Покупка квартиры для сдачи в аренду в Австрии

Вложения в австрийскую недвижимость – выгодный проект с точки зрения инвестиций. Сдавая апартаменты в аренду, можно получать до 4–5 % от их стоимости. Но для получения стабильного рентного дохода необходимо грамотно подойти к выбору статуса приобретаемой недвижимости, учитывать, на какой срок она сдается в аренду и знать, какой налог и в каком размере придется заплатить.

Статусы недвижимого имущества

Порядок сдачи в аренду и сама возможность получать рентный доход зависят от статуса недвижимости и назначения земель или жилого комплекса, где она расположена. Количество апартаментов или шале, принадлежащих к каждому статусу, определяют местные власти. Перевести недвижимость из одного статуса в другой невозможно.

Жилой недвижимости присваивают три статуса:

Основное место жительства (Hauptwohnsitz)

Статус означает, что в доме или квартире должен жить тот, кто зарегистрирован для постоянного проживания в данном населенном пункте. Такая регистрация подтверждает, что вы:

  • являетесь налоговым резидентом Австрии;
  • проживаете в ней не менее 180 дней в году;
  • имеете ВНЖ или ПМЖ.

Такую квартиру можно сдать только тому, кто имеет резидентный статус в данной местности либо регистрируется в квартире как в основном месте проживания. Недвижимость со статусом Hauptwohnsitz сдается только на длительный срок – от года, чаще от трех лет.

Второй дом (Nebenwohnsitz или Zweitwohnsitz)

Недвижимость предназначена для проживания во время отпуска. Ее можно сдавать в аренду и на короткие сроки, и для длительного проживания местным жителям или, например студентам. Этот вариант универсален.

Но местные власти не заинтересованы предоставлять этот статус жилым объектам. Дело в том, что от количества лиц, постоянно проживающих в городе (Hauptwohnsitz), зависит его финансирование из федерального бюджета. Пытаясь компенсировать недополученные средства, муниципалитет сокращает количество такой недвижимости или повышает налоговую нагрузку на ее владельца.

С 1 января 2018 года в земле Зальцбург вступил в силу закон, согласно которому количество жилой недвижимости со статусом Nebenwohnsitz не должно превышать 16 % от общего количества домовладений. Муниципалитеты, в которых указанный уровень вторых домов уже достигнут, не имеют права наделять этим статусом новую недвижимость.

Туристическая недвижимость (Touristische Nutzung)

Иначе статус называют «купи и сдай» – по закону недвижимость не может пустовать все то время, когда владелец ею не пользуется, он обязан сдавать ее в аренду. Обычно этим вопросом занимается управляющая компания жилого комплекса.

Правила для недвижимости с тем или иным статусом различаются в зависимости от земли и муниципального образования. В некоторых областях можно сдавать на короткий срок недвижимость со статусом Hauptwohnsitz на коммерческой основе, то есть с уведомлением муниципалитета и уплатой налога.

До 2009 года такая система действовала в Зальцбурге, где владелец недвижимости со статусом Hauptwohnsitz мог использовать ее и для постоянного, и для краткосрочного проживания, а также сдавать на короткий срок туристам.

Система вызывала жалобы соседей, постоянно проживающих в домах, где появлялись «туристические» квартиры. Кроме того, по мере увеличения турпотока цены в популярных районах быстро росли и стали слишком высокими для местных жителей.

В результате в 2009 году местные власти приняли закон, запрещающий сдавать на короткие сроки апартаменты в жилых комплексах, где есть более пяти квартир с постоянным статусом.

Семьи предпочитают просторные квартиры в тихих районах
Сдачу квартиры в аренду можно доверить специализированному агентству

Сдача в аренду на длительный срок

Сдача квартиры на длительный срок – удобный вариант для большинства инвесторов, которые не хотят постоянно рекламировать квартиру и искать новых постояльцев.

Как выбрать квартиру?

Для таких целей квартиру лучше покупать в городах с высокой деловой активностью, а также университетских центрах, где есть спрос среди студентов и преподавателей, работающих по контракту.

Лидером по популярности среди инвесторов, ориентирующихся на этот способ получения дохода, является Вена. За ней следуют университетские города Австрии: Зальцбург, Грац, Инсбрук и Линц.

При покупке квартиры учитывайте районы их расположения:

  • Трех-, четырехкомнатные апартаменты для семей с детьми лучше подбирать в тихих районах, недалеко от школ и парков.
  • Одно-, двухкомнатные квартиры для сдачи студентам будут востребованы в районах, прилегающих к кампусам или с прямой транспортной доступностью к университетам.
  • Студии и небольшие квартиры для одиночек или молодых пар быстро находят арендаторов в районах, не особенно удаленных от центра, но и не самых дорогих.

