Особенности выбора недвижимости для покупки в Австрии

Первое, с чем вы сталкиваетесь при покупке дома или квартиры – выбор из нескольких вариантов. Найти подходящий вариант – сложная задача. Вам потребуется выбрать подходящее местоположение и тип недвижимости, провести несколько осмотров и внимательно изучить контракт. Все эти вопросы осветим в данной статье.

Требования к недвижимости

Задайте минимум требований, которые вам необходимы:

  • диапазон допустимых цен;
  • площадь дома/квартиры;
  • количество комнат, балкон, терраса, чердак;
  • склад, подвал, место для хранения велосипедов;
  • ванная, камин, бассейн;
  • паркинг, гараж, стоянка у дома;
  • размеры сада и придомовой территории;
  • уровень коммунальных платежей.

Совет

Внимательно прочитайте протоколы собраний владельцев за последние 5 лет. Это лучший вариант знакомства с потенциальными соседями. Что преобладает – споры или конструктивный подход? Какие из принятых совместных решений работают? Кто никогда не платит эксплуатационные расходы, не соглашается на ремонт? Кто нарушает тишину?
На фото – стройка компании BiLi Bau KG в Австрии
О репутации и исках к строительной компании можете узнать из прессы
Тип недвижимости Преимущества Недостатки
Частный (Eigenheimtypen) Возможность жить независимо. Большая жилая площадь. Свобода для творчества. Большой сад. Не придется вступать в разногласия с соседями. Легко продать Самые высокие – цена и эксплуатационные расходы. Стоимость земли в цене объекта – до 50 %. Преимущественно за городом. С возрастом превращается в обузу (тяжелее подниматься по лестнице, ухаживать за садом и т. п.)
Двухквартирный (Doppelhaushälfte) Из-за общей с соседями инфраструктуры и земли по затратам на строительство и обслуживание дешевле частного. Ближе к центру. По размеру подходит для семей с детьми. При удачном расположении легко перепродать Меньше частного. При отсутствии взаимопонимания с соседом возможны конфликты. Необходимость в компромиссе при разработке плана этажей. Мало подходит для жизни в преклонном возрасте
Рядный (Reiheneinfamilienhaus) – блок или группа из трех и более домов с общими стенами При перепродаже дешевле частных и двухквартирных. Низкие затраты на строительство. Лучший баланс тепловой энергии. Минимальные затраты на отопление. Техническое обслуживание дешевле, чем в частном. Для семей с детьми – общение с несколькими соседями. Больше магазинов Менее привлекательный внешний вид здания. Невозможно изменить план этажей при строительстве. Нужна специальная звукоизоляция внутренних перегородок. Узкие комнаты и много лестниц. Возможны разногласия с соседями, особенно другого поколения (шум, выбор времени для сна). Вероятны конфликты из-за общих стен и близко расположенных садов
Кондоминиум (Eigentumswohnung) – одно- и двухэтажные квартиры, двухуровневые апартаменты, мансардные апартаменты на верхнем этаже или городском чердаке Самый дешевый вид жилья, особенно в центре. Эксплуатационные издержки, затраты на инфраструктуру и землю делят между всеми квартирами. Возможно общение с соседями. Подходит для людей преклонного возраста, дает ощущение безопасности одиноким людям Ограничена конфиденциальность. Сложности с перепродажей. Реконструкцию и ремонт, затрагивающие общую собственность, необходимо согласовывать со всеми владельцами этажа/подъезда. Нужна высокая готовность к компромиссу
Одноквартирный дом в Австрии в современном стиле
Австрийский архитектор в первую очередь инженер и лишь потом – художник. Результат – простые и удобные архитектурные решения

Новая застройка

Новое жилье в Австрии сдают с евроремонтом – полной отделкой стен (моющейся белой штукатуркой), ламинатом или паркетом, розетками и выключателями, сантехникой и дверями. Стены на кухне облицованы плиткой, есть выводы для бытовой техники. Высокая энергоэффективность снижает расходы на отопление.

Старая застройка

Преимущество старой застройки – экономия на цене, сопоставимая по размеру с необходимыми расходами на ремонт. Бонус – высокие потолки, возможности для творчества и индивидуального дизайна.

Жилой комплекс в Австрии
Беседа с соседями – лучший способ узнать, устраивают ли в доме частые вечеринки, шумят ли другие жильцы, бывают ли конфликты

Совет

Перед покупкой собственного жилья ответьте на два вопроса:
1. Хотите вы жить в выбранном регионе в течение длительного времени?
2. Сможете из-за работы сменить место жительства?
Ведь безубыточно перепродать недвижимость может быть сложно.

Частный сектор в Австрии

Строительство с архитектором
Затратное по времени из-за необходимости совместной разработки детального проекта внешнего и внутреннего дизайна. Услуги архитектора – % от общих строительных затрат.

Дом под ключ
Преимущества – строительство завершится в фиксированные сроки, возможен индивидуальный дизайн интерьера (за дополнительную плату). Недостаток – цену недвижимости, включая землю, определяет подрядчик.

