Содержание
показать
Собственник жилья в Австрии имеет прав на перепланировку, переустройство и реконструкцию жилья. Но это право ограничивается законодательными мерами, решением соседей, которые в некоторых случаях имеют право вето. Какие изменения в конструкцию квартиры или дома можно внести без особых хлопот, а какие возможны только после разрешения компетентных органов? Читайте об этом в нашем гайде.я
Законодательная база
Каждая из девяти земель Австрии имеет собственное законодательство в части строительства и реконструкции жилых зданий. С 2008 года предпринимаются действия по унификации правовых норм, однако в настоящее время федеральные законы охватывают лишь строительство и ремонт важных инфраструктурных объектов, а также обеспечение энергоснабжения.
Ситуация усложняется тем, что сфера строительства регулируется разными законами и актами:
- Закон о строительстве (Bauordnungsgesetz).
- Технические требования к строительству (Bautechnikgesetz).
- Закон о землепользовании (Raumordnungsgesetz).
- Технические требования к энергоснабжению (Energietechnikgesetz).
- Директива об использовании отопительных систем и горючих материалов (Heizanlagen- und Brennstoffverordnung) и др.
Какой из этих законодательных актов будет применяться, зависит от частного случая реконструкции или переустройства. Если при небольшом ремонте или перепланировке в собственной квартире вам вообще не придется сталкиваться с какими-либо законодательными ограничениями, то при желании снести дом и возвести новый согласовывать проект нужно будет в нескольких инстанциях.
Внесение изменений, не требующих разрешения
Mp>Есть ряд изменений при небольшом ремонте квартиры или усовершенствовании конструкции, вносить которые можно либо без разрешения ответственных органов, либо поставив в известность муниципалитет в уведомительном порядке. К ним относятся:- Переустройство внутренних частей квартиры, если оно не затрагивает стен и не изменяет внешний вид общедомового имущества, то есть не появляются балконы, не изменяется форма окон и т. д.
- Покраска или обновление фасада частного дома.
- Установка параболической антенны.
- Ремонт находящихся на участке хозяйственных пристроек.
- Замена окон и дверей.
- Оборудование на участке открытых парковочных мест.
- Обустройство на участке или в частном доме бассейна или водоема объемом до 100 куб. м, при условии, что это не нарушает водный кодекс.
- Возведение ограждений высотой до 1,5 м, за исключением участков, прилегающих к остановкам и маршрутам общественного транспорта.
- Установка отопительных систем на твердом или жидком топливе номинальной мощностью до 8 кВт.
Если местное законодательство требует уведомить власти о каких-либо видах переустройства, обычно это относится к более крупным проектам, связанным со строительством пристроек, в муниципалитет или магистрат необходимо представить:
- заполненную и подписанную форму уведомления;
- выписку из земельного реестра о праве собственности на подлежащее изменениям имущество – действительна в течение шести недель;
- кадастровый план участка с указанием предполагаемого расположения постройки или бассейна;
- экспликацию.
Собственник получает уведомление о решении муниципалитета по своему проекту, только если оно будет отрицательным. Законодательство позволяет приступать к строительству или переустройству сразу после подачи документов, не дожидаясь одобрения проекта, на рассмотрение которого может уйти от шести недель до трех месяцев.
Совет
Хотя владелец недвижимости может начинать работы до истечения срока проверки документов, он будет вести их на свой страх и риск. Если в установленный законом срок будет получен отказ, все работы придется свернуть, восстановив первоначальный вид недвижимости, либо доказывать свою правоту в суде.
Упрощенная процедура получения разрешения
В Вене и других крупных городах можно получить разрешение на строительство и переустройство по упрощенной схеме.
Как правило, это разрешение для:
- организации зимнего сада или крытой террасы;
- перепланировки без переноса стен;
- остекления лоджий;
- возведения построек на участке или изменения их назначения.
Важные условия получения разрешения по упрощенной процедуре:
- проект не противоречит нормам, утвержденным муниципальным законодательством;
- имеется подтверждение согласия соседей – документ с подписями жильцов кондоминиума или владельцев прилегающих участков.
В некоторых муниципалитетах соседи имеют возможность высказать свое мнение о планирующемся переустройстве на специально созываемых собраниях.
