Все о покупке и строительстве недвижимости в Австрии

Строительство и покупка жилья в Австрии включает 3 ключевых фактора. Выбор типа здания, учет всех расходов и обстоятельное изучение договора с продавцом недвижимости.

Что необходимо знать при покупке недвижимости в Австрии

Для начала определитесь, в каком здании хотите иметь жилье: в старинной постройке или новостройке, понадобятся ли вам пристройки вроде гаража и террасы или достаточно будет пары уютных комнат. Также необходимо учесть юридические нормы для граждан и неграждан ЕС.

Вид на многоквартирный дом в Вене
Обо всех дополнительных тратах, которые агент намеревается включить в размер своего гонорара, он должен сообщать заказчику письменно

При оформлении сделки купли-продажи вам, скорее всего, понадобятся услуги брокера и нотариуса. А если вы получили недвижимость по наследству и собираетесь сдавать ее в аренду, нужно учесть правила австрийского налогообложения.

Формы недвижимости в Австрии

Основу для поиска недвижимости в Австрии можно разложить по 5 категориям:

  1. Тип дома. Вы можете выбрать частную, двухквартирную, рядную постройку или кондоминиум. В частном доме вы сами себе хозяин и вольны распоряжаться солидной жилплощадью по своему усмотрению. Правда, придется нести большие эксплуатационные расходы, да и ухаживать за большим домом со временем становится сложно. В кондоминиуме же вы будете выполнять правила дома, зато такой тип жилья – самый дешевый.
  2. Статус жилья. В Австрии 3 категории собственности: основное место жительства, второй дом для проживания в отпуске или аренды и туристическое жилье под краткосрочную аренду.
  3. Возраст здания. В новостройках учитываются нормы энергосбережения. Кроме того, вы получите комплексный евроремонт. А в старом доме сможете сэкономить на покупке и получить простор для индивидуального обустройства.
  4. Частный сектор или жилье в многоквартирных районах. Если позволяют средства, можно присмотреться к частному сектору, где предлагают обустроенные дома или только что построенные.
  5. Месторасположение дома. Здесь учитывают район и инфраструктуру.

Особенности приобретения австрийского жилья для иностранцев

Вид на Тироль
Тироль и Зальцбург – самые труднодоступные федеральные земли для покупки недвижимости иностранцами

В Австрии для иностранцев предусмотрены отдельные правила и требования при покупке недвижимой собственности. Кроме того, что эта сфера регулируется федеральным законом «О приобретении недвижимости иностранцами в Вене», свои нормативные акты есть в каждой федеральной земле.

Если вы гражданин Европейской экономической зоны, для покупки нужно предъявить оригинал документа, подтверждающего этот статус. А для покупки земли в лесных или сельскохозяйственных угодьях понадобится еще и разрешение местных властей.

Негражданам ЕЭЗ для приобретения недвижимости потребуется пройти долгую процедуру:

  • собрать пакет документов;
  • направить его в Комиссию по распределению земель;
  • заплатить пошлину.

При этом стоит учитывать месторасположение приобретаемой собственности. С домом где-нибудь на юге Бургенланда проблем с разрешением не будет. Но если вы нацелились на курортные районы, вроде Тироля или Зальцбурга, будьте готовы к отказу – в Австрии очень трепетно относятся к покупке дорогой и перспективной земли иностранцами.

Расходы на брокера, нотариуса и оценщика

Подготовка договора
Сделки с недвижимостью в Австрии редко обходятся без участия представителей агентства недвижимости, юридических и оценочных контор

Брокер поможет с поиском собственности для покупки и с оформлением документов. Если вы рассчитываете стоимость покупки с участием риелтора, в общую сумму заложите следующие расходы:

  1. Брокерские комиссионные. Зависят от стоимости сделки, но не могут превышать максимальной ставки, прописанной в Законе о брокерской деятельности.
  2. 20 % НДС.
  3. На рекламу, переезды и прочее.

Нотариус в Австрии необходим для составления договора купли-продажи, заверения ипотечного долга и доверенностей, ведения клиентских денежных средств. Кроме того, он получает необходимые разрешения в муниципалитетах и передает документы в налоговые органы и земельный реестр.