Сборный дом
Выбор по каталогу подрядчика. Сжатые сроки строительства, сразу готов к переезду. Недостаток – фиксированная цена относится только к базовой конструкции.

Не новый дом
Преимущества – хорошее расположение, дешевле нового, возможны переговоры по цене. Недостаток – нужны инвестиции (в отопление, изоляцию), которые приходится заранее тщательно рассчитывать.

Месторасположение недвижимости

Удачное месторасположение со временем лишь увеличивает стоимость имущества и обеспечивает стабильный интерес со стороны потенциальных арендаторов. Основные критерии выбора:

Индивидуальные Для семьи с детьми – парк и игровая площадка, для молодежи – ночной клуб и остановка общественного транспорта рядом.

Общие для всех
Хорошее транспортное сообщение с центром, инфраструктура (школы, детсады, места для парковки, супермаркеты, театры и кинотеатры, клиники).

Микроокружение
Спокойные соседи, отсутствие посторонних (в том числе затхлых) запахов, открытая дорога у дома, красивый вид из окон (на парк, двор), привлекательный вид здания.

Благополучный район
Улицы чистые, здания в хорошем состоянии, неплотная застройка, множество зеленых зон и открытых площадок. Удаленность от железнодорожных путей, маршрутов полетов и полигонов.

Рынок труда и покупательская способность
Чем развитее рынок труда в регионе, тем ниже безработица и выше уровень жизни людей, соответственно – цены на недвижимость выше. Высокую покупательскую способность жителей лучше рассмотреть не только здесь и сейчас, но и в перспективе.

Обратите внимание

Чтобы шикарный вид на горы из окон купленной квартиры не превратился через год в котлован торгового центра, изучите планы землепользования (Flächenwidmungsplan) района. Даже если окрестности давно и плотно застроены! За планом обратитесь в Управление городского развития, офис муниципалитета или кадастр.

План землепользования и архитектурного развития пересматривают раз в 10 лет. Документ регулирует этажность, конструкцию (отдельное здание, блочное и т. п.) и назначение соседней недвижимости. Из него вы узнаете – имеет ли сосед право строить вблизи от вашего дома, появятся ли в поле зрения ветровые турбины.

Правила приобретения участков для строительства (кондоминиумы, частные дома) и правила перемещения/проезда по зеленой зоне (сельское хозяйство, лес) в различных федеральных землях различны. Самые строгие требования и ограничения – на западе Австрии (Тироль, Зальцбург). Поэтому особого внимания требует проверка целевого назначения объекта по кадастру.
Каждое утро соседский трактор проезжает под окнами вашей спальни? К сожалению, такие случаи в Австрии нередки и полностью законны. Избежать разочарования от покупки поможет своевременный запрос в земельный кадастр. Сервитуты (права ограниченного пользования участком), если они есть, будут указаны в выписке.

Осмотры недвижимости перед покупкой

В разное время
Днем лучше всего заметны дефекты. Под конец рабочего дня и вечером, когда трафик максимальный и многие соседи уже дома, удастся получить самое реалистичное впечатление об окружающем шуме.

Вдвоем с родственником или другом
Так вы заметите намного больше и будете менее подвержены эмоциям.

В сопровождении мастера по строительству
Он оценит техническое состояние (электропроводку, фурнитуру и др.), что поможет снизить цену покупки.

С фото/видеокамерой
Просмотр записей в спокойной обстановке поможет оценить покупаемый объект с другой стороны, понять, действительно ли это воплощение вашей мечты, а также сравнить между собой несколько из них.

Совет

Не соглашайтесь сразу на покупку. Ничего не обещайте и не подписывайте во время первого визита на объект. Обязательно поговорите с местными жителями.

Все идеально – фасад, размер комнат, удобства, общее состояние, местоположение? Устраивает освещенность помещений днем и направление света? Осталось выяснить и проверить:

  • какие ремонтные работы проводились или еще не завершены;
  • план этажей с маркировкой несущих стен (для будущих ремонтов);
  • соответствие планов и площади помещений указанным в документах;
  • процент наклонных стен, террас и балконов на указанной площади;
  • вид отопления, тип и дату строительства системы отопления, изоляции;
  • энергетический сертификат здания. Изоляцию и состояние стен, окон и кровли;
  • поверхность стен, потолков, полов – на трещины, влагу, грибок, пятна и др.;
  • качество электропроводки и исправность всех приборов. Достаточно ли розеток;
  • состояние дверей, окон, навесов, жалюзи;
  • исправность работы санитарных помещений (вентиляции, канализации и т. п.);
  • функциональность светильников, кранов, душа; наличие выводов труб и розеток для стиральной машины;
  • уровень шума из смежных квартир. Улучшение звукоизоляции весьма затратно!
  • наличие террасы/балкона с естественным освещением для 1-го этажа (темнее);
  • мансарда/чердак – не слишком ли жарко или холодно в зависимости от сезона;
  • есть ли кабельное/спутниковое телевидение.
Распространенная в Австрии проблема – наводнения
Проверьте риски оползней, наводнений и шквалов на онлайн-карте опасных зон

Точность формулировок в контракте

От точности и полноты определений, условий, цен и сроков в договоре купли-продажи зависит итоговая стоимость покупки. Нужно как можно подробнее составить текст. Если дом только строится – получить у застройщика планы и сметы строительства. В любом случае затраты на проверку всех документов независимым экспертом оправданны.

