Ответственность продавца недвижимости в Австрии

Обязанность продавца недвижимости – предоставить перед продажей правдивую информацию об объекте и уведомить покупателя о дефектах. Если это требование не соблюдено, по закону продавец несет юридическую ответственность. Узнайте, в каких случаях вы имеете право на компенсацию или устранение дефектов и каких формулировок в договорах стоит избегать.

Случаи наступления ответственности продавца

Степень вины продавца недвижимости в возникновении дефектов классифицируется как:

  • незначительная небрежность;
  • большая небрежность;
  • сознательное намерение.

Во втором и третьем случаях бывший владелец несет ответственность в обязательном порядке. В первом – может с согласия второй стороны избежать ее, если его действия не привели к личному ущербу покупателя.

Понятие «дефект» в отношении недвижимости

Понятие «дефект» распространяется на недостатки, которые имеются в момент заключения сделки купли-продажи, а не возникли в течение последующей эксплуатации. Новый владелец частного дома, к примеру, может обнаружить некорректную работу печки, а собственник квартиры – поломки в системе центрального отопления.

Если дефект возник по небольшой небрежности продавца, избежать ответственности можно
Степень ответственности продавца зависит от его вины в возникновении дефекта недвижимого имущества

Скрытые недостатки бывают разными:

  • нарушение работы инженерных коммуникаций;
  • подтопление в подвалах многоквартирного дома;
  • трещины в фундаменте коттеджа; промерзающие углы;
  • некачественная гидроизоляция;
  • неузаконенная перепланировка и т. д.

В договоре купли-продажи прописывается состояние недвижимого имущества. В зависимости от того, какое перед нами жилье – новое или требующее ремонта – определяют и дефекты.

Требования к квадратным метрам, требующим ремонта, менее жесткие. В таких сделках доказать наличие недостатков гораздо сложнее. Если дом построен давно и электропроводка не соответствует современным требованиям пожарной безопасности, это не считается дефектом.

Чем выше цена объекта, тем проще доказать дефекты в нем после продажи
К более дорогим объектам недвижимости предъявляют более жесткие требования

Права покупателя в случае обнаружения дефекта

Если недостатки обнаружены на этапе предварительного осмотра объекта и покупатель с ними согласился, в дальнейшем продавец не несет за них ответственности. В противном случае бывший владелец по закону должен устранить проблему или решить вопрос другим способом.

Варианты:

  • устранить недочеты по обоюдному согласию – стороны договариваются о желаемых
  • результатах, затем продавец за свой счет решает проблему;
  • если согласие не достигнуто, покупатель имеет право подать иск о возмещении убытков;
  • если обнаружится факт намеренного сокрытия информации, пострадавшая сторона может оспорить договор купли-продажи в суде и потребовать возмещения убытков.

Устранение дефекта продавцом

Если недостаток подлежит устранению, покупатель требует от продавца его личного участия. Стороны оговаривают разумные сроки. Если вторая сторона не выполнила обязательств, новый владелец имеет право требовать возмещения убытков через суд или оспаривать сделку купли-продажи.

Так происходит, когда:

  • устранение недочета требует от бывшего владельца больших финансовых вложений или приносит нынешнему собственнику значительные неудобства;
  • продавец не успевает выполнить требования в разумные сроки;
  • решение проблемы мирным путем неприемлемо для покупателя.
Продавцу всегда предоставляют возможность устранить дефект
Закон находится на стороне покупателя, но продавец также имеет право обойтись малой кровью – устранить дефект

Гарантийные обязательства продавца

Гарантийный срок, в течение которого можно решать вопрос по недвижимому имуществу – 3 года с момента обнаружения проблемы. К примеру, если недостаток обнаружился через год после покупки, владелец может доказывать вину продавца и претендовать на возмещение убытков в течение последующих трех лет.

В отношении купленного вместе с жильем движимого имущества, например мебели, предъявлять претензии по закону разрешено в течение двух лет.

Если дефекты обнаруживаются в течение полугода после покупки недвижимости в Австрии, закон признает, что они уже присутствовали на момент продажи. Чтобы не нести ответственности, продавцу необходимо доказать обратное с помощью экспертизы. Если ситуация возникла по истечении этого срока, приводить аргументы придется уже покупателю.

Даже если вина продавца в обнаруженном в течение 6 месяцев дефекте не очевидна, он все равно несет ответственность
Если дефект недвижимости обнаружился в течение шести месяцев со дня продажи, продавец несет ответственность, даже если фактически не виноват

По закону, гарантийные обязательства продавца по отношению к покупателю могут быть:

  • «первичными» – предполагают ремонтные работы или обмен дефектного предмета на исправный;
  • «вторичными» – снижение цены на дом/квартиру или аннулирование сделки.

В сложных случаях сделка купли-продажи аннулируется в судебном порядке. Недвижимость возвращают владельцу, а покупатель получает назад всю сумму. На практике так происходит редко.

Помощь юриста

Чтобы обезопасить себя от будущих издержек, продавцы недвижимости на вторичном рынке с помощью юристов используют завуалированные письменные формулировки: «Покупатель побывал в квартире и выразил согласие приобрести ее в том виде, в котором она есть…» или «Продавец не гарантирует определенного качества/тех или иных характеристик купленного товара». В дальнейшем подобные пункты рассматривают как отказ покупателя от гарантий.

По этой причине при покупке жилья из вторичного фонда отказ от ответственности практикуют очень часто. И квалифицированная консультация юриста относительно тонкостей договора никогда не будет лишней.

Заключение

Чтобы не попасться на нечеткие формулировки в договоре при покупке недвижимости, обезопасьте себя:

  1. Проконсультируйтесь с юристом на предмет формулировок договора.
  2. Внимательно изучите условия договора в отношении гарантийных обязательств продавца.
  3. Обратитесь к эксперту, который сможет обнаружить скрытые недостатки при осмотре объекта.
Пролистать наверх