Содержание
показать
Управляющего имуществом назначают собственники жилья или домовладелец. Это может быть и физическое, и юридическое лицо. Степень его ответственности зависит от заключаемого контракта на управление. В некоторых случаях определенные задачи обязаны решать собственники квартир или владельцы домов самостоятельно.
Сфера деятельности управляющего недвижимостью
В контракте на управление всегда важно указать услуги, за которые администратору платят единовременно, а также услуги, оплачиваемые по мере их оказания. Если собственники выбрали управляющего, то все административные задачи они теперь решают при его участии. В случае, когда объем переданных администратору обязанностей четко не обговаривается, по закону он имеет право выполнять все действия по управлению жилищным имуществом.
Полномочия управляющего
Назначенный администратор:
- является внешним представителем собственников жилья;
- управляет строительством и ремонтом;
- ведет финансовое администрирование;
- организует собрания собственников жилья;
- оповещает жильцов по всем решениям, принятым на собраниях собственников;
- ведет учет незанятых помещений.
Как уполномоченный представитель собственников жилья по всем вопросам, связанным с жилищным имуществом, администратор отстаивает интересы жильцов и следит за тем, чтобы в доме или кондоминиуме сохранялся порядок по всем текущим вопросам.
В сфере жилищной собственности он без отдельного решения сообщества собственников имеет право на урегулирование жилищных вопросов. Администратор должен соблюдать общие интересы собственников жилья и следовать указаниям большинства из них, за исключением случаев, противоречащих закону.
Внешнее представительство
Управляющий имуществом, представляя интересы собственников жилья, может нанимать юристов и нотариусов для решения юридических вопросов. Он же имеет право выступать от имени собственников недвижимости в суде, встречаться с органами власти и контролировать жилищные инспекции во вверенном ему доме.
Управление строительством и ремонтом
Администратор обязан обеспечить надлежащее сохранение собственности и уход за ней. При этом обо всех сделках, договорах и соглашениях с подрядчиками он должен ставить в известность владельцев жилья. Если в доме необходимо провести ремонтные работы, которые выходят за рамки регулярного технического обслуживания, управляющий должен рассмотреть минимум трех возможных исполнителей.
Строительное управление жильем включает:
- Строгий учет всех элементов конструкции дома и устранение повреждений.
- Контроль за всей инфраструктурой дома: работой лифтов, систем безопасности, прачечных и пр.
- Внедрение энергосберегающих технологий.
- Контроль за счетчиками на все коммунальные услуги.
Каждый собственник квартиры или арендатор должен немедленно уведомить администратора о любом повреждении и нарушении в доме. А в критических ситуациях собственник или арендатор имеет право самостоятельно решать возникшую проблему без согласования с другими жильцами.
Срочные вопросы, касающиеся изменений в структуре дома, например замена окон или ремонт крыши, решаются большинством голосов жильцов. Другие вопросы урегулируются только при единогласном решении всех собственников и арендаторов.
Учет незанятых помещений
Если в доме есть незанятые квартиры, управляющий ежемесячно проверяет их состояние и способствует их сдаче в аренду.
Финансовое управление
Администратор должен следить за всеми текущими платежами собственников жилья и арендаторов – авансовыми, арендными – и принимать меры при их задержках. Также он назначает и корректирует эксплуатационные расходы, следит за страховыми суммами, налогами и сборами.
Резервный фонд
Для будущих расходов управляющий формирует определенную резервную сумму. Вносит ее на счет в банке, доступ к которому имеют все собственники жилья. В случае расторжения договора на управление имуществом, администратор должен составить отчет о расходовании резервного фонда и передать эти данные новому управляющему.
Получение кредита
В административном договоре может быть прописано право получения кредита на имя управляющего, причем для этого не требуется решения сообщества собственников жилья. В этом случае администратор обязан следить за своевременным погашением кредита. Суммы выплат собираются за счет взносов собственников квартир, поэтому обязанность управляющего регулярно проверять, достаточно ли средств для погашения долга. При необходимости он может корректировать взносы в большую или меньшую сторону.
Учет доходов от имущества
Администратор распределяет общие доходы от недвижимого имущества между сособственниками жилья в соответствии с их долями. Частные доходы от недвижимости, например плата за аренду квартиры, должны быть предоставлены конкретному собственнику. Управляющий является попечителем порученных ему чужих средств, поэтому должен хранить их на сберегательных счетах.
Все депозиты и выплаты проводят через собственный счет сообщества владельцев. Доступ к такому счету должен быть у каждого владельца квартиры. Недопустимым является ведение общего счета для нескольких объектов недвижимости.
Список будущих расходов
В конце каждого года управляющий составляет и рассылает всем жильцам список работ на следующий год. В список он включает:
- работы по техническому обслуживанию жилья;
- задачи по ремонту и обновлению дома;
- необходимые для этого взносы;
- полученные авансовые платежи.
Отчеты о доходах и расходах
Обычно в конце июня управляющий имуществом предоставляет каждому собственнику отчет о доходах и расходах. Жильцы имеют право сделать с документа копию и забрать себе. Если после подсчета эксплуатационных расходов возник переизбыток внесенных средств, он может быть зачислен в качестве будущих авансовых платежей.