Согласовывать и вносить в договор изменения можно только до момента его нотариального заверения. После подписания, даже если окажется, что проект невыгоден покупателю, изменить что-либо практически невозможно.

Совет

Вместе с домом покупаете встроенную кухню? Позаботьтесь о ее оценке. Стоимость передаваемой мебели не включают в расчет налога на передачу имущества.

Налог на прибыль от перепродажи недвижимости – разница между ценой покупки и продажи
При перепродаже недвижимости прибыль облагают 30%-м налогом

Размер дополнительных расходов

Кроме цены, указанной в договоре купли-продажи, в процессе совершения сделки покупатель доплачивает 10–15 %

  1. Налог на передачу имущества (Grunderwerbsteue) – 3,5 % договорной цены.
  2. За регистрацию в кадастре (Grundbucheintrag) – 1,1 % цены (за заявку – еще €44).
  3. Если выдан кредит, то кроме аванса: комиссия банку 2 % долга, за ведение счета €100 в год, страховка 0,01 % цены, за регистрацию ипотеки в кадастре – 1,2 % залога.
  4. Оценка недвижимости – до 1,5 % цены (для ипотечных займов часто бесплатно).
  5. Нотариальное оформление (Notargebühren) – 1,5–3 % оценочной стоимости.
  6. Административные и судебные расходы – 1–3 % цены (обычно около €400).
  7. Гонорар брокера (для сделок, совершенных через агента) – 3–4 % цены.
  8. Разрешение на покупку для иностранца (Auslandserwerbbehörde) – около €800.

Другие эксплуатационные и организационные расходы рассчитать сложнее:

  • Подключение – канализации, электричества, газа и центрального водоснабжения.
  • Проектирование и составление строительных планов.
  • Разрешение на строительство (Baugenehmigung).
  • Регистрацию системы детекции дымовых газов.
  • Ограждение территории (в зависимости от региона).
  • Благоустройство и уборку территории, вывоз мусора и т. п.
  • Необходимые ремонтные работы, переезд.

Совет

Заранее узнайте о совместно финансируемых совладельцами экономических планах по старому зданию и операционных расходах – установке новой системы лифтов, реконструкции кровли или системы энергообеспечения. Высокие эксплуатационные издержки делают покупку невыгодной. Также убедитесь, что у продавца нет долгов по взносам в резервный фонд кондоминиума. После подписания контракта задолженность перейдет к новому владельцу, что также увеличит эксплуатационные расходы на покупку.

Возможность отмены сделки

Поспешное и ошибочное решение о приобретении недвижимости порой заставляет искать пути отступления. Австрийский Закон о защите прав потребителей (§30a Konsumentenschutzgesetzes, KschG) разрешает в течение недели отменить сделку, заключенную во время первого визита на объект.

Начинают отсчет 7-дневного периода со дня передачи покупателю копии договора купли-продажи (Vertragserklärung) и письменного уведомления о праве на отзыв (Rücktrittsrecht). Максимальный срок – месяц после первого посещения купленного имущества, независимо от того, получил покупатель контракт купли-продажи или нет.

Если заявление о расторжении контракта купли-продажи адресовано ответственному брокеру, одновременно недействительным признают и соответствующий брокерский договор.
Ремонт перед продажей должен насторожить покупателя
Стены – свежевыкрашенные? Возможно – это попытка замаскировать плесень или воздействие влаги. После подписания договора доказать, что дефекты проявились до покупки, а также взыскать с продавца ущерб очень трудно

Заключение

Доверьте выбор австрийскому брокеру, осмотр – профессиональному строителю, а оценку и сделку – нотариусу, и можете не волноваться. Если же решите действовать самостоятельно, кроме перечисленных советов, учтите такие моменты.

  • Объявления о продаже могут обещать недвижимость «в хорошем состоянии», «почти новую», «отремонтированную». Но помните, за недостоверность такой информации юридическая ответственность в Австрии не предусмотрена.
  • Если доход/кредитный рейтинг невысок, лучше обратиться за финансированием в строительное общество, а не в банк. Сроки кредитования – больше, подход к расходам – мягче. Недостаток один – в результате ссуда обходится дороже.
  • С помощью специалиста по строительству разберитесь в строительных требованиях. Уточните все моменты, которые вам неясны. «Электрические соединения должны соответствовать стандартам»? Каким именно? Сколько их?
  • Не стесняйтесь задавать вопросы и всегда точно формулируйте их: «Допускается барбекю на балконе?», «Какова причина продажи?», «Когда объявление вывесили впервые?» и т. п.
Пролистать наверх