Решение собрания собственников жилья и управление недвижимостью в Австрии

В Австрии действует федеральный закон о жилой собственности Wohnungs-eigentumsgesetz (WEG). В нем прописаны правила, которым подчиняются все владельцы недвижимости, в том числе в отношении управления зданием. Всем владельцам недвижимости необходимо знать, что решается на собраниях и по какому принципу осуществляется голосование.

Сообщество владельцев

Все владельцы апартаментов в пределах одного здания представляют собой Eigentümergemeinschaft – сообщество. По сути, это юридическое лицо, которое в отличие от остальных юрлиц не платит налогов. Сообщество владеет строением, землей и инфраструктурой, а его участников можно сравнить с акционерами компании.

Функции сообщества

Сообщество выполняет следующие функции:

  • сбор средств на поддержание здания в хорошем состоянии (совместно с управляющей организацией);
  • принятие решений относительно ремонта здания, инфраструктуры;
  • решение вопросов по модернизации собственности, например по улучшению энергоэффективности, постройке бассейна и т. д.
В компетенции сообщества – регулирование правил соседства и функционирования дома в целом.

Правила проведения собрания

Члены сообщества регулярно проводят собрания, где каждый имеет избирательное право пропорционально величине своей квартиры. Владельцу необязательно лично присутствовать на собрании: право голоса можно передать доверенному лицу (например, адвокату).
По закону, проводить собрания необходимо не реже одного раза в год. Уведомить владельцев о предстоящем плановом мероприятии управляющая компания обязана не позднее, чем за две недели до даты проведения. Чтобы организовать внеплановое собрание необходимы заявления не менее чем от 25 % владельцев апартаментов.

В большинстве домов собрание владельцев проводят раз в год
По закону, проводить собрание владельцев нужно не реже, чем раз в год, но на практике их проводят чаще

Учет голосов

Перед началом собрания председатель обязан проверить количество присутствующих и убедиться, что этого достаточно для принятия решения большинством голосов. Если участников недостаточно, голосование отменяют.
Согласно законодательству WEG, решение на собрании может быть принято на основании:

  • единогласия всех владельцев жилья, а не только присутствующих;
  • простого большинства голосов;
  • большинства в две трети.

Законодательство Австрии предусматривает высокую степень защиты всех владельцев, включая меньшинство. Собственники больших апартаментов не имеют права препятствовать принятию решений о необходимых ремонтных работах. Любой жилец может оспорить такие действия в суде в течение месяца, основываясь на WEG 24.6.

Протокол собрания и информацию о принятых решениях отправляют всем собственникам по обычной или электронной почте
Согласно пунктам 25.3 и 24.5 WEG, нужно вести протокол собрания и отправлять сведения о его результатах всем владельцам

Голосование проходит открытым или тайным способом. Председатель подсчитывает количество голосов «за», «против» и воздержавшихся. Последние не учитываются при подсчете: решающее значение имеет соотношение «за» и «против».

Пример.

Один из владельцев подает заявку с просьбой оставлять свой велосипед в коридоре, а не в предусмотренном для этого месте. Вопрос выносится на голосование. Заявитель голосует «за», остальные воздерживаются. В этом случае результат положительный: один голос «за» против остальных воздержавшихся имеет больший вес. С этого момента человек получает право ставить велосипед в коридоре.

Владельцем недвижимости считается тот, кто зарегистрирован в поземельной книге
Даже если в квартире проживают несколько человек, право голоса имеет владелец – лицо, зарегистрированное в поземельной книге

Исключение права голоса

Владелец, не имеет право голоса:

  • Если на собрании обсуждают заключение сделки между ним и сообществом в отношении общего имущества.
  • Если он принимает участие в урегулировании иска других владельцев против самого себя.
  • Австрийское законодательство не позволяет голосовать на собраниях осужденным.

Пример.

Владелец апартаментов господин Таафе, профессиональный маляр, предложил свои услуги по покраске лестничных пролетов. Вопрос обсуждают на собрании сообщества. Г-н Таафе не участвует в голосовании, поскольку в случае положительного решения с ним будет заключена юридическая сделка, а значит, он – лицо заинтересованное.

Принципы голосования на собраниях жильцов

Основные принципы голосования таковы:

  • Если сообществом не предусмотрено других правил, владелец квартиры имеет один голос, даже если у него в собственности нескольких объектов в доме.
  • Если квартирой владеют несколько человек, они имеют право только одного голоса. Для них принципиально достигнуть соглашения накануне собрания, поскольку разные мнения аннулируются.
  • В иных случаях число голосов приравнивается к количеству объектов недвижимости или пропорционально долям (квадратным метрам) в собственности.
Вместо собрания можно провести письменный опрос всех собственников
Иногда для принятия решения управляющая компания не организовывает собрания, а проводит письменный опрос

Управляющий жильем: права и обязанности

Управляющий выбирается максимум на пять лет коллегиально всеми владельцами и контактирует не с каждым из них отдельно, а с сообществом. Его обязанность – делать все необходимое для поддержания имущества в нормальном состоянии и защиты интересов домовладельцев.

Отстранение от управления возможно только по уважительной причине (например, из-за неэффективной работы). За год до истечения назначенного периода, но не позже, сообщество дома может принять решение о продлении контракта.

Хорошая управляющая компания не просто управляет жильем, но и защищает интересы владельцев
Если управляющая компания защищает интересы владельцев, у нее больше шансов на заключение повторного контракта

Управляющий имеет право:

  • получать от владельцев денежные взносы с целевым назначением «для управления домом»;
  • управлять полученными средствами;
  • принимать соглашения о намерениях и поставках, адресованных всем домовладельцам; представлять интересы домовладельцев в суде.

Управляющая компания несет ответственность за:

  • последствия некорректных расчетов, которые нанесли жильцу дома ущерб;
  • бездействие, вследствие которого недвижимое имущество пострадало и требует ремонта.

Управляющая компания не обязана выступать экспертом в сложных юридических вопросах или делах, связанных со строительством. Она имеет право воспользоваться помощью профессиональных консультантов, чтобы не нарушить интересов домовладельцев и не нанести им ущерба.

Заключение

Все важные решения по управлению зданием, землей и пр. принимают члены сообщества на собраниях путем голосования. Но даже принятое большинством голосов решение может быть отменено в судебном порядке.
Собственник вправе оспорить решение собрания через суд, если он не был проинформирован о голосовании.

Суд отменяет решение большинства собственников, если:

  • принятые изменения приведут к негативным последствиям для заявителя;
  • средств управляющего домом не хватит на реализацию изменений.

Суд не отменит решение, если:

  • недостающую сумму расходов возмещает большинство владельцев;
  • принятые изменения будут полезны для всех домовладельцев. В этом случае возмещение затрат не является обязательным условием.
Поделиться в facebook
Поделиться в twitter
Поделиться в whatsapp
Поделиться в telegram

Дополнительно о владении

Пролистать наверх