Общие требования к договору купли-продажи недвижимости в Австрии остаются неизменными: их учитывают при заключении договора в любой федеральной земле. На что необходимо обратить внимание при составлении документа и какие положения должны быть включены?
Предварительный договор
Заключать предварительный договор (Punktation) обязательно в двух случаях:
- для получения документов на ипотеку;
- если покупатель – иностранец, которому необходимо получить у местных властей согласие на приобретение недвижимости.
В остальном в процессе покупки недвижимости в Австрии предварительный договор не обязателен.
В предварительном договоре, так же как и в основном, обозначают важные условия сделки. Документ нужно заверять у нотариуса, что влечет дополнительные расходы.
Предложение о покупке
Если покупатель готов к сделке, он направляет продавцу письменное предложение (Kaufanbot), которое он принимает, отклоняет или направляет покупателю встречное в течение оговоренного времени. Установленной формы для этого документа нет, однако у риелторов имеются типовые бланки, в которых отражены все важные условия:
- предмет договора;
- условия основного договора;
- сроки заключения основного договора;
- приложение (Kostenaufstellung), где указаны дополнительные и сопутствующие расходы: стоимость оформления в земельном реестре, комиссионные риелтора, пошлины, налоги и т. д.
Когда предложение подписано продавцом и покупателем, его условия обязательны к исполнению. Стороны могут требовать друг от друга продажи или покупки объекта, в том числе через суд. Нотариально заверять документ не нужно.
Составление договора купли-продажи
Нотариус или адвокат после собеседования со сторонами сначала составляет проект договора. Обычно это занимает приблизительно неделю; существует возможность составления договора в ускоренном порядке.
Для каждого случая нотариус или адвокат составляют договор с учетом специфики сделки. В простых случаях стороны могут воспользоваться одной из типовых форм, доступных в интернете.
Договор составляют на немецком языке; при покупке недвижимости в туристических кондоминиумах и на курортах иногда предоставляют английские копии.
Готовый проект документа (Kaufvertragsentwurf) нотариус отправляет сторонам сделки для ознакомления, выполняя роль доверительного управляющего покупателя и продавца.
В числе обязательных реквизитов:
- ФИО и адреса сторон;
- муниципалитет по адресу недвижимости;
- точное описание объекта;
- дата окончательной смены владельца;
- условия безденежной передачи (бартер, дарение и т. п.);
- обязательство оплатить расходы до передачи имущества;
- сроки оплаты по договору;
- затраты на подготовку проекта документа; заверенные нотариусом подписи;
- возможность выдачи «рекламного» (льготного) кредита (Förderungsdarlehens);
- заявление от предыдущего владельца о передаче права собственности.
Совет
Даже если вы хорошо владеете немецким языком, обратитесь к адвокату для проверки договора. Консультация платная, но юрист сможет выявить возможные подводные камни и сомнительные условия договора.
Содержание договора купли-продажи недвижимости
В договоре должны быть отражены форма собственности и все характеристики объекта недвижимости:
- Сведения об объекте недвижимости, совпадающие с выпиской из земельного реестра Австрии: тип землевладения, имущественное право, наличие сервитутов.
- Наличие обременений: нахождение в залоге, ипотечное кредитование, аннуитет и т. д.
- При долевом владении – количество и размер долей продавцов и покупателей.
- Свойства, местоположение, интерьер, наличие и вид меблировки.
- Состояние: реконструкция и ремонт недвижимости в Австрии могут обойтись дороже, чем ее покупка.
- Ответственность продавца при возможном обнаружении покупателем скрытых недостатков. Это важно при покупке новой квартиры или дома: ошибки строителей могут проявиться в течение первых лет владения.
Вторая важная часть договора касается финансовых и имущественных обязательств. Здесь обязательно должны быть указаны:
- Покупная цена недвижимости.
- Срок выполнения финансовых обязательств.
- Сроки и условия передачи имущественных прав.
- Санкции в случае нарушения условий договора, как правило, размер штрафов при просрочке по договору составляет 0,1–0,3 % от суммы сделки в день.
- Возможность расторжения сделки в случае возникновения существенных обстоятельств непреодолимой силы.
Подписи сторон, участвующих в сделке купли-продажи недвижимости, должен заверить нотариус.
К указанной комиссии добавляют 20 % НДС (Mehrwertsteuer). Брокеру еще разрешено включать в стоимость своих услуг дополнительные расходы – на переезды, рекламу, подготовку объявлений и т. п. О каждой такой сумме он обязан заранее письменно сообщать клиенту.
Совет
Обычно деньги за квартиру или дом перечисляют на счет нотариуса, который выступает как доверительный управляющий. После завершения сделки и регистрации в земельном реестре передачи прав собственности деньги переводят на счет продавца. Таким образом, обе стороны могут быть полностью уверены в выполнении условий договора. Подробнее о роли нотариуса – в отдельном материале.
Перед составлением и заключением договора купли-продажи покупателю необходимо проверить и уточнить:
- Условия внесения платы и передачи прав.
Является ли продавец собственником недвижимости. - Наличие других собственников и, если они есть, имущественные права каждого из них.
- Соответствие имеющейся у него информации о квартире или доме записи в земельном реестре.
- Налоговую историю объекта недвижимости; после перехода прав уплатить прошлые и будущие налоги должен новый владелец, если в договоре не определен иной порядок уплаты.
- Возможности реконструкции и ремонта объекта: имеете ли вы право, например, поменять пол или обустроить зимний сад; ограничения местной администрации на архитектуру при строительстве (этажность, форма крыши и т. д.).
- Не находится ли здание в списке исторических памятников, в таком случае действуют значительные ограничения на ремонт и переустройство.
- Наличие участков промышленного загрязнения: важно при покупке дома с землей, поскольку очаги загрязнения владелец устраняет за свой счет.
- Размер и порядок уплаты дополнительных расходов по заключению сделки.
В проекте договора допущена ошибка или вы хотите что-то изменить? Сразу сообщите нотариусу, а лучше назначьте повторную встречу с ним. Это нужно сделать до нотариального заверения подписей в документе!
Расходы при заключении договора
Расходы на составление и заключение договора купли-продажи недвижимости обычно оплачивает покупатель. Кроме суммы сделки он платит за:
- нотариальное заверение договора (1–2 %);
- юридическое сопровождение сделки (3–4 %);
- нотариальное заверение подписей сторон – 120€ за подпись.
Помимо этого покупатель несет и прочие расходы по сделке – подробнее об этом в материале “Расходы и налоги при покупке недвижимости”.
Заключение
При покупке недвижимости в Австрии стоит учитывать три важных момента.
- Необходимо включить в предложение и предварительное соглашение о покупке условие, которое позволяет покупателю отказаться от сделки по существенной причине. Это важно, если у объекта недвижимости обнаружатся серьезные ранее скрытые недостатки уже после того, как подписано письменное предложение.
- В договоре должны содержаться все данные по объекту недвижимости и имущественным правам, необходимые для внесения записи в земельный реестр. В ином случае документ не зарегистрируют и передача прав не состоится.
- Переход права собственности фиксируют только после регистрации нового владельца в земельном реестре (Grundbuch), а не сразу после подписания договора.