Покупка недвижимости в Австрии: особенности для иностранцев

Особые требования при покупке недвижимости в Австрии предъявляют к тем, кто не проживает в странах ЕЭЗ (Европейской экономической зоны). Чтобы получить разрешение на покупку и знать возможные ограничения, необходимо ознакомиться с требованиями федеральной земли. Мы поможем вам в этом разобраться.

Регулирование покупки недвижимости на уровне земель и федеральном

Законодательство Австрии не позволяет состоятельным иностранцам спекулировать на перепродаже недвижимости. Этому способствуют ограничения на покупку и табу на смену назначения сельскохозяйственных земель, а также высокий (34 %) налог при быстрой продаже объекта – в течение 10 лет после покупки.

Основной нормативный акт, регулирующий эту сферу, – государственный закон «О приобретении недвижимости иностранцами в Вене» (Ausländergrunderwerbsgesetz). Но у каждой федеральной земли есть свой закон (Landesgesetz), в котором прописаны правила, действующие на ее территории.

Относительно либеральные законы по отношению к иностранным покупателям – в Вене, самые строгие – в западных землях: Тироле, Зальцбурге, Форарльберге. Это объясняется близостью к Германии, где многие платежеспособные граждане стремятся приобрести недвижимость в австрийских горах.

Иностранцем считается частное лицо с иностранным гражданством, а также компания, органы управления которой находятся вне Австрии. К этой категории относят также местные организации, большей частью акций которых владеют иностранные физические или юридические лица.
В Граце гражданам государств, не входящих в состав ЕЭЗ, разрешение на покупку жилья не нужно
Обо всех дополнительных тратах, которые агент намеревается включить в размер своего гонорара, он должен сообщать заказчику письменно

Покупка недвижимости гражданами ЕЭЗ

Граждане ЕЭЗ имеют те же права, что и австрийцы. Они могут приобретать любую недвижимость, кроме земель сельскохозяйственного назначения. Ограничения в той или иной федеральной земле распространяются в одинаковом объеме на резидентов и нерезидентов, проживающих на территории ЕС, Исландии, Норвегии и Лихтенштейна.

Чтобы воспользоваться правом на покупку, физическое лицо должно предоставить оригинал подтверждения гражданства государства ЕС, а юридическое – документы о регистрации фирмы в одной из стран Евросоюза, Исландии, Норвегии или Лихтенштейне. Только при таком условии приобретенная недвижимость будет зарегистрирована в поземельной книге.

Вена, Тироль и Зальцбург – самые привлекательные регионы для иностранцев
Купить недвижимость в Тироле или Зальцбурге иностранцу сложнее всего
Чтобы приобрести земли сельскохозяйственного назначения или лесные участки, иностранцу, в том числе гражданину ЕЭЗ, необходимо разрешение органов власти. Если в федеральной земле дефицит свободных территорий под застройку, получить его будет проблематично. Иногда для этого имеет смысл поселиться в регионе и претендовать на участок в статусе местного жителя.

Покупка недвижимости негражданами ЕЭЗ

Стать владельцем дома, квартиры или земельного участка может и человек, не являющийся гражданином ЕЭЗ. Для этого он должен получить разрешение специальной комиссии (Grundverkehrskommission), ответственной за распределение земель. Каждый случай рассматривается индивидуально и долго.

Документы в комиссию можно отправить по интернету. В некоторых землях, например Форарльберге, ходатайство принято подавать не в центральную инстанцию, а в совет общины, к которой жилье приписано.

Сроки подачи ходатайства, время рассмотрения и стоимость услуги отличаются в разных регионах. В среднем это отнимает 3–4 недели, но иногда срок увеличивается до двух месяцев. Сложнее всего получить разрешение в курортных районах, например Тироле или Зальцбурге.

