках одного города. Например, во Внутреннем городе Вены арендная плата сейчас приближается к 20 евро, хотя в не самом удаленном от центра Оттакринге она составляет чуть более 13 евро.

Насколько арендные ставки соответствуют покупной цене

Чтобы понять, насколько целесообразна величина аренды и ее повышение, сравнивают цены на покупку или строительство жилья. Например, в Вене почти нет квартир дешевле 2 000 евро за квадратный метр.

Пример по расчету аренды:

Возьмем квартиру площадью 100 м², купленную за 250 000 евро. Если стоимость аренды около 5,40 евро за квадратный метр, годовой доход будет не менее 6 500 евро. Следовательно, инвестиции окупятся не раньше, чем через 38 лет. При этом в расчет не включены ремонтные работы и модернизация жилья. Включите их и получите срок окупаемости в 40–45 лет!

Арендная ставка и ее повышение складываются еще и с учетом состояния дома. Если квартира в старом доме, построенном в 20–30-е годы XX века, постепенное увеличение ренты жилья в нем будет вполне оправданным, так как старые здания по умолчанию необходимо ремонтировать.

Ограничения на арендные платежи

На австрийском рынке недвижимости есть проблемы, связанные со спросом и предложением, особенно в мегаполисах. Из-за сильного притока жителей в города спрос увеличивается. Следовательно, и предложение нужно поддерживать на этом уровне.

Единственное разумное решение – увеличить объем жилищного строительства. Однако это трудно осуществить из-за слишком сильного притока населения – количество жителей в одной только Вене увеличивается в год более чем на 10 тысяч человек.

Значит, необходимо стимулировать частных инвесторов на расширение жизненного пространства. Для этого в Австрии активно застраивают территории на границах городов и государство финансирует банки для кредитования населения. При этом в стране уже долгие годы идет спор – вводить или нет ограничения на арендные платежи, как, например, это сделали в Германии, где ренту повышают не более чем на 20 % в течение 3 лет.

Эксперты по недвижимости солидарны в одном мнении: ограничение проблемы с жильем не решит. Собственникам недвижимости необходимо отстраиваться и улучшать жилищные условия, а это неминуемо приведет к повышению ставки арендной платы.

Снижение стоимости аренды

Снижение арендной платы чаще всего инициирует арендатор жилья. При этом право на это имеют жильцы любой квартиры, независимо от того, полностью или частично она попадает под действие Закона об аренде. Правовая основа здесь формулируется четко и однозначно: если квартира не соответствует условиям для проживания, арендная ставка должна быть снижена.

Недовольная девушка
Мерзнете в доме? Заметили плесень? Срочно сообщите об этом арендодателю, чтобы получить скидку на проживание

Задача арендодателя – выяснить, насколько законным было снижение оплаты со стороны арендатора. Основная предпосылка для уменьшения ренты – серьезный дефект в конструкции дома или оборудовании.

Если за дефект отвечает арендодатель, он должен быстро устранить без сокращения стоимости ренты. Если же быстро исправить не получается, арендную плату снижают.

Снижение арендной платы по закону

Снизить аренду вправе за такие распространенные дефекты, как:

  • заражение конструкции дома плесенью;
  • шумовое загрязнение из-за строительных или ремонтных работ;
  • дефект отопительного оборудования.

Незначительные дефекты, например царапина на паркете, не повод для снижения арендной платы.

Кто должен ликвидировать дефект?

Ответ на этот вопрос зависит от того, попадает квартира под действие Закона об аренде или нет. Рассмотрим оба случая.

Квартира под защитой закона

Здесь дефект, к примеру плесень, обязан устранить арендодатель, даже если плесень расползается по квартире по вине арендатора. Но если устранение дефекта требует серьезного ремонта, арендодатель имеет право потребовать компенсацию за него у арендатора.

Если арендодатель не устранит проблему, арендатор может обратиться в арбитражный совет или окружной суд.

Квартира не попадает под действие закона

В этом случае применяют положения Общего гражданского кодекса Австрии, которые допускают индивидуальное урегулирование проблемы. Например, квартиру от плесени очищает арендатор, но потраченную на эту работу сумму арендодатель вычитает из платы за жилье в следующем месяце.

Незаконное снижение арендной платы

Даже при наличии дефекта плату не снижают в 3 случаях:

  1. Владелец жилья ничего не знает о дефекте.
  2. В Законе об аренде, равно как и в Общем гражданском кодексе Австрии, указано, что о любом обнаруженном повреждении жилец обязан немедленно сообщить собственнику.
  3. Причиной дефекта стали действия арендатора. Например, жилец надолго оставил обогреватель на максимальной мощности, из-за чего рассохся паркет под ним.
  4. Арендатор еще при заключении договора аренды знал о дефекте и согласился с ним.

Если снижение арендной платы признается незаконным, у арендодателя есть право обратиться в арбитражный орган.

Размер и период снижения арендной платы

Плесень в углу комнаты, жидкость для удаления и перчатки
Некоторые дефекты в доме могут сократить размер арендной платы на 100 %

В австрийском жилищном законодательстве не предусмотрено конкретных сроков сокращения арендной платы и точных значений. Если 29 января в квартире сломался бойлер, но владелец недвижимости починил его за 1–2 недели февраля, жилец платит сниженную ренту только за февраль, а с марта стоимость возвращается к первоначальным значениям.