При необходимости дополнительных платежей, их вносят в течение 2 месяцев со дня выставления счета. Впрочем, сроки могут быть согласованы в индивидуальном порядке на собрании собственников жилья.
Эксплуатационные расходы
В список расходов на эксплуатацию жилья обязательно включают:
- плату за водоснабжение и обслуживание канализации, включая НДС;
- расходы на отопление;
- расходы на техническое обслуживание;
- затраты на калибровку, обслуживание и проверку приборов учета;
- обслуживание дымохода;
- вывоз мусора;
- работу дезинсекторов;
- расходы на общее освещение;
- расходы на страхование жилья;
- расходы на административное обслуживание.
Крайний срок предоставления жильцам отчета об эксплуатационных расходах – 1 августа.
Отчет для домовладельца
Перед владельцем дома управляющий отчитывается в начале каждого квартала. В отчете отражает все расходы и доходы, связанные с жилищным имуществом. В административном договоре по этому поводу отдельно прописывают, что отчет считается утвержденным, если он не был обжалован в течение 4–6 месяцев.
Отчет для арендаторов жилья
Не позднее 30 июня администратор составляет отчет для арендаторов жилья. Обычно его вывешивают на видном месте, индивидуально каждому арендатору документ не отправляют.
Отчет для арендаторов содержит следующие сведения:
- фактическую основную арендную ставку для сданных в аренду объектов;
- условный расчет за объекты имущества, которые использует собственник;
- дотации на ремонт жилых помещений;
- страховое возмещение.
Также отчет может содержать данные о налоге на имущество, компенсации для арендатора, застрахованных убытках и стоимости приборов учета. Если общая сумма по доходам с аренды жилья является избыточной, из нее формируют резерв арендной ставки.
Организация собраний собственников жилья и ведение протоколов
Не реже одного раза в два года управляющий созывает общее собрание собственников жилья. День и время необходимо выбрать так, чтобы на собрании смогли присутствовать как можно больше собственников. За две недели до собрания администратор письменно оповещает каждого владельца квартиры о дате проведения мероприятия и его повестке.
После собрания администратор составляет протокол, в котором указывает количество участников, результаты голосования и принятые решения. Протокол вывешивают на видном месте, копии передают каждому владельцу квартиры.
Если по какому-то вопросу не получено большинство голосов, администратор должен потребовать от тех собственников, которые не смогли принять участие в собрании, заявить о своем мнении в течение определенного срока.
При письменном голосовании администратор по требованию собственника квартиры, не присутствовавшего на собрании, должен предоставить ему информацию о результатах голосования.
Заключение и расторжение договора на управление
Если администратор назначается в кондоминиуме, сообщество владельцев жилья заключает контракт с управляющим на основе большинства голосов. Если управляющего назначают в частный дом, контракт с ним заключает домовладелец. После заключения договора имя и адрес администратора указывают в земельном реестре, после расторжения – вычеркивают.
Если договор заключен на бессрочной основе, администратор обязан уведомить о его расторжении за три месяца до конца года. Если срок соглашения фиксированный, но не более трех лет, о его расторжении управляющий может уведомить только через 3 года и за 3 месяца до расторжения.
По веским причинам инициатива о расторжении договора с управляющим может исходить и от собственников жилья. Если администратор грубо нарушил свои обязанности, договор расторгают и в судебном порядке.
Оплата работы управляющего
Какие из услуг управляющего оплачивать единовременным, а какие – дополнительным взносом, определяется в индивидуальным соглашении между управляющим и домовладельцем или сообществом собственников жилья.
Между собственником и администратором может быть согласована плата за надлежащее управление арендуемым жильем в виде процентов от суммы арендной платы за год. В рамках эксплуатационных расходов часть административной платы будет пересчитана для арендатора. Сейчас эта сумма составляет 3,43 евро за квадратный метр в год.
За управление в жилых домах-новостройках гонорар администратору могут выплачивать в виде процента от стоимости жилья. Здесь в индивидуальном порядке рассчитывается сумма за квадратный метр, жилую площадь или полный метраж жилья. Дополнительные услуги оплачивают, как правило, исходя из почасовой ставки.
Если администратор предоставляет жильцу дома кредит из собственных средств, то администратору начисляются соответствующие проценты. Расходы на выписки из земельного реестра, а также почтовые и бухгалтерские могут быть рассчитаны по согласованию с жильцами. Например, затраты на копии документов – 0,58 евро за единицу.
Заключение
Управляющий имуществом – важная и ответственная должность. Этот человек или компания берет на себя ответственность за администрирование многоквартирными кондоминиумами и частными жилыми домами, ведет бухгалтерию, следит за техническим состоянием коммуникаций, решает споры между жильцами и представляет их интересы по разным вопросам.
Любой, кто решает нанять администратора по управлению имуществом, во многом выигрывает от работы квалифицированного работника. Ведь взамен собственники получают от управляющего комфорт, безопасность и сохранность своего жилья.