Содержание
показать
Став полноправным владельцем недвижимого имущества в Австрии, будьте готовы к обязательным расходам на его содержание. Кроме того, в австрийском жилищном законодательстве четко прописаны правила и нормы, касающиеся отношений с соседями, установки определенного оборудования, перепланировки и прочих аспектов домовладения.
Правовые аспекты собственности
Согласно австрийскому законодательству, владелец недвижимого имущества получает три ключевых права:
- Использовать жилье в своих интересах.
- Фактически обладать собственностью.
- Свободно распоряжаться жильем: дарить, сдавать в аренду, оставлять в наследство.
Пожалуй, главные обязанности собственника – это соблюдение общедомовых правил и поддержание жилого состояния имущества. Так, после покупки квартиры вы отвечаете за уборку территории и ее облагораживание. Во многих домах существуют запреты на курение в помещении и обозначен тихий час с 10 вечера до 6 утра – таким требованиям необходимо следовать неукоснительно.
Правила игры меняются, если собственность находится в долевом владении. С одной стороны, это весьма выгодно, так как расходы на содержание жилья делятся между дольщиками. К тому же можно составить дополнительные соглашения о правах и обязанностях сторон. Но с другой стороны, стоит учитывать, что при отказе одного собственника от оплаты той же «коммуналки», все расходы переходят на другого.
Как нужно содержать недвижимость
Расходы на содержание дома или квартиры делятся на 4 основных части:
- операционные или коммунальные платежи;
- расходы на управление домом;
- налоги;
- страховка.
Если вы собственник старого дома, в сумму расходов придется включить ремонт и обновление жилья. Это позволит максимально приблизить его к современным жилищным стандартам, и, в конечном итоге все-таки немного сэкономить на содержании.
Операционные расходы
В Австрии обслуживанием недвижимости занимаются управляющие и профильные компании. Первые отвечают за следующие услуги:
- Обслуживание водопровода и канализации.
- Вывоз мусора.
- Освещение и уборка общедомовой территории.
- Обслуживание дымохода.
- Уничтожение грызунов и насекомых.
С профильной компанией собственник заключает отдельный договор на:
- Газо- и электроснабжение.
- Электричество.
- Отопление.
- Подключение интернета и телефонной связи.
Расходы на управление домом
В Австрии широко распространена практика найма управляющего имуществом для администрирования частных и многоквартирных домов. Это может быть и юридическое, и физическое лицо. По всем своим действиям управляющий отчитывается перед собранием жильцов или домовладельцем. Круг его обязанностей прописывают в контракте:
- Внешнее представительство интересов жильцов. Администратор нанимает юристов, либо сам выступает в суде от имени жителей дома.
- Управление строительством и ремонтом. Заключение договоров со строительными и ремонтными подрядчиками. Кроме того, управляющий следит за техническим состоянием домовых конструкций, лифтов и прачечных.
- Финансовое управление. Отслеживание коммунальных платежей жильцов и арендаторов. Сбор денег в резервный фонд для оперативных расходов. Ведение финансовой отчетности.
- Организация собраний собственников жилья и ведение протоколов. Общий сбор жильцов проводится минимум раз в два года.
- Учет незанятых помещений. Проверка жилого состояния и помощь в аренде.
Оплата за работу управляющего входит в эксплуатационные расходы. На сегодняшний день эта сумма составляет около 4 евро за кв. м.
Налоги
В Австрии собственник недвижимости платит налог на землю. Для владельцев квартир налог высчитывают из оценочной стоимости и включают в ежемесячную квартплату. А для домовладельцев сумма налога состоит из кадастровой стоимости и фактического использования жилья. Величина налога зависит от района, где находится дом.
Страхование жилья
Как правило, в страховой договор включают стандартный набор страховых случаев, вроде пожара, затопления, взлома и стихийных бедствий. В многоквартирных домах страховка распространяется на жилые помещения, поэтому заключить страховое соглашение возможно только при согласии большинства жильцов.
Особенности содержания старого дома
Покупка старого дома для проживания обходится дешевле, чем жилья в новостройке. Но в дальнейшем дому все равно понадобится ремонт и, возможно, даже реконструкция. Ведь старая постройка ветшает.
В последние годы в Австрии все активнее распространяются стандарты энергоэффективности зданий. Их стараются делать максимально теплоизолированными и герметичными, что значительно снижает расходы на отопление. Эти стандарты распространяются и на старые дома. Если вы стали владельцем дома довоенной постройки, приготовьтесь к замене отопительной системы, ремонту крыши, изоляции стен, установке дверей и окон.
