Содержание
показать
7 июля 2015 г. Национальный совет Австрии принял Закон о налоговой реформе, которая коснулась в том числе операций с недвижимостью. Изменения затронули сумму налога на прирост капитала при продаже недвижимого имущества, порядок взаиморасчетов с государством при наследовании и дарении недвижимости внутри семьи и ряд других моментов. Что это значит для владельцев австрийской недвижимости? Ответы — в нашей статье.
Изменение налога на недвижимость
В 2016 г. налог на доходы с недвижимого имущества увеличился с 25 до 30 %. Ставка рассчитывается на основе прироста капитала – разницы между ценой покупки и продажи, при условии, что объект был куплен до 31 марта 2002 г. Если дом или квартира приобретены раньше, теперь налог составляет 4,2 % от общей суммы. Ранее при таких условиях продавец выплачивал 3,5 %.
Пример 1
Г-н Шнайдер продает квартиру за 150 000 евро, купив ее в 2007 г. за 120 000 евро. Для него ставка налога по новым правилам составит 30 % от суммы прироста – 30 000 евро, то есть 9 000 евро.
Пример 2.
Г-жа Хольцер продает загородный дом за 200 000 евро, имея на руках договор купли-продажи на него за 2001 г. на сумму 130 000 евро. Поскольку период владения жильем превышает 10 лет, а покупка датируется периодом до 31.03.2002, эта сделка облагается налогом по схеме 4,2 % от 200 000 евро, что составляет 8 400 евро.
Если объект недвижимости использовался для постоянного проживания в течение двух лет подряд или по схеме «5 лет из десяти», продавец освобождается от 30 % налога на прирост капитала. Ему достаточно уплатить 3,5 % от рыночной стоимости за передачу земли новому владельцу.
Повышение ставки налога при продаже элитной недвижимости
После запуска реформы увеличение налоговой нагрузки ощутили владельцы элитной недвижимости – вилл, коттеджей и апартаментов стоимостью от полумиллиона, особенно расположенных вблизи известных горнолыжных курортов.
Налог на передачу дорогостоящей недвижимости рассчитывается по прогрессивной шкале:
- до 250 000 евро – 0,5 %;
- от 250 000 до 400 000 евро – +2 %;
- свыше 400 000 евро – +3,5 %.
Чем дороже недвижимость, тем более высокой будет налоговая ставка. К примеру, за передачу объекта стоимостью 450 000 евро по новой схеме необходимо уплатить 6 000 евро (1 250 + 3 000 + 1 750 евро), а не 4 500 евро, как было до этого нововведения. Если вилла стоит миллион, то величина налога превысит отметку в 25 000 евро.
Снизить налоговую ставку на передачу элитной недвижимости можно, если разделить ее между наследниками – с долей каждого до 400 000 евро. В этом случае владелец будет избавлен от 3,5 % на все, что выше этой суммы.
Например
Вилла на австрийском горнолыжном курорте оценивается в 700 000 евро. Продавая ее покупателю вне семьи, владелец вынужден уплатить, кроме 0,5, и 2 %, и 3,5 % от 300 000 евро, однако есть и альтернатива. Собственник может передать ее на правах дарения двум родственникам. Каждый получит долю в 350 000 евро и при продаже будет избавлен от налоговой ставки 3,5 %.
Продажа недвижимости в убыток
Если передача прав собственности приводит владельца к финансовым убыткам, он имеет право получить государственную компенсацию в размере 60 %. До налоговой реформы величина возмещения составляла 50 %. Воспользоваться возможностью разрешено как в текущем году, так и в течение последующих 15 лет.
Налог в случае наследования и дарения
Ранее, если недвижимость передавалась в собственность на правах наследования или дарения вне семьи (например, частным фондам или третьим лицам), владелец должен был заплатить 3,5 % от рыночной стоимости объекта – за факт его передачи новому собственнику. Если земля или квартира переходила супругу, детям, внукам, родителям или другим родственникам, ставка составляла 2 %.
Теперь налог не зависит от степени родства между участниками процесса. Недвижимое имущество стоимостью до 250 000 евро, которое переходит по наследству, облагается минимальным налогом – 0,5 %. За следующие 150 000 евро необходимо выплатить 2 %, а если рыночная стоимость превысит 400 000 евро, на остаток суммы распространится ставка 3,5 %.
Совет
Безвозмездная передача прав собственности между одними и теми же лицами отслеживается в течение пяти лет. Суммы сделок суммируются. Это позволяет австрийскому государству предупредить многократное использование ступенчатой шкалы в целях снижения налоговой нагрузки.
Если наследников несколько, налог распространяется на долю каждого. Предположим, три брата получили в наследство дом стоимостью 360 000 евро. Доля каждого составляет 120 000 евро, значит, каждый должен выплатить 0,5 % от этой суммы. Положенные в таких случаях 2 % на сумму от 250 000 до 400 000 неактуальны.
Если недвижимое имущество, которое передается по наследству, обременено долгами, составляющими менее 30 % от рыночной стоимости, налог не взимается. Однако, когда сумма превысит 70 %, получателю придется выплатить налог в размере 3,5 %, чтобы подтвердить готовность взять на себя обязательства. В случае долгов в пределах 30–70 % используется ступенчатый тариф, поскольку сделка считается частично возмездной и частично безвозмездной.
Что изменилось для владельцев бизнеса
Претерпела изменения и схема выплаты налогов для юридических лиц, владеющих недвижимым имуществом. При безвозмездной передаче предприятия новому собственнику на определенных условиях ранее с владельца взимался налог в сумме 365 000 евро. Теперь сумма, которую вычитают, составляет 900 000 евро независимо от долговых обязательств компании.
Покупатели предприятия выплачивают не более 0,5 % от рыночной цены недвижимости. Ранее при слиянии, разделе или другом изменении организационно-правовой формы предприятия налог при покупке объекта составлял 3,5 % от двойного размера оценочной стоимости. Теперь он не превышает вышеназванных 0,5 %.
Если в процессе покупки все доли компании передаются одному владельцу, он также обязан уплатить налог. Ранее это правило касалось случаев передачи 100 % долей: после реформы – передача даже 95 % долей уже является поводом к налогообложению.
Заключение
Налоговая реформа 2015–2016 г. несколько усложнила жизнь владельцам недвижимости. Особенно остро ощутили на себе изменения собственники элитных объектов, а также участники сделок на основе наследования или дарения.
В печати неоднократно отмечалось, что налоговая реформа — фактически экспроприация, рекомендовалось уделить внимание больше повышению конкурентоспособности, чем повышению налогов. Тем не менее, с момента реформы прошло более 2 лет, но рынок австрийской недвижимости продолжает расти десятый год подряд. Эксперты дают хорошие прогнозы на 2018 г. — инвесторы могут ожидать дальнейший рост цен на недвижимость как в столице, так и в других городах страны.