Инвестиционный доход для дешевых районов и бюджетной недвижимости гораздо выше, чем для престижных районов и дорогих апартаментов.

На какой доход рассчитывать?

Доход при долгосрочной аренде зависит от сочетания ряда факторов: размер квартиры, ее расположение и первоначальная стоимость. При сдаче квартиры в Вене или Зальцбурге можно рассчитывать на доход 2,5–3,5 % ее стоимости в год, в Граце средний доход может достигать 4 % в год.

Налогообложение

При сдаче квартиры в аренду в большинстве случаев нужно платить подоходный налог. Он начисляется, если ежегодный доход от сдачи квартиры превышает 730€, а совокупный ежегодный доход собственника – 11 000€. Подоходный налог взимается по прогрессивной шкале и составляет 25–50 % в зависимости от суммы дохода.

Налогооблагаемый доход разрешено уменьшать на сумму расходов по квартире (проценты по ипотеке, услуги консультантов, непредвиденный ремонт). Нерезиденты обязаны уплачивать налог только с активов, находящихся в Австрии. Для лиц без статуса резидента каждая ступень прогрессивной шкалы снижается на 8 000€.

Резидент Австрии освобождается от подоходного налога, если его доход менее 11 000€ в год, а нерезидент – только если зарабатывает меньше 3 000€ в год. Максимальный налог 50 % начисляется на резидентов с доходом свыше 60 000€ , а на нерезидентов – при доходе свыше 52 000€ в год.

Сдача в аренду на короткий срок

Как и везде в мире, в Австрии недвижимость на короткие сроки сдается существенно дороже, чем на длительные. Но успешным бизнес-проектом такая квартира станет, если она в совокупности будет занята в течение 6 месяцев и более.

Благодаря развитому туризму, сдача квартиры на короткие сроки в Австрии – выгодный бизнес-проект
Квартиры для сдачи на короткий срок в Австрии должны отвечать особым требованиям

Как выбрать квартиру?

«Высоких сезонов» в Австрии два: горнолыжные месяцы с пиковой загрузкой на новогодние праздники; летние месяцы с пиковой загрузкой в июле-августе.

Таким образом, если вы покупаете недвижимость в сельской местности или на одном из горных курортов, важно подобрать объект, привлекательный для туристов и зимой, и летом – например, для любителей горных походов, велосипедных прогулок, рыбалки и т. д.

В больших городах с многочисленными достопримечательностями имеется возможность выгодно сдавать недвижимость на короткий срок и в межсезонье. В этом случае важными плюсами могут оказаться:

  • близость к достопримечательностям;
  • хорошая транспортная доступность;
  • наличие парковки;
  • наличие рядом магазинов, торговых центров, ресторанов;
  • хорошее техническое оснащение квартиры (например, быстрый Wi-Fi).

На какой уровень дохода рассчитывать?

Ежемесячный уровень дохода с краткосрочной аренды может быть в два-четыре раза выше, чем с долгосрочной. Но поддерживать полную занятость квартиры в течение года удается далеко не всем. А на время простоя недвижимости оплачивать эксплуатационные расходы придется собственнику.

Уровень дохода, который можно получить при сдаче на короткие сроки, зависит от:

  • расположения;
  • характеристик квартиры (площади, состояния);
  • ценообразования;
  • ваших усилий по продвижению недвижимости в интернете на специализированных порталах Вooking или Airbnb либо собственном сайте;
  • возможности привлечь профессиональную управляющую компанию.

В среднем хороший показатель занятости для недвижимости, сдаваемой на короткий срок, – 22 недели в год. Приблизительную стоимость краткосрочной аренды в определенном районе можно оценить по предложениям туристических сайтов и брошюрам в турбюро.

Для сдачи квартиры в аренду на короткий срок вы обязаны зарегистрировать ее в местном совете (Gemeinde).

Совет

Покупая квартиру для сдачи на короткий срок, стоит поискать варианты, где хозяева уже сдавали апартаменты туристам и получили согласие соседей. Либо остановиться на «специализированной» туристической недвижимости.

Налогообложение

Помимо подоходного налога арендодатель обязан уплачивать туристический налог (в некоторых населенных пунктах не начисляется для резидентов страны).

Размер туристического налога зависит от местного законодательства и составляет в среднем от 0,7 до 3€ за ночь с каждого туриста старше 15 лет. При средней загруженности приблизительная сумма, которую арендодателю придется заплатить в год, составит 200€.

