Договор купли-продажи недвижимости в Австрии

Общие требования к договору купли-продажи недвижимости в Австрии остаются неизменными: их учитывают при заключении договора в любой федеральной земле. На что необходимо обратить внимание при составлении документа и какие положения должны быть включены?

Предварительный договор

Заключать предварительный договор (Punktation) обязательно в двух случаях:

  • для получения документов на ипотеку;
  • если покупатель – иностранец, которому необходимо получить у местных властей согласие на приобретение недвижимости.

В остальном в процессе покупки недвижимости в Австрии предварительный договор не обязателен.

В предварительном договоре, так же как и в основном, обозначают важные условия сделки. Документ нужно заверять у нотариуса, что влечет дополнительные расходы.

Предложение о покупке

Если покупатель готов к сделке, он направляет продавцу письменное предложение (Kaufanbot), которое он принимает, отклоняет или направляет покупателю встречное в течение оговоренного времени. Установленной формы для этого документа нет, однако у риелторов имеются типовые бланки, в которых отражены все важные условия:

  • предмет договора;
  • условия основного договора;
  • сроки заключения основного договора;
  • приложение (Kostenaufstellung), где указаны дополнительные и сопутствующие расходы: стоимость оформления в земельном реестре, комиссионные риелтора, пошлины, налоги и т. д.

Когда предложение подписано продавцом и покупателем, его условия обязательны к исполнению. Стороны могут требовать друг от друга продажи или покупки объекта, в том числе через суд. Нотариально заверять документ не нужно.

Составление договора купли-продажи

Нотариус или адвокат после собеседования со сторонами сначала составляет проект договора. Обычно это занимает приблизительно неделю; существует возможность составления договора в ускоренном порядке.

Для каждого случая нотариус или адвокат составляют договор с учетом специфики сделки. В простых случаях стороны могут воспользоваться одной из типовых форм, доступных в интернете.

Договор составляют на немецком языке; при покупке недвижимости в туристических кондоминиумах и на курортах иногда предоставляют английские копии.

Готовый проект документа (Kaufvertragsentwurf) нотариус отправляет сторонам сделки для ознакомления, выполняя роль доверительного управляющего покупателя и продавца.

В числе обязательных реквизитов:

  • ФИО и адреса сторон;
  • муниципалитет по адресу недвижимости;
  • точное описание объекта;
  • дата окончательной смены владельца;
  • условия безденежной передачи (бартер, дарение и т. п.);
  • обязательство оплатить расходы до передачи имущества;
  • сроки оплаты по договору;
  • затраты на подготовку проекта документа;
  • заверенные нотариусом подписи;
  • возможность выдачи «рекламного» (льготного) кредита (Förderungsdarlehens);
  • заявление от предыдущего владельца о передаче права собственности.
Договор купли-продажи недвижимости в Австрии необходим для переоформления прав собственности в земельном реестре
Обо всех дополнительных тратах, которые агент намеревается включить в размер своего гонорара, он должен сообщать заказчику письменно

Совет

Даже если вы хорошо владеете немецким языком, обратитесь к адвокату для проверки договора. Консультация платная, но юрист сможет выявить возможные подводные камни и сомнительные условия договора.

Содержание договора купли-продажи недвижимости

В договоре должны быть отражены форма собственности и все характеристики объекта недвижимости:

  1. Сведения об объекте недвижимости, совпадающие с выпиской из земельного реестра Австрии: тип землевладения, имущественное право, наличие сервитутов.
  2. Наличие обременений: нахождение в залоге, ипотечное кредитование, аннуитет и т. д.
  3. При долевом владении – количество и размер долей продавцов и покупателей.
  4. Свойства, местоположение, интерьер, наличие и вид меблировки.
  5. Состояние: реконструкция и ремонт недвижимости в Австрии могут обойтись дороже, чем ее покупка.
  6. Ответственность продавца при возможном обнаружении покупателем скрытых недостатков. Это важно при покупке новой квартиры или дома: ошибки строителей могут проявиться в течение первых лет владения.