Работают австрийские нотариусы по ставкам, равным для всех федеральных земель. В гонорар входят комиссия, почасовая оплата и дополнительные расходы на работу с документами.

Точная оценка недвижимости пригодится при определении стоимости выбранного объекта. В Австрии оценщики работают по трем классическим методикам – сравнение, расчет доходности и стоимость актива. Кроме того, при покупке дома обязательно понадобится паспорт с оценкой энергоэффективности. Сумма расходов на оценщика будет зависеть от сложности работы, величины объекта и объема документов.

Процедура покупки недвижимости

Весь процесс заключения сделки о приобретении недвижимого имущества включает 11 основных этапов:

  1. Осмотр объекта. Здесь важно выяснить, нет ли дефектов у конструкции, которые могут повлиять на целостность здания и его стоимость.
  2. Получение проекта договора. В документе должны быть все обязательные реквизиты.
  3. Консультация с нотариусом. Юрист уточнит условия сделки, проверит наличие прав собственности и продажи, сравнит данные по объекту с земельным реестром и так далее.
  4. Регистрация договора. Проходит с участием нотариуса.
  5. Оплата услуг риелтора. Либо сумма делится пополам между покупателем и продавцом, либо учитывается в стоимости объекта.
  6. Резервирование в земельном реестре. Эта процедура обеспечит надежность сделки, так как после регистрации продавец не имеет права поднимать цену и заключать договор на продажу с кем-либо еще.
  7. Разрешение на вывод из-под залога. Понадобится, если объект недвижимости находится в ипотеке.
  8. Уплата налога на передачу недвижимости. 3,5 % от стоимости объекта, оформляется через нотариуса.
  9. Оплата стоимости покупки. В течение 2 недель.
  10. Регистрация в земельном реестре. На этом этапе снимается бронь резервации и оформляется новый собственник.
  11. Получение ключей и проверка состояния имущества. При обнаружении дефекта жалобу отправляют на имя продавца, нотариусу и в банк.

Важно!

На продавце недвижимости лежит строгая ответственность перед покупателем. Он должен предоставить полную информацию об объекте, в том числе о неисправностях и дефектах.

Налог на унаследованную собственность

Если вы получили дом по наследству, обязаны уплатить за него налог. Согласно пункту о недвижимости австрийского Закона о налоговой реформе, ставка зависит от стоимости объекта:

  • 0,5 % – если стоимость не превышает 250 000 евро;
  • 2 % – за следующие 150 000 евро;
  • 3,5 % – на остаток суммы, если она превышает 400 000 евро.

Если наследников несколько, налоговая сумма делится поровну – по 0,5 % с каждого.

Что необходимо знать о строительстве недвижимости в Австрии

Частный дом улучшенной планировки
От выбора типа будущего дома зависят расходы и сроки строительства

Планирование постройки, тип здания, технология возведения, правовые нормы и финансовые затраты – это основа для строительства недвижимости в Австрии.

Планирование строительства

На начальном этапе необходимо выбрать, какой дом вы будете строить. Здание по индивидуальному проекту влетит в копеечку, так как придется оплатить работу архитектора. Можно остановиться на красивом и доступном сборном или модульном доме.

Стоит задуматься и о планировке дома с учетом возможных изменений в будущем. Понадобится ли вам пристройка в связи с расширением семьи или вы планируете сдавать жилье в аренду, а может, оборудуете в будущем бассейн, гараж или сад – ответы на эти вопросы на этапе планирования помогут чувствовать себя комфортно в течение всего времени проживания.

Важно!

Если будущий дом будет в районе с плотной застройкой, придется учесть коэффициент Baukoeffizient, который указывают в земельном кадастре. Он показывает, какую часть земельного участка можно застроить. Например, площадь участка 10 соток, если указан коэффициент 0,6, можно застроить лишь 6 соток.

Разрешение на строительство

Добро на строительство нового дома дают муниципальные власти. Эта процедура платная – до 800 евро. В Австрии существует 4 типа разрешений:

  • общее;
  • по упрощенной процедуре с предоставлением полного проекта дома;
  • на перепланировку;
  • на снос.

Чтобы разрешение не потеряло силу, необходимо начать строительство в течение 2 лет со дня его подписания. Не успели – отправляйтесь в муниципалитет за новым.