Кроме того, если доход по недвижимости превысит 30 000€ в год, вам придется уплачивать НДС (13 %) и ежеквартально подавать налоговую декларацию. Это можно доверить налоговому консультанту за 150€ в квартал.

Частную курортную недвижимость может сдавать в аренду специальный оператор
В Австрии брокер представляет интересы обеих сторон, неся двойную ответственность. Поэтому платят ему и покупатель, и продавец (с каждого в среднем по 3,6 % от цены)

Сдача в аренду туристической недвижимости

Апартаменты или шале в Австрии – хорошая возможность для собственника с комфортом проводить в стране несколько недель ежегодно и получать доход со сдачи недвижимости в аренду в остальное время.

О приезде в свою квартиру в сезон собственник должен сообщить оператору за несколько месяцев до визита.

Как выбрать?

Туристическую недвижимость обычно предлагают в специальных жилых комплексах, расположенных вблизи крупных горнолыжных курортов. Например, в Вестендорфе, Кицбюэле, Берванге, Фибербрунне, Ишгле и других альпийских курортах, популярных у туристов.

Поскольку девелоперы комплексов уже рассчитали выгоду и предположительный доход, при выборе такой недвижимости вы можете опираться на собственный вкус. Но стоит оценить:

  • степень готовности объекта (многие апартаменты продаются на ранних стадиях строительства);
  • финансовые гарантии застройщика и схему оплаты;
  • правила использования недвижимости (например, какое время вы можете проводить там ежегодно);
  • на каких условиях заключается договор с управляющей компанией.

На какой доход рассчитывать?

Доход от краткосрочной сдачи в аренду туристической недвижимости может быть достаточно высоким – ведь поиском постояльцев будет заниматься профессиональный оператор. Услуги управляющей компании обходятся в среднем 4–6€ за кв.м в месяц.

Приблизительная или гарантированная сумма дохода обычно указывается в условиях или контракте. Как правило, до вычета налога и оплаты услуг управляющей компании доход предполагается в пределах 4–5 % в год, что с лихвой окупает взносы по ипотечным кредитам в австрийских банках.

Особенности

Срок проживания собственника на территории апартаментов ограничен, что роднит туристическую недвижимость с таймшерами. Но есть и существенные различия, в частности:

  • получение дохода с аренды;
  • полная собственность на объект, что
  • фиксируется в земельном реестре;
  • отсутствие ограничений на срок владения и продажу недвижимости.

Взаимодействие с оператором или управляющей компанией возможно по трем схемам.

Гарантированный доход
Собственник подписывает контракт с оператором на гарантированный доход не ниже определенной суммы, которая выплачивается долями в течение года. Обычно контракты с гарантированным доходом заключаются на фиксированный срок (не более 3 лет) на ранних стадиях строительства.

По данной схеме собственник может проживать в апартаментах только ограниченное время, например до пяти недель ежегодно.

Стандартная схема
Девелопер или оператор занимаются привлечением постояльцев, перечисляя собственнику полученный арендный доход за вычетом налогов и стоимости услуг.

Гибкая схема
Собственник имеет возможность отказаться от услуг основного оператора и заключить договор со сторонним агентством. Также он может бесплатно жить в апартаментах любой срок, заблаговременно уведомив оператора, но не может находиться там постоянно.

Налогообложение

Собственник туристической недвижимости уплачивает те же налоги, что и при обычной сдаче апартаментов на короткий или длительный срок. Исчисление и уплату налогов часто берет на себя оператор, чьи услуги обходятся несколько дороже, чем налогового консультанта, но избавляют владельца недвижимости от многих хлопот.

Заключение

Полезные советы для сдачи недвижимости в аренду.

  • На длительный срок апартаменты практически всегда сдают без мебели, поэтому не тратьте время и деньги на обстановку – это только остановит жильцов, у которых уже есть собственная мебель.
  • Включите в контракт гарантию на содержимое (страхование домашней техники, оборудования и предметов интерьера) – такую услугу предлагают большинство страховых компаний.
  • В большинстве случаев взаимоотношения между арендодателем и жильцом в судебном порядке решаются с опорой на закон об арендаторах (MRG, Mietrechtsgesetz), который имеет приоритет перед арендным договором.
  • Согласно закону, жилец имеет право выехать через год после заключения договора, уведомив арендодателя за три месяца, даже если контракт заключен на три года.
  • При самостоятельной сдаче квартиры в краткосрочную аренду вы обязаны убедиться, что туристы заполнили специальную анкету, указав основные данные (возраст, национальность, адрес и т. д.). Получить анкеты можно в муниципальном совете.
Пролистать наверх