Процедура покупки недвижимости в Австрии: 11 шагов

Чтобы приобрести недвижимое имущество в Австрии граждане других стран должны получить разрешение у властей; эти требования зависят от федеральной земли. Предлагаем изучить весь процесс заключения сделки и узнать об ограничениях заранее.

Шаг 1. Осмотреть объект покупки

Лучше всего осмотреть дом/кондоминиум со специалистом, способным не только выявить любые повреждения и недостатки строительства, но и оценить объект. Явные неисправности продавец должен устранить самостоятельно или согласиться снизить цену. Результаты экспертизы пригодятся на переговорах о цене покупки. В процессе осмотра важно:

  • Записать показания счетчиков воды и электричества.
  • Проверить соответствие размеров комнат указанным в проекте договора.
  • Составить акт о качестве и количестве предметов, подлежащих переуступке, и если необходим их ремонт, письменно согласовать его стоимость.
  • Узнать в домоуправлении, сколько заплатил собственник квартиры в резерв на техническое обслуживание дома и сколько еще должен выплатить.
  • Получить копии декларации о разделении общедомовой площади и правил общественного порядка, где указано сколько у вас будет голосов на собрании владельцев.

Совет

Если покупаете вместе с недвижимостью кухонную, садовую мебель или сауну, заверьте факт покупки у нотариуса. Налог на передачу такого имущества не начисляют.

Шаг 2. Получить проект договора

В Австрии текст контракта купли-продажи с учетом всех достигнутых договоренностей готовит нотариус. Он же, как доверительный управляющий покупателя и продавца, отправляет проект документа (Kaufvertragsentwurf) сторонам сделки. В числе обязательных реквизитов в документе указываются:

  • ФИО и адреса сторон;
  • муниципалитет по адресу недвижимости;
  • точное описание объекта;
  • дата окончательной смены владельца;
  • условия безвозмездной передачи (бартер, дарение и т. п.);
  • обязательство оплатить расходы до передачи имущества;
  • сроки оплаты по договору;
  • затраты на подготовку проекта документа;
  • заверенные нотариусом подписи;
  • возможность выдачи «рекламного» (льготного) кредита (Förderungsdarlehens);
  • заявление от предыдущего владельца, что он передал право собственности.

Если заметили в проекте соглашения ошибку или хотите что-то изменить, сообщите об этом нотариусу до заверения подписей на договоре!

Застройщик предложит свой проект контракта на строительство
Проект договора от застройщика обычно финансово невыгоден покупателю. У строительной компании свой нотариус и никаких компромиссов. Выход – заранее обратиться к независимому эксперту

Шаг 3. Обсудить с нотариусом

В ходе предварительной консультации о покупке недвижимого имущества нотариус окажет необходимую помощь:

  • Узнает, является продавец собственником объекта и есть ли у него право его продавать.
  • Выявит ограничения на продажу: ипотеку (Hypotheken), право проживания (Wohnrecht) в доме/квартире или его части, право экономического использования (Fruchtgenusrecht), сервитуты и др.
  • Проверит соответствие данных земельного кадастра указанным в договоре.
  • Определит, нет ли на участке экологически проблемных мест, в том числе загрязненных почв и грунтовых вод.
  • Расскажет об условиях оплаты и передачи имущества, поможет рассчитать все затраты на сделку, включая нотариальный сбор.
  • Урегулирует правоотношения будущих совладельцев (в кондоминиуме или семье).
  • Если потребуется залог в банке – зарегистрирует его в земельном реестре.
  • Составит письмо в налоговое управление с уведомлением о покупке.

Важно!

Перечень текущих ограничений на продажу указан в третьей (C-Blatt), зеленой части выписки из земельного реестра. Каждое из них распространяется на все имущество или только на определенные права собственника. Наиболее важные из них: право на проживание (Wohnrecht) и право на преимущественный выкуп (Vorkaufsrechte).

Обязанность нотариуса при покупке/продаже недвижимости – соблюдать нейтралитет
Сомневаетесь в нейтралитете и беспристрастности нотариуса? Имеете право пригласить другого для проверки проекта договора и/или заверения сделки

Шаг 4. Зарегистрировать договор

Заверенный нотариусом договор купли-продажи (Beurkundung) – единственное основание для дальнейшей оплаты и передачи собственности. Предварительные контракты и соглашения о резервировании, заключенные с брокером, ни к чему потенциального покупателя не обязывают.

Перед заверением подписей нотариус проверяет личность каждого и полномочия для подписи. Регистрирует согласие сторон в протоколе (Erklärungen) и зачитывает его текст. Участники сделки подписывают протокол, нотариус ставит печать и подтверждает достоверность текста отдельным заявлением. Оригинал остается у нотариуса, на руки выдают только заверенную копию.

Совет.

К нотариальному акту, удостоверяющему подписи на контракте, часто идут многочисленные дополнения. Внимательно прочитайте их и, если необходимо, попросите нотариуса объяснить непонятные моменты.

Брокерская комиссия в Австрии зависит от цены и рынка недвижимости
Брокеру платят только в случае заключения договора купли-продажи

Шаг 5. Оплатить услуги брокера

Брокерскую комиссию (Bezahlung des Maklers) обычно платят покупатель (50 %) и продавец (50 %) сразу после заверения договора купли-продажи. Иногда всю сумму гонорара включают в цену продажи – Innnen-Provision. В любом случае размер и условия выплаты зависят от индивидуальных договоренностей между брокером и клиентом.

