Содержание
показать
Долевое или совместное владение недвижимостью в Австрии – распространенная форма имущественных прав. Объединив капиталы с партнером, вы можете стать совладельцем более дорогой недвижимости за меньшие деньги. Однако есть у этой формы собственности и свои подводные камни. Какой вид долевого владения выбрать, как избежать споров при распределении расходов — обо всем этом читайте в нашем гайде.
Что такое долевая (совместная) собственность?
Термин «совместное владение» означает, что недвижимое имущество одновременно принадлежит нескольким собственникам, каждый из которых владеет долей (например, ½ или ¼). Доля не имеет материального выражения в виде комнат или этажей, которые принадлежали бы ему эксклюзивно.
Право совместного владения может возникать:
- по закону, например, если недвижимость приобретает один из супругов, то второй становится совладельцем;
- в результате сделки купли-продажи: можно купить долю у единоличного владельца либо приобрести одну квартиру на нескольких людей;
- по договору дарения, например, если квартиру или дом дарят молодоженам;
- в результате наследования.
Совместное владение не требует оформления каких-либо специальных договоров – достаточно каждому из собственников заключить соответствующий контракт (продажи, дарения) на свое имя и внести запись о праве собственности в земельный реестр.
Плюсы и минусы совместного владения недвижимостью в Австрии
Плюсы:
- Вы имеете возможность выбрать для покупки более дорогую недвижимость.
- Все собственники имеют равную ответственность по выплатам. Это значит, что для каждого из них сокращается выплата по ипотеке или коммунальные платежи.
- Вы можете составить дополнительные соглашения о пользовании объектом недвижимости, например, о распределении площадей или времени пребывания.
- Крупные операции по недвижимости невозможны без вашего согласия.
Минусы:
- С течением времени отношения между собственниками могут разладиться. Им будет сложно договориться, например, если кто-то стремится быстро перепродать квартиру, а кто-то хочет оставить ее для получения арендного дохода.
- Если один из собственников в одностороннем порядке прекращает выплаты по кредиту или оплату коммунальных платежей, финансовые обязательства переходят на других собственников.
- Любой из собственников может продать, завещать, подарить свою долю без согласия остальных. Это изменит состав владельцев и сделает процесс принятия решений еще более сложным.
- Выгодно реализовать одну долю в совместном владении достаточно сложно – многие покупатели не хотят связываться с такой недвижимостью и продавцу приходится соглашаться на существенную скидку.
Особенности пользования имуществом в совместном владении
К основным особенностям совместного владения недвижимой собственностью относятся следующие положения:
- Правила пользования совместным имуществом согласуются между всеми собственниками. Владельцы могут установить дополнительные условия, например о том, что один собственник пользуется первым, а другой – вторым этажом дома. Чтобы условия сохраняли силу в случае продажи или дарения доли, их можно внести в земельный реестр. Но при желании новый собственник может потребовать их отмены через суд.
- Обосновать эксклюзивное право на какое-либо помещение также можно через договор аренды (один из совладельцев арендует комнату у остальных).
- Долю в совместном имущественном праве можно продать, подарить, передать по наследству.
- Один из совладельцев может использовать квартиру или дом лишь в той мере, в какой это не нарушает прав других совладельцев.
- Совместные решения по незначительным вопросам использования жилья могут приниматься большинством голосов совладельцев. Однако для серьезных изменений, переустройства, сдачи имущества в аренду или его продажи необходимо согласие всех собственников.
- Если совладельцы недвижимости не могут прийти к единому мнению о ее использовании, возможен раздел имущества по суду.
- Всем совладельцам по закону принадлежат равные части жилья, независимо от их финансового или материального вклада. Например, если один из совладельцев при покупке квартиры внес 25 %, а второй – 75 % общей суммы, при разделе имущества по суду обоим выделят равные доли – 50 %.
Совет
Частный случай совместного владения – многоквартирные дома-кондоминиумы. Собственники жилья в кондоминиуме пользуются правами безраздельной собственности на свои квартиры, а также владеют на правах совместного владения определенными долями в общедомовом имуществе.
Виды долевого владения недвижимостью
Выделяют следующие виды долевого владения недвижимостью:
- партнерство;
- таймшер.
Партнерство (Eigentümerpartnerschaft)
Совместное владение имуществом оформляют также как партнерство собственников жилья. Эта форма возможна только для двух совладельцев квартиры, каждому из которых по закону причитается 50 % недвижимости. Продать или передать долю в общем имуществе можно исключительно с согласия второго партнера.
Партнеры имеют солидарную ответственность по своему общему имуществу, например, по уплате эксплуатационных расходов. Даже если между ними существует договоренность о равном участии в оплате коммунальных услуг, по кондоминиуму с любого из них имеют право требовать уплаты полной суммы.