Почему важно грамотно оформить договор

Подписание договора
В договоре подробно указывают все условия сделки, а также права и обязанности сторон

Договор между покупателем и продавцом недвижимости гарантирует чистоту сделки и выполнение обязательств с обеих сторон. Продавец обязуется передать объект по условленной стоимости с указанием всех конструктивных особенностей здания, а покупатель заверяет, что уплатит необходимую сумму.

Перед заключением основного договора возможны варианты согласования сделки. Если покупатель иностранец или требуется получение документов на ипотеку, составляют предварительный договор Punktation.

Также покупатель направляет продавцу Kaufanbot – письменное предложение о покупке. В нем он указывает объект, условия договора, сроки заключения основного соглашения и дополнительные расходы.

После согласования условий сделки нотариус составляет проект договора, каждая копия которого направляется покупателю и продавцу. В договоре нужно отразить все характеристики объекта купли-продажи:

  • основные сведения о недвижимости; возможные обременения (залог, ипотеку и т. д.);
  • возможное долевое владение;
  • местоположение;
  • состояние дома и обстановку;
  • стоимость недвижимости;
  • сроки оплаты;
  • обязательства сторон;
  • санкции в случае нарушения обязательств;
  • условия расторжения договора.

Документ подписывают обе стороны и заверяет нотариус.

С какими расходами связана покупка или строительство

План дома, макет и калькулятор
Что обойдется дешевле – покупка или строительство, зависит от множества факторов

Сложно сказать, в каком случае вы понесете больше расходов – при строительстве или покупке недвижимости. С одной стороны, покупая готовое жилье, вы тратите конечную сумму плюс сопутствующие затраты на оформление документов. Тогда как строительство – это череда расходов на стройматериалы, работу застройщика и строительную документацию.

При этом на покупку шикарной квартиры где-нибудь в центре Вены или в курортном Тироле можно потратить гораздо больше, чем на строительство небольшого уютного домика в Каринтии.

Расходы на покупку

К покупной стоимости объекта добавится обширный список дополнительных расходов, которые составят около 15 % от первоначальной цены:

  • 3,5 % налога на передачу имущества;
  • 1,1 % за регистрацию в кадастре;
  • расходы на комиссию банку, страховку и регистрацию ипотеки, если объект берется в кредит;
  • до 1,5 % за оценку недвижимости;
  • до 3 % за услуги нотариуса;
  • до 3 % на судебные и административные расходы;
  • до 4 % на гонорар брокеру;
  • около 800 евро на разрешение, если объект покупает иностранец.

Также стоит учесть, что после покупки, возможно, понадобится косметический ремонт, новая мебель или отопительное оборудование.

Расходы на строительство

Точную сумму затрат на возведение нового дома в начале строительства подсчитать сложно. Например, жилой дом площадью 130 кв. метров обойдется в 340 000 евро. Но за 1–2 года велик шанс увеличения этой суммы с учетом удорожания стройматериалов, услуг коммунальных служб и увеличения налогов.

В целом ориентировочные расходы на строительство можно свести к следующему:

  1. Разрешение на строительство – 500–800 евро.
  2. Земельные, архитектурные и инженерные расходы – около 20 000 евро.
  3. Стоимость дома в зависимости от типа постройки.
  4. Стоимость строительного участка: в городе, пригороде или сельской местности.
  5. Оснащение системами отопления, водоотведения и водоснабжения.
  6. Расходы на внешнее строительство: возведение каркаса, крыши, установка окон, кровельные, малярные и штукатурные работы.
  7. Внутренняя отделка, проведение электрокоммуникаций.

В итоге изначальная стоимость дома может вырасти еще на 15–20 %.

Заключение

Покупка готового дома или строительство нового – это выбор индивидуальный. Все зависит от ваших финансовых возможностей, обстоятельств и интересов. Если необходимо срочно заселиться в собственном доме, конечно, предпочтительным будет вариант с покупкой. С учетом времени на поиск и оформление всех документов, съехать в свое жилье вы сможете в течение полугода.

Если хотите получить новое жилье, да еще и по индивидуальному проекту, рассмотрите вариант строительства. Имея деньги (хотя бы половину от стоимости объекта), уже через 1–2 года вы сможете поселиться в доме своей мечты.

Пролистать наверх