Совет.

Если маклер выставил счет-фактуру за рекламу, подготовку объявлений и консультации, обратитесь в Австрийскую палату труда или в организацию по защите прав потребителей, так как он не имел на это право.

Шаг 6. Зарезервировать объект

Процедура необязательная, платная (€100–200) и может занять несколько недель. Но надежно защищает покупателя от потери денег.

Согласно подписанной клиентами доверенности нотариус бронирует недвижимость в земельном реестре в пользу покупателя (Auflassungsvormerkung). И теперь зарезервированный объект можно оплачивать, не дожидаясь внесения имени нового владельца в земельную книгу. Ведь с этого момента:

  • Продавец не имеет право поднять цену, продать объект другому, взимать арендную плату.
  • Ни один кредитор больше не потребует запрета продажи.
  • Потенциальное банкротство продавца не повлияет на покупку.
Разрешение на вывод из-под залога
Разрешение на вывод из-под залога заверяют нотариально с согласия залогодержателя. О включении цены услуги в общий гонорар нотариусу лучше договориться заранее

Шаг 7. Получить разрешение на вывод из-под залога

Если продается недвижимость, находящаяся в ипотеке, потребуется разрешение кредитора на ее вывод из-под залога (Grundschuldenlöschung).

Получать Grundschuldenlöschung не всегда выгодно. Иногда покупатель сохраняет ипотеку и использует ее для обеспечения собственного кредита (если он взят в том же банке, что и ипотека). Преимущества – экономия на расходах за перерегистрацию залога в кадастре

Шаг 8. Заплатить налог на передачу недвижимости

  1. Нотариус отправляет копию договора купли-продажи в налоговое управление.
  2. Покупателю получает запрос на уплату налога на передачу недвижимости (Grunderwerbssteuer), оплачивает 3,5 % от цены покупки и получает налоговый сертификат (Unbedenklichkeitsbescheinigung).
  3. На основании сертификата нотариус переписывает в земельном реестре имущество на нового владельца.

Дополнительно покупатель оплачивает: нотариальный сбор (Notargebühren), эксплуатационные расходы (Betriebskosten), ремонт (Renovierungskosten) и регистрацию в земельном кадастре (Grundbucheintrag).

На дополнительные расходы приготовьте +15 % к цене, указанной в договоре купли-продажи.

Шаг 9. Оплатить стоимость покупки

  1. Через 2–8 недель после заключения договора купли-продажи и проверки документов нотариус отправляет покупателю запрос на платеж.
  2. В течение двух недель покупатель переводит всю сумму на счет продавца. Если имущество все еще в кредитном залоге – в банк продавца.
  3. Если приобретаете недвижимость в кредит, документы о бронировании в кадастре (Vormerkungs), оплате налога на передачу недвижимости (Grunderwerbssteuer) и запрос на платеж передаете в банк (договориться о ссуде лучше заранее). И уже банк перечисляет всю сумму продавцу.

Важно!

Переводят деньги от покупателя продавцу через доверительный счет нотариуса только в исключительных случаях. Например, когда новый владелец хочет немедленно поселиться в доме и не ждать вступления в право собственности. В таком случае деньги остаются на счету нотариуса до тех пор, пока не будут выполнены все условия покупки.

Переход права собственности на недвижимость занимает больше месяца
Чтобы переписать имущество на нового собственника, нужно несколько месяцев

Шаг 10. Зарегистрироваться в земельном реестре

Нотариус отправляет в земельный реестр заявку о регистрации нового собственника. К заявке прилагает:

  • договор купли-продажи, подписанный и заверенный нотариально или в суде;
  • квитанцию или расписку от продавца о получении оплаты (Zahlungsbestätigung);
  • налоговый сертификат;
  • запрос на снятие брони на имя покупателя (Auflassungsvormerkung).

Получив ответ, нотариус перепроверяет соответствие записей в реестре соглашению между сторонами сделки. И только затем отправляет заинтересованным лицам письмо с подтверждением и копией выписки из земельного реестра.

Внимание!

Застройщик остается владельцем до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию, и покупатель не внесет все платежи. Только после этого помещение перепишут в реестре на имя нового собственника.

Шаг 11. Получить ключи и проверить состояние имущества

Дату передачи ключей фиксируют в договоре купли-продажи – сразу после оплаты или после регистрации в земельном реестре. На практике их отдают раньше. Если покупатель планирует ремонт, обычно получает ключи сразу после подписания договора.

Не хотите менять замки? Попросите у продавца расписку, что у него нет копий ключей от дома, а также подвала, гаража и почтового ящика.

В момент получения ключей проверяют состояние квартиры, мебели, котлов и нагревательных приборов. Жалобы направляют нотариусу, продавцу и в банк.

Заключение

При таком долгосрочном вложении, как покупка недвижимости, необходимо помнить, что:

  1. Согласно пункту 30а Закона о защите прав потребителей (KschG), опрометчиво заключенный договор купли-продажи недвижимости можно аннулировать в течение недели с момента передачи копии договора покупателю.
  2. Заканчивается данный период не позднее, чем через месяц после первого посещения. Если копия договора не получена, через месяц вы являетесь собственником.
Пролистать наверх