Если дефект распространяется на часть квартиры, например плесень только в подвале дома, арендная плата уменьшается на несколько процентов. Если квартира полностью непригодна для проживания, ставку могут сократить на 100 % и жильцу остаются только коммунальные платежи.

Чтобы определить, насколько необходимо снизить арендную плату, в суде обращаются к примерам из прецедентного права.

Размер сокращения арендной платы Описание повреждений и нарушений
100 % Обширная плесень, которая разрушает краску, гипсокартон и штукатурку
90 % Плесень обнаружена в определенных участках дома, и существует риск для здоровья жильцов
80 % В арендуемом доме или квартире долгое время нет воды и света
50 % На объекте аренды нет водоснабжения. Здесь, кстати, все еще зависит от сроков, если воды нет больше 6 дней в месяц, арендную ставку снизят не более чем на 10 %. На такое снижение можно претендовать, если обнаружен дефект подключения стиральной машинки к системе водоснабжения
25 % Нет подачи электропитания к электрической плите на кухне
20 % Душ в ванной непригоден к использованию. На стенах в ванной или душевой кабины плесень, на которую у жильца аллергия. Жилец страдает от строительного шума, который превышает допустимые нормы по децибелам
15 % Если арендатору достается слишком громкий сосед, который больше 50 дней подряд в разное время дня и ночи громко включает музыку, гремит мебелью, роняет увесистые предметы, хлопает дверьми и окнами
12 % Температура воздуха в помещении в январе и феврале не превышает 17–18 °C
10 % В душе сломан смеситель. В питьевой воде обнаружен свинец. При критическом содержании тяжелого металла сумму аренды снижают на 25 % и более
6 % В доме неправильно настроен кондиционер, который недостаточно охлаждает помещение
5 % Чердак и подвал забиты вещами и мусором. До квартиры или дома доносится сильный строительный шум из соседнего здания. Спортивная площадка возле дома сдается кому-либо в аренду
2 % В доме или квартире неровный паркет, по которому неудобно ходить

Расчет снижения арендной платы

Сумма сокращения аренды всегда соотносится с валовой арендной платой, в которую входят основная квартплата, коммунальные платежи и НДС.

Допустим, необходимо высчитать сокращение арендной ставки, если жилец более 10 дней испытывает дискомфорт из-за строительного шума. Согласно прецедентному праву, допускается снижение на 20 %. Стоимость аренды – 1 000 евро в месяц.

Считаем:

Снижение арендной платы за 30 дней – 1 000 x 0,2 (20 %) = 200 евро.

Снижение арендной платы за 10 дней составит 200/30 * 10 = 66,67 евро.

Заключение: порядок обращения за снижением платы

Если вы уверены, что имеете право на снижение арендной платы, то сначала должны уведомить арендодателя об обнаруженном дефекте. Сделать это можно в устной форме, но лучше письменно. В письме должна содержаться следующая информация:

  • точное описание дефекта;
  • примечание о том, что урон от неисправности попадает под действие австрийского жилищного права;
  • запрос на устранение дефекта;
  • просьба снизить арендную плату на определенный процент.

Снижение арендной платы возможно только после того, как арендодатель получил уведомление. Если жилец потребует слишком большую скидку, собственник может расценить это как задолженность и подать на арендатора в суд, вплоть до расторжения договора аренды. Поэтому арендатору и арендодателю следует четко обговорить условия выплаты аренды.

Например, можно договориться, что арендодатель вернет часть уже выплаченной суммы, а все платежи в дальнейшем пересчитает с учетом снижения ставки.

Если арендодатель не отвечает на запрос об устранении дефекта или отказывается исправлять его, арендатор может все исправить самостоятельно и потребовать от собственника возмещения расходов.

Поделиться в facebook
Поделиться в twitter
Поделиться в whatsapp
Поделиться в telegram

Дополнительно по аренде

12 советов собственникам недвижимости в Австрии: покупка, строительство, аренда, страховка

Амортизация имущества при аренде недвижимости в Австрии

Аренда недвижимости в Австрии – 6 важных шагов

Арендодатель и арендатор в Австрии: права и обязанности сторон

Все о налоговых вычетах для арендатора в Австрии

Все о субаренде жилой недвижимости в Австрии

Все об аренде в Австрии

Должен или нет арендатор отдавать собственнику дубликат ключа: что говорит австрийский закон

Домашние животные в арендуемой квартире: правила и ограничения в Австрии

Залог при аренде недвижимости в Австрии: сумма и условия возврата

Как австрийский арендатор должен уведомлять арендодателя о дефектах в квартире

Как арендатору в Австрии избавиться от задолженности по аренде

Как арендатору подготовить жилье при временном отъезде или отпуске

Как в Австрии использовать съемную недвижимость для коммерческих целей

Как в Австрии сдать недвижимость в аренду родственникам

Как составить договор аренды недвижимости в Австрии

Какие налоговые льготы положены домовладельцу в Австрии

Коллекторские агентства в Австрии: как они взимают плату с должников

Прекращение договора аренды: как в Австрии выселяют арендаторов

Протокол приема-передачи недвижимости в Австрии

Сдаем квартиру в Австрии: сбор информации об арендаторе и самостоятельная проверка

Совместная аренда жилья в Австрии: права и обязанности арендаторов

Пролистать наверх