Оценка недвижимости в Австрии

Акт оценки недвижимости дает собственнику весомое преимущество при назначении желаемой цены продажи или размера арендных платежей. Есть обстоятельства, при которых без оценки не обойтись:

  • В банке – при получении ипотечного кредита.
  • В налоговой – для декларации рыночной стоимости имущества.
  • В суде – при составлении иска к строительной компании за допущенный брак, а также при бракоразводном процессе или в споре о наследстве.
  • При определении ценности бизнес-активов.
  • При покупке недвижимости – если нужна объективная оценка объекта.
  • На обязательном аукционе.

Поэтому не лишним будет узнать, кто может проводить эту процедуру, какими методами и во сколько это обойдется.

Три способа оценки в Австрии

При расчете рыночной цены недвижимого имущества австрийские эксперты задействуют три классических метода – сравнение, расчет доходности и стоимость активов. Выбор одного или одновременно нескольких – право оценщика.

Лесные участки не относят к недвижимости
Недвижимостью не считают сельскохозяйственные земли и участки леса

Метод доходности (Ertragswertverfahren)

Чаще всего методом капитализации дохода оценивают недвижимость, обеспечивающую стабильную и высокую прибыль:

  • многоквартирные дома и кондоминиумы;
  • офисные и коммерческие здания, торговые центры;
  • стоянки, заправки, гостиницы и др.;
  • земли смешанного использования.

Общая стоимость, рассчитанная этим методом, согласно «Закону об оценке имущества» (§ 5 LBG) – чистая прибыль, ожидаемая от недвижимого объекта в период от дня оценки до окончания срока полезной эксплуатации. Рассчитывают ее в три этапа:

  1. Узнают цену в местном комитете экспертной комиссии.
  2. Определяют прибыльность здания – от валового дохода отнимают затраты на управление, с учетом расходов на снос и рисков потери арендной платы. Разницу умножают на % ставку доходности недвижимости.
  3. Вычисляют цену – складывают результаты расчетов по первым двум пунктам.

Неправильный выбор процентной ставки дохода от недвижимости может исказить результаты оценки.

Также оценивают стоимость недвижимого имущества с помощью текущего индекса строительства Bauindex на сайте «Статистического управления Австрии».

  • Индекс показывает, как менялись строительные затраты за последние несколько лет в различных федеральных землях и позволяет понять текущую цену имущества и перспективы ее роста.

Совет

Для определения доходности здания пригодится экспертный отчет KFS BW 1 (выдают в «Палате дипломированных бухгалтеров»). На его основе считают прибыльность альтернативных инвестиций на дату оценки (с учетом базовой % ставки).

Метод сравнительной стоимости (Vergleichswertverfahren)

Самый популярный, точный и простой способ определения рыночной цены – сравнение. Используют его преимущественно перед продажей. Подходит для оценивания:

  • застроенных и незастроенных участков земли;
  • жилья, в котором живет владелец: одно- и двухквартирных домов, домов с террасой, кондоминиумов;
  • при налогообложении в связи с дарением или наследованием;
  • при разделе имущества по процедуре развода;
  • при покупке, продаже или инвентаризации домовладения.

Цену имущества определяют, сравнивая его с недавно проданным соседним такого же размера и с аналогичным оборудованием. Главные условия – сопоставимость сравниваемых характеристик и тот же регион (в идеале – в одной зоне водозабора). При расчете дополнительно учитывают такие факторы:

  • местоположение, качество почвы, инфраструктуру;
  • дизайн, этаж, тип здания, качество
  • оборудования;
  • оставшийся срок эксплуатации;
  • воздействие окружающей среды;
  • предназначение и юридические ограничения;
  • близость оживленных трасс, шумность, соседи и др.

Выбирать объекты для сравнения оценщикам и присяжным экспертам помогают экспертные комиссии. Именно в их региональные комитеты нотариусы передают статистику цен всех покупок, наследований, дарений и продаж, в том числе на аукционах.

Нюанс

На практике количество сравниваемых объектов обычно ограничено. А результат оценки достоверен недолго, так как подвержен влиянию рынка.

Метод стоимости активов (Sachwertverfahren)

При невозможности использовать все вышеперечисленные методы рассчитывают ценность материальных активов. Чаще всего метод используют для освоенных земель, на которых есть:

  • объекты, не приносящие доход от аренды: промышленные здания и заводы;
  • недвижимость, используемая владельцем: кондоминиумы, 1-, 2-квартирные дома.

На цену активов влияют следующие факторы:

  1. Ценность участка или доли в нем, включая затраты на разработку. Обычно узнают в муниципалитете.
  2. Средние строительные затраты на 1 м² площади. Как и из чего построен дом.
  3. Общие затраты на строительство частного дома или квартиры, включая внешние объекты (дорожки, гаражи и т. д.).
  4. Износ здания. Для одноквартирных домов и кондоминиумов – 1,25 % в год.
  5. Предварительная цена актива (равна суммарной цене участка и стоимости здания).
  6. Коэффициент корректировки рынка (для деревень и крупных городов).

Метод Sachwertverfahren не всегда обеспечивает реалистичный результат. Поэтому на практике цену имущества обычно не рассчитывают только по стоимости строительства и земли.

Сертификат энергоэффективности

Обязательная составляющая сделок с недвижимым имуществом – его оценка с точки зрения потребления тепловой энергии. За отсутствие сертификата энергетической эффективности (Energieausweis) здания – административный штраф до €1 500. Продавать без него недвижимость незаконно.