Вторая важная часть договора касается финансовых и имущественных обязательств. Здесь обязательно должны быть указаны:

  1. Покупная цена недвижимости.
  2. Срок выполнения финансовых обязательств.
  3. Сроки и условия передачи имущественных прав.
  4. Санкции в случае нарушения условий договора, как правило, размер штрафов при просрочке по договору составляет 0,1–0,3 % от суммы сделки в день.
  5. Возможность расторжения сделки в случае возникновения существенных обстоятельств непреодолимой силы.

Подписи сторон, участвующих в сделке купли-продажи недвижимости, должен заверить нотариус.

Обе стороны подписывают договор купли-продажи недвижимости в присутствии нотариуса
Обо всех дополнительных тратах, которые агент намеревается включить в размер своего гонорара, он должен сообщать заказчику письменно

К указанной комиссии добавляют 20 % НДС (Mehrwertsteuer). Брокеру еще разрешено включать в стоимость своих услуг дополнительные расходы – на переезды, рекламу, подготовку объявлений и т. п. О каждой такой сумме он обязан заранее письменно сообщать клиенту.

Совет

Обычно деньги за квартиру или дом перечисляют на счет нотариуса, который выступает как доверительный управляющий. После завершения сделки и регистрации в земельном реестре передачи прав собственности деньги переводят на счет продавца. Таким образом, обе стороны могут быть полностью уверены в выполнении условий договора. Подробнее о роли нотариуса – в отдельном материале.

Перед составлением и заключением договора купли-продажи покупателю необходимо проверить и уточнить:

  • Условия внесения платы и передачи прав. Является ли продавец собственником недвижимости.
  • Наличие других собственников и, если они есть, имущественные права каждого из них.
  • Соответствие имеющейся у него информации о квартире или доме записи в земельном реестре.
  • Налоговую историю объекта недвижимости; после перехода прав уплатить прошлые и будущие налоги должен новый владелец, если в договоре не определен иной порядок уплаты.
  • Возможности реконструкции и ремонта объекта: имеете ли вы право, например, поменять пол или обустроить зимний сад; ограничения местной администрации на архитектуру при строительстве (этажность, форма крыши и т. д.).
  • Не находится ли здание в списке исторических памятников, в таком случае действуют значительные ограничения на ремонт и переустройство.
  • Наличие участков промышленного загрязнения: важно при покупке дома с землей, поскольку очаги загрязнения владелец устраняет за свой счет.
  • Размер и порядок уплаты дополнительных расходов по заключению сделки.

В проекте договора допущена ошибка или вы хотите что-то изменить? Сразу сообщите нотариусу, а лучше назначьте повторную встречу с ним. Это нужно сделать до нотариального заверения подписей в документе!

Расходы при заключении договора

Расходы на составление и заключение договора купли-продажи недвижимости обычно оплачивает покупатель. Кроме суммы сделки он платит за:

  • нотариальное заверение договора (1–2 %);
  • юридическое сопровождение сделки (3–4 %);
  • нотариальное заверение подписей сторон – 120€ за подпись.

Помимо этого покупатель несет и прочие расходы по сделке – подробнее об этом в материале “Расходы и налоги при покупке недвижимости”.

Заключение

При покупке недвижимости в Австрии стоит учитывать три важных момента.

  1. Необходимо включить в предложение и предварительное соглашение о покупке условие, которое позволяет покупателю отказаться от сделки по существенной причине. Это важно, если у объекта недвижимости обнаружатся серьезные ранее скрытые недостатки уже после того, как подписано письменное предложение.
  2. В договоре должны содержаться все данные по объекту недвижимости и имущественным правам, необходимые для внесения записи в земельный реестр. В ином случае документ не зарегистрируют и передача прав не состоится.
  3. Переход права собственности фиксируют только после регистрации нового владельца в земельном реестре (Grundbuch), а не сразу после подписания договора.
Пролистать наверх