Содержание
показать
С 2012 г. в Австрии действует налог на прирост капитала с продажи недвижимости. Он распространяется на земельные участки, дома (включая многоквартирные) и права на недвижимое имущество, приобретенные после 2002 г. Если объект продажи куплен до 31 марта 2002 г., налог рассчитывается по специальной схеме. Как рассчитать сумму налога или избежать его выплаты – в нашей статье.
Ставка налога
С 1 апреля 2012 до конца 2015 года ставка налога для физических лиц составляла 25 %. В 2016 г. ее повысили до 30 %. В некоторых случаях по запросу может применяться и более низкая ставка (стандартный налоговый вариант), например, если текущий доход налогоплательщика облагается по ставке ниже 30 %.
Определение суммы, облагаемой налогом
В зависимости от года приобретения жилого объекта суммой выступает:
- прирост капитала – разница между стоимостью покупки и продажи (для недвижимости, купленной после 31 марта 2002 г.);
- сумма сделки, если объект приобретен до 2002 г.
В первом случае продавец выплачивает 30 % от прироста капитала, а во втором – 4,2 % от суммы сделки (до 1 января 2016 г. – 3,5 %).
Пример 1. Г-н Мюллер купил частный дом в 2005 г. за 100 000 евро, а продал его в 2016 г. – за 150 000 евро. Прирост капитала составляет 50 000 евро. Продавец должен выплатить 30 % от этой суммы – 15 000 евро.
Пример 2. Г-жа Хофер приобрела квартиру в 1999 г. за 120 000 евро, а продала ее в 2016 г. за 150 000 евро. Поскольку дата приобретения – до 2002 г., ей предстоит выплатить налог 4,2 % от суммы сделки 150 000 евро, что эквивалентно 6 300 евро.
Совет
С 2016 г. государство предложило продавцам законный способ снизить сумму налога. Для этого необходимо доказать факт дополнительных вложений в недвижимость, которые повысили ее первоначальную стоимость. Учитываются модернизация, перепланировка, ремонтные работы, но не берется во внимание техническое обслуживание. В этом случае разница между ценой продажи и покупки будет меньшей, а значит, и сумма налога снизится.
Исключения
Вариант 1
Если частный дом или квартира площадью до 1 000 м2 были основным местом жительства налогоплательщика, налог на прирост капитала не выплачивался. Однако собственник должен доказать факт проживания в течение двух или более лет в период между покупкой и продажей. Если владелец жил в апартаментах или доме в течение пяти лет за последнее десятилетие, он освобождался от уплаты.
Если на купленном пустом земельном участке был построен дом, налог распространялся только на землю, при условии, что она также не являлась основным местом жительства продавца. С жилых построек, возведенных собственными силами в соответствии с законом, налог на прирост капитала не взимался.
Вариант 2
Если недвижимость передавалась в собственность другим способом, кроме продажи, например в виде наследования или пожертвования, налог 30 % не взимался, поскольку фактические доходы отсутствовали. Лица, получившие недвижимость в наследство, выплачивали налог на передачу прав собственности – 3,5 % (или 2 %, если новый владелец – близкий родственник предыдущего).
Совет
В 2012 г. в законодательстве Австрии появилось изменение: налогом на прирост капитала облагаются абсолютно все сделки по продаже недвижимости. Но продавец имеет право компенсировать от государства до 60 % от убытков в течение 15 лет.
Порядок оплаты
Заплатить самостоятельно этот налог в Австрии невозможно. Продавец сообщает сведения о продаже доверенному нотариусу, который передает информацию в налоговую службу. После уплаты налога указывать этот источник доходов в годовой декларации уже не нужно.
Заключение
Учтите, что налоговая реформа 2015 г. включила в себя не только изменение налога на прирост капитала. Были изменены также правила передачи недвижимости по наследству и дарения. Если вы предполагаете сдавать недвижимость, при получении от аренды более 15 000 евро обязательно использовать кассовый аппарат.