Важно!
Большинство старых зданий в Австрии охраняются государством, так как имеют культурную и историческую ценность. Поэтому перед ремонтными работами необходимо проконсультироваться со специалистом из местного управления по охране памятников. Кроме того, собственник старого дома может рассчитывать на государственную субсидию, которая покроет до 30 % расходов на ремонт здания.
Отношения с соседями и решение общедомовых вопросов
Если собственник нарушает правила дома, дело может дойти до судебных исков в его адрес. Чтобы не попасть в статистику, согласно которой каждый четвертый житель Австрии хотя бы раз вступал в конфликт с соседями, важно соблюдать правила добрососедского сосуществования.
Основные претензии соседей
Чаще всего разногласия с соседями возникают по трем причинам:
- Слишком высокий уровень шума. Громкие разговоры, музыка, топот, шум от падающих предметов – такие раздражители, особенно в ночное время, могут стать поводом обращения в суд.
- Неприятные запахи от курения или барбекю. В австрийской судебной практике известны прецеденты, когда жильцу запрещалось курить и готовить мясо на балконе строго в определенное время.
- Нарушения правил пользования совместным имуществом. В Австрии вы не можете установить видеокамеру или повесить кондиционер, не согласовав это с соседями.
Перепланировка и обустройство квартиры
Собственник жилья, с одной стороны, имеет полное право возводить дополнительные стены в квартире или доме и врезать новые двери. С другой стороны, для этого необходимо согласие соседей, ведь строительно-ремонтные работы будут сопровождаться сильным шумом.
Кроме того, в каждой федеральной земле Австрии есть законодательные нормы, касающиеся типов перепланировки и обустройства жилья. Например, для покраски фасада разрешение от местного муниципалитета не требуется. Но если вы решили пристроить к дому гараж, придется получить официальное одобрение от властей.
Важно!
Установка кондиционера также считается частью процесса обустройства жилья. Следовательно, вам может потребоваться согласие соседей и разрешение от надзорного органа. Существуют и определенные требования к размещению внешнего блока сплит-системы, чтобы она не нарушала архитектурный облик здания
Использование балкона
Во многих домах в Австрии есть просторные балконы на которых жильцы устанавливают оборудование для барбекю. Но просто так в любой момент пожарить мясо вы вряд ли сможете. Здесь тоже стоит учитывать права соседей, которых могут раздражать запах и дым.
Поэтому при въезде в квартиру узнайте какие правила прописаны в доме по приготовлению барбекю на балконе. Если вы сдаете жилье в аренду, об этом же стоит предупредить и арендатора.
Собрания собственников жилья
Австрийский Федеральный закон о жилой собственности указывает на то, что все собственники квартир в доме являются сообществом. По сути, юридическим лицом. Оно собирает средства на ремонт здания, следит за его жилым состоянием и нанимает управляющую компанию.
Раз в год или два жильцы устраивают собрания, где обсуждают насущные вопросы: наем страховой компании или управляющего, сбор денег на починку домового оборудования, поведение собственников и так далее. По каждому пункту обсуждения проходит открытое или тайное голосование. 2/3 голосов за или против считаются основной для принятия решения.
Налоговые вопросы
Если собственник недвижимости собирается продать его, с него возьмут налог на прирост капитала с продажи. В 2016 году налоговую ставку повысили с 25 до 30 %. В зависимости от того, когда приобретено недвижимое имущество, будь то здание или земельный участок, налогом облагается:
- сумма сделки, если имущество куплено до 2002 года;
- разница между стоимостью покупки и продажи, если недвижимость приобретена после 31 марта 2002 года.
В налогообложении есть несколько исключений. Получив недвижимость в наследство, собственник выплачивает лишь 2 или 3,5 % налога на передачу прав собственности. Налог на прирост капитала также не взимается, если владелец жилья построил его самостоятельно. Налог уплачивают через нотариуса, который передает сведения о недвижимости в налоговую службу.
Заключение
Почти каждый аспект владения недвижимостью в Австрии прописан в законе и подчиняется строгим правилам. Главное – знать свои права и обязанности, учитывать требования местных нормативных актов и, конечно, дружить с соседями. Тогда проживание в австрийском доме будет максимально комфортным и необременительным.