Сведения об энерготехническом состоянии здания закон обязывает указывать в рекламных объявлениях. А энергетический сертификат (действует 10 лет и стоит €70–100) владелец должен передать арендатору/покупателю в течение 14 дней после заключения договора («Закон об энергетических паспортах» EAVG 2012).
Энергоэффективность одноквартирного дома учтут при выдаче субсидии
Энергетический сертификат дома нужен при оформлении субсидий и грантов (Förderanträge): жилищных, энергетических, на перепланировку

Акт оценки недвижимости

В акте оценки недвижимого имущества указывают:

  • Цель и дату оценки, дату визита на объект недвижимости, присутствующих при этом лиц и используемые документы.
  • Выводы с подробным указанием рассмотренных характеристик имущества. Правовые и другие фактические параметры, имеющие отношение к оценке.
  • Цену, метод, используемый для расчета, и причины его выбора.

Кто имеет право оценивать недвижимость

Специальных требований к квалификации «оценщик имущества» в Австрии нет. Нужен лишь опыт работы в этой сфере. Поэтому часто оценкой занимаются профессиональные инженеры-строители и архитекторы с большим стажем. Также ее доверяют представителям компаний:

  • консультантам;
  • финансовым аналитикам в сфере недвижимости;
  • агентам по недвижимости и риелторам;
  • менеджерам – проектов, по закупкам, работе с клиентами;
  • бухгалтерам, страховым агентам.

Все перечисленные эксперты недорого оценивают имущество в основном перед продажей или покупкой. Но их мнение не имеет юридической силы в суде и органах власти. Поэтому для продажи и разрешения споров через суд понадобится еще одна независимая оценка присяжным сертифицированным экспертом.

Каждый присяжный оценщик внесен в Список судебных экспертов и переводчиков. Подписанный им акт оценки – полное экспертное заключение (gerichtsfeste Vollgutachten) – гарантированно признает суд. Но стоит это достаточно дорого, а в сложных случаях нужно приглашать нескольких экспертов.

Для оценки стоимости строительного брака потребуется строительный дневник (ведет владелец во время строительства) или соответствующие акты от строительной компании. Данные документы рекомендуется хранить.

  • Многие брокеры и агенты недвижимости бесплатно оценивают имущество, которое им доверили продать/купить. У них есть опыт работы на рынке недвижимости в этом же городе. Они посещают объект, узнают подробности о его техническом состоянии. С точки зрения «здесь и сейчас» их оценка самая реалистичная.
  • Крупные банки Австрии включают бесплатную оценку в пакет ипотечного кредитования. Проводят ее ответственные банковские сотрудники. Цену имущества не завышают. Периодическая переоценка, как правило, не нужна.

Совет.

Можно вычислить цену недвижимости самостоятельно с помощью онлайн-калькулятора. Однако выявить скрытые недостатки имущества таким способом не удастся. Понадобится консультация профессионала.

Оценивая имущество самостоятельно, владелец подсчитывает затраченные на дом/квартиру средства и время, но часто забывает, что здание ежегодно теряет в цене несколько процентов. Поэтому без опытного оценщика трудно установить объективную продажную стоимость. Есть риск не найти покупателя.

Стоимость проведения экспертизы

На оценку недвижимости уходит от нескольких сотен евро до 1,5 % ее стоимости в зависимости от:

  • сложности процедур и измерений;
  • размеров и площади недвижимости;
  • затраченных часов и дней;
  • необходимости документирования ущерба;
  • необходимости получения документов от подрядчика.

Гонорар присяжному эксперту рассчитывают согласно «Закону о выплате вознаграждений» (§ 51 GebAG):

  • €415,40 – за дом и участок до €36 340.
  • €728,90 – если цена недвижимости в пределах €36 340–72 670.
  • Дополнительно по €121,70 за каждые следующие после €36 340 стоимости.

Экспертиза недр земли:

  • €111,90 – если ценность подземных ресурсов не превышает €5 090.
  • €146,10 – за недра, оцененные в €5 090–7 270.
  • Дополнительно по €22,70 за каждые следующие €3 630 стоимости.

За участки, здания и недра, находящиеся в совместном владении по «Закону о земельном реестре» (§ 10 GBG 1955), присяжный оценщик имеет право просить 50%-ю доплату к перечисленным выше тарифам. Если же домов или участков несколько, цена его услуг не может превысить рассчитанной от их общей стоимости.

Экспертиза жилых и служебных помещений в кондоминиумах – на 50 % дешевле, чем за дом с такой же ценой. А для двух и более квартир максимальный гонорар эксперта не может превысить рассчитанную от их общей стоимости.

Экспертную оценку включают в судебные издержки
За оценку платит владелец. Если же она для суда – это судебные издержки

Свободные (не присяжные) оценщики устанавливают цены самостоятельно. Их средняя почасовая ставка – €130–155. Простой отчет составляют около 4 часов, поэтому за оценку одного объекта придется отдать около €700.

Заключение

При оценке недвижимости учитывайте следующие обстоятельства:

  • За оценкой имущества стоит обращаться к местным риелторам – лучше всего привлечь эксперта из этой же федеральной земли.
  • Если требуется учитывать все обстоятельства, определяющие стоимость объекта недвижимости, для оценки надо использовать несколько методов.
Поделиться в facebook
Поделиться в twitter
Поделиться в whatsapp
Поделиться в telegram

Дополнительно о покупке недвижимости

Пролистать наверх