В случае, если в совместной собственности находится квартира кондоминиума, при голосовании на собраниях партнеры-собственники одних апартаментов имеют только один голос. Если партнеры имеют различные мнения, их голос не учитывается.
Партнеры не обязаны состоять в родственных или семейных отношениях и даже могут не проживать вместе. При заключении партнерства стороны имеют право заключить дополнительные соглашения, в которых определят:
- обязательство одного из партнеров при расторжении партнерства продать свою долю второму партнеру;
- стоимость каждой доли;
- распределение эксплуатационных и коммунальных расходов;
- обязательство партнера, отказавшегося от своей собственности, съехать с квартиры в установленный срок;
- порядок наследования в случае смерти одного из партнеров и т. д.
Таймшеры
Особый вид совместного владения — таймшеры. У таких объектов, расположенных в курортных зонах, несколько владельцев. Они, как правило, незнакомы друг с другом и заключают договоры купли-продажи не с частным лицом, а с управляющей компанией или девелопером.
Особенность таймшера: каждый из собственников может ежегодно проводить в шале или апартаментах только установленное контрактом время в определенные дни.
Долю в таймшере можно продать, завещать или подарить. Владелец избавляется от хлопот по сдаче недвижимости в аренду на время своего отсутствия, что обязательно для курортных объектов. Однако для постоянного проживания в Австрии этот вариант не подходит.
Раздел долевого имущества
При желании выделить свои доли из совместного имущества, то есть получить ее денежный эквивалент, собственники вправе действовать по взаимному соглашению или через суд.
В первом случае, при наличии единодушного согласия между совладельцами, предполагается получение денежного эквивалента через продажу:
- один из собственников выкупает у второго его долю;
- один из собственников продает свою долю третьему лицу (лицам);
- оба собственника продают свои доли третьему лицу (лицам).
Если сторонам не удалось достичь мирного соглашения, они могут урегулировать дело через суд. В этом случае будет проведен принудительный раздел имущества (Teilungsklage) в виде физического разделения собственности либо продажи недвижимости и выделения каждому собственнику причитающейся ему доли в денежном исчислении.
- Физический раздел имущества. Возможен в том случае, если объект недвижимости можно разделить на приблизительно одинаковые по стоимости части (например, у дома два этажа, к каждому из которых есть отдельный вход). Если части не совсем равные, возможно назначение разумной денежной компенсации.
Физический раздел имущества используется только в том случае, если не наносит ущерба ни одному из собственников и не снижает совокупную стоимость общего имущества. Выплата долей собственников в денежной форме. В большинстве случаев физический раздел совместной собственности невозможен, поэтому выносится судебное решение о продаже общей собственности и разделе долей в денежном эквиваленте. Недвижимость будет продана с торгов, открытых или закрытых. - Выплата долей собственников в денежной форме. В большинстве случаев физический раздел совместной собственности невозможен, поэтому выносится судебное решение о продаже общей собственности и разделе долей в денежном эквиваленте. Недвижимость будет продана с торгов, открытых или закрытых.
В каких случаях невозможен раздел совместного имущества по суду?
В ряде случаев законодательство ограничивает возможности судебного разбирательства:
- Если раздел имущества в существенной степени затрагивает интересы одного из собственников. Например, один из проживающих в доме совладельцев прикован к кровати, и раздел имущества повлияет на его состояние здоровья.
- До момента нотариального заверения договора размер гонорара разрешено пересматривать. Покупатель и продавец могут договориться о перераспределении выплачиваемых долей или включении комиссии в цену (Innenрrovision).
- Если один из собственников указывает на существенные препятствия для раздела имущества, которые могут быть как постоянными, так и временными. В последнем случае речь может идти о сокращении налогового бремени при продаже недвижимости через 2–3 года, налог на прирост капитала уменьшается при длительном владении имуществом.
- Если квартира является единственным местом жительства одного из совладельцев, в том случае, если он состоит в браке со вторым совладельцем, либо еще не достиг совершеннолетия.
- Если партнеры заключили соглашение об отказе от права расторгнуть партнерство на определенный срок (не более трех лет).
Заключение
Управление общим жильем может быть очень сложным и противоречивым при долевом владении. Чтобы избежать споров с совладельцами, мы рекомендуем заранее заключить договорные соглашения:
- о распределении издержек;
- об использовании недвижимости;
- о возможном прекращении партнерства.
Кроме того, порядок использования недвижимости может быть получен по ходатайству в суде: если совладельцы не могут договориться, вопрос решается в судебном порядке.