Содержание
показать
Особые требования при покупке недвижимости в Австрии предъявляют к тем, кто не проживает в странах ЕЭЗ (Европейской экономической зоны). Чтобы получить разрешение на покупку и знать возможные ограничения, необходимо ознакомиться с требованиями федеральной земли. Мы поможем вам в этом разобраться.
Регулирование покупки недвижимости на уровне земель и федеральном
Законодательство Австрии не позволяет состоятельным иностранцам спекулировать на перепродаже недвижимости. Этому способствуют ограничения на покупку и табу на смену назначения сельскохозяйственных земель, а также высокий (34 %) налог при быстрой продаже объекта – в течение 10 лет после покупки.
Основной нормативный акт, регулирующий эту сферу, – государственный закон «О приобретении недвижимости иностранцами в Вене» (Ausländergrunderwerbsgesetz). Но у каждой федеральной земли есть свой закон (Landesgesetz), в котором прописаны правила, действующие на ее территории.
Относительно либеральные законы по отношению к иностранным покупателям – в Вене, самые строгие – в западных землях: Тироле, Зальцбурге, Форарльберге. Это объясняется близостью к Германии, где многие платежеспособные граждане стремятся приобрести недвижимость в австрийских горах.
Иностранцем считается частное лицо с иностранным гражданством, а также компания, органы управления которой находятся вне Австрии. К этой категории относят также местные организации, большей частью акций которых владеют иностранные физические или юридические лица.
Покупка недвижимости гражданами ЕЭЗ
Граждане ЕЭЗ имеют те же права, что и австрийцы. Они могут приобретать любую недвижимость, кроме земель сельскохозяйственного назначения. Ограничения в той или иной федеральной земле распространяются в одинаковом объеме на резидентов и нерезидентов, проживающих на территории ЕС, Исландии, Норвегии и Лихтенштейна.
Чтобы воспользоваться правом на покупку, физическое лицо должно предоставить оригинал подтверждения гражданства государства ЕС, а юридическое – документы о регистрации фирмы в одной из стран Евросоюза, Исландии, Норвегии или Лихтенштейне. Только при таком условии приобретенная недвижимость будет зарегистрирована в поземельной книге.
Чтобы приобрести земли сельскохозяйственного назначения или лесные участки, иностранцу, в том числе гражданину ЕЭЗ, необходимо разрешение органов власти. Если в федеральной земле дефицит свободных территорий под застройку, получить его будет проблематично. Иногда для этого имеет смысл поселиться в регионе и претендовать на участок в статусе местного жителя.
Покупка недвижимости негражданами ЕЭЗ
Стать владельцем дома, квартиры или земельного участка может и человек, не являющийся гражданином ЕЭЗ. Для этого он должен получить разрешение специальной комиссии (Grundverkehrskommission), ответственной за распределение земель. Каждый случай рассматривается индивидуально и долго.
Документы в комиссию можно отправить по интернету. В некоторых землях, например Форарльберге, ходатайство принято подавать не в центральную инстанцию, а в совет общины, к которой жилье приписано.
Сроки подачи ходатайства, время рассмотрения и стоимость услуги отличаются в разных регионах. В среднем это отнимает 3–4 недели, но иногда срок увеличивается до двух месяцев. Сложнее всего получить разрешение в курортных районах, например Тироле или Зальцбурге.
Комиссия подходит к рассмотрению каждого дела ответственно: иногда представители выезжают на объект, чтобы опросить соседей и убедиться, что те не возражают против такой сделки. В разрешении могут отказать, если по соседству будут тоже жить иностранцы: в стране считают, что это затруднит ассимиляцию иммигрантов.
Разрешение выдают, если сделка с недвижимостью представляет для страны следующий интерес:
- социальный – например, если человек приобретает дом или квартиру для постоянного проживания;
- культурный – например, если заявитель по образованию художник или актер, то есть может принести государству пользу;
- народнохозяйственный – когда объект покупают для расширения или перенесения австрийского предприятия, а также чтобы вывести действующую компанию из финансового кризиса;
- государственно-политический – комиссия должна убедиться, что сделка не нарушит этих интересов страны, поэтому разрешение выдается после получения ответа из Управления общественной безопасности Австрии.
Физические лица для получения разрешения предоставляют:
- ходатайство (Antrag auf Genehmigung) – в виде обычного заявления или заполненного формуляра, в зависимости от требований федеральной земли;
- копию договора или его проекта;
- информацию о назначении объекта (Erklärung der Nutzung der Liegenschaft);
- геодезический план (Lageplan);
- актуальную выписку из земельного реестра (Grundbuchsabschrift), которую можно получить у нотариуса или через интернет;
- загранпаспорт.
Юридические лица предоставляют дополнительно:
- Firmenbuchauszug – выписку из торгового реестра, актуальную на момент обращения;
- Gesellschaftsvertrag – учредительный договор;
- Gewerbeberechtigung – разрешение на предпринимательскую деятельность.
Размер пошлины отличается в разных федеральных землях. Приведем пример расценок в Вене. Если разрешение необходимо на совместное приобретение жилья, каждый заявитель выплачивает 76,30 евро. Юридическое заверение государственной пошлины – 3,27 евро и федеральной – 13,20 евро за каждое ходатайство.
Критерий: основное место жительство или временное проживание
Если покупатель, гражданин страны ЕЭЗ, планирует использовать недвижимость в качестве основного места жительства, ее регистрация в поземельной книге не вызовет сложностей. Чтобы зарегистрировать жилье, которое станет временной резиденцией, необходимо подтвердить наличие ВНЖ.
Правительство не приветствует покупку недвижимости для временного проживания, а поощряет иммиграцию в Австрию. Постоянное проживание подразумевает нахождение в стране не менее 180 дней в году.
Ограничения на покупку курортной недвижимости
Стать владельцем курортной недвижимости иностранцу практически невозможно. Поскольку на территории западных земель (Тироль, Зальцбург и Форарльберг) уже достаточно много рекреационных зон, в Австрии всячески ограничивают продажу объектов в этих регионах. Редкое исключение составляют случаи, когда жилье приобретают для постоянного проживания.
Заключение
В разных землях процедура получения разрешения для покупки недвижимости иностранцем различается. Сложнее всего приобрести недвижимость в Зальцбурге и Тироле, в Граце разрешение на покупку не требуется.
Законодательство федеральных земель в некоторых случаях противоречит европейскому, из-за чего возник прецедент: вопреки закону Тироля, немецкой актрисе Уши Глас разрешили купить недвижимость. При этом в качестве основания указывалось, что у покупателя может быть несколько центров жизненных интересов. Вполне возможно, что со временем это станет поводом для изменения австрийского законодательства.