Совет
Чтобы убедиться, что проект соответствует требованиям упрощенной процедуры регистрации, рекомендуется заказать экспертизу в лицензированном строительном бюро.
Для получения разрешения необходимо представить в магистрат:
- описание строительства или переустройства, в зависимости от муниципального законодательства – от двух до четырех экземпляров;
- чертежи и схемы;
- список соседних участков и их владельцев либо жильцов кондоминиума с подтверждением их согласия на проведение работ либо согласие от управляющей компании и владельца многоквартирного здания.
Утверждение занимает от одного до трех месяцев. Собственника недвижимости уведомят только в случае вынесения отрицательного решения.
При более серьезных изменениях разрешение на строительство получают в муниципалитете.
Совет
Особую сложность представляет ремонт или реконструкция здания, признанного историческим памятником. Внесение изменений в конструкцию таких строений регулируется особым законом об историческом наследии (DMSG, Denkmal-schutzgesetz), а для получения разрешения придется обратиться в специальную комиссию.
Разрешение на значительное переустройство или возведение нового здания
Для данного вида работ собственнику нужно будет не только утвердить проект работ в соответствующей инстанции, но и провести публичные слушания. Получить разрешение обязательно для таких работ, как:
- возведение зданий или создание новых жилых помещений, новым считается и здание, возводимое на фундаменте снесенного;
- перепланировка или переустройство, которые затрагивают инженерные характеристики здания, например несущие стены, пожаробезопасность и т. д.;
- перепланировка или переустройство, затрагивающие общедомовые помещения, находящиеся в совместной собственности жильцов кондоминиума;
- совмещение или разделение квартир;
- снос или частичный снос сооружения в районе, представляющем архитектурную ценность;
- изменение архитектурного оформления, внешнее переустройство, повышение или понижение этажности частного дома или других строений в районе, представляющем архитектурную ценность.
- возведение временных зданий.
Для утверждения строительного проекта необходимо предоставить в муниципалитет следующие документы:
- выписку из земельного реестра – действительна 6 недель;
- письменное описание строительного проекта;
- чертежи, схемы, экспликации строительства;
- статические расчеты строительных конструкций;
- энергетический паспорт и другие документы, в зависимости от вида и типа возводимого или реконструируемого здания.
Утверждение строительного проекта занимает до четырех месяцев. В ряде земель соседи могут применять право вето, что отодвинет начало строительства до завершения судебных разбирательств. В некоторых муниципалитетах после завершения строительных работ необходимо уведомить об этом власти и получить разрешение на использование здания.
Разрешение на строительство направляется подателю заявления и действительно в течение определенного срока. Обычно работы должны начаться не позднее, чем через два года после выдачи разрешения, и закончиться в пятилетний срок. Если вы не успели начать или закончить работы в срок, возможно продление действия разрешения.
Совет
Продляют разрешение на строительство не во всех муниципалитетах, это всегда остается на усмотрение компетентного органа. К тому же, в течение срока действия разрешения могут измениться строительные нормы, вследствие чего невозможно будет продлить старый проект.
Заключение
На изменения и перепланировку жилья в Австрии потребуется не только разрешение, но и достаточно денег в силу высокой стоимости труда. Приобретая дом по сравнительно доступной цене – 100–150 тыс. евро – вы впоследствии можете потратить еще столько же на ремонт и установку современного отопления и других коммуникаций.
Чтобы избежать этой неприятной ситуации, рекомендуем:
- Найти хорошего подрядчика или архитектора еще до покупки жилья и попросить его приблизительно оценить стоимость будущей реконструкции.
- Проконсультироваться с юристом о строительном законодательстве в данной земле и правилах магистрата.
- Проверить выписку из земельного кодекса на наличие сервитутов и других ограничений, которые могут повлиять на возможности использования земельного участка.
- Убедиться, что у соседей отсутствует право вето на проведение строительных работ, в противном случае суды могут увеличить счет реконструкции еще на несколько тысяч евро.
- Пользоваться субсидиями. В некоторых землях есть возможность получить правительственные гранты на ремонт старых зданий, например, в Нижней Австрии предусмотрена субсидия 50 % на установку систем отопления, в том числе энергоэффективных окон, и пониженные ставки кредитования на ремонт.