Задача комиссии – следить, чтобы лучшие австрийские земли оставались в собственности у австрийцев
Комиссии следят за тем, чтобы иностранцы не приобретали самые перспективные земли в Австрии
Комиссия подходит к рассмотрению каждого дела ответственно: иногда представители выезжают на объект, чтобы опросить соседей и убедиться, что те не возражают против такой сделки. В разрешении могут отказать, если по соседству будут тоже жить иностранцы: в стране считают, что это затруднит ассимиляцию иммигрантов.

Разрешение выдают, если сделка с недвижимостью представляет для страны следующий интерес:

  • социальный – например, если человек приобретает дом или квартиру для постоянного проживания;
  • культурный – например, если заявитель по образованию художник или актер, то есть может принести государству пользу;
  • народнохозяйственный – когда объект покупают для расширения или перенесения австрийского предприятия, а также чтобы вывести действующую компанию из финансового кризиса;
  • государственно-политический – комиссия должна убедиться, что сделка не нарушит этих интересов страны, поэтому разрешение выдается после получения ответа из Управления общественной безопасности Австрии.
Чтобы иностранцу стать владельцем недвижимости в Австрии, одного желания и денег недостаточно
Комиссии следят за тем, чтобы иностранцы не приобретали самые перспективные земли в Австрии

Физические лица для получения разрешения предоставляют:

  • ходатайство (Antrag auf Genehmigung) – в виде обычного заявления или заполненного формуляра, в зависимости от требований федеральной земли;
  • копию договора или его проекта;
  • информацию о назначении объекта (Erklärung der Nutzung der Liegenschaft);
  • геодезический план (Lageplan);
  • актуальную выписку из земельного реестра (Grundbuchsabschrift), которую можно получить у нотариуса или через интернет;
  • загранпаспорт.

Юридические лица предоставляют дополнительно:

  • Firmenbuchauszug – выписку из торгового реестра, актуальную на момент обращения;
  • Gesellschaftsvertrag – учредительный договор;
  • Gewerbeberechtigung – разрешение на предпринимательскую деятельность.

Размер пошлины отличается в разных федеральных землях. Приведем пример расценок в Вене. Если разрешение необходимо на совместное приобретение жилья, каждый заявитель выплачивает 76,30 евро. Юридическое заверение государственной пошлины – 3,27 евро и федеральной – 13,20 евро за каждое ходатайство.

Критерий: основное место жительство или временное проживание

Если покупатель, гражданин страны ЕЭЗ, планирует использовать недвижимость в качестве основного места жительства, ее регистрация в поземельной книге не вызовет сложностей. Чтобы зарегистрировать жилье, которое станет временной резиденцией, необходимо подтвердить наличие ВНЖ.

Правительство не приветствует покупку недвижимости для временного проживания, а поощряет иммиграцию в Австрию. Постоянное проживание подразумевает нахождение в стране не менее 180 дней в году.

Вариант «купить дом для отдыха» не получит разрешения в 80 % случаев
Австрия заинтересована привлекать респектабельных иностранцев на постоянное место жительства и не поддерживает инвестиции в дома для отдыха

Ограничения на покупку курортной недвижимости

Стать владельцем курортной недвижимости иностранцу практически невозможно. Поскольку на территории западных земель (Тироль, Зальцбург и Форарльберг) уже достаточно много рекреационных зон, в Австрии всячески ограничивают продажу объектов в этих регионах. Редкое исключение составляют случаи, когда жилье приобретают для постоянного проживания.

Заключение

В разных землях процедура получения разрешения для покупки недвижимости иностранцем различается. Сложнее всего приобрести недвижимость в Зальцбурге и Тироле, в Граце разрешение на покупку не требуется.

Законодательство федеральных земель в некоторых случаях противоречит европейскому, из-за чего возник прецедент: вопреки закону Тироля, немецкой актрисе Уши Глас разрешили купить недвижимость. При этом в качестве основания указывалось, что у покупателя может быть несколько центров жизненных интересов. Вполне возможно, что со временем это станет поводом для изменения австрийского законодательства.

Пролистать наверх