Содержание
показать
Верхняя Австрия – третья по населенности федеральная земля на севере страны. Что предлагает она туристам? Уютные старинные города, расположение в предгорьях и на живописных холмах, и мягкий климат. Что привлекает туда покупателей недвижимости? Невысокая стоимость жилья. Но не во всех городах и районах Верхней Австрии делать такие инвестиции выгодно.
Состояние рынка недвижимости в Верхней Австрии
Рост цен на недвижимость в Верхней Австрии, как и по всей стране, в 2017 году был незначительный за счет невысокой ставки по ипотечному кредиту – примерно 5 % от общей стоимости объекта.
Основная часть недвижимости для инвестиций здесь – курорты и отели возле озер и термальных источников. Средняя цена за объекты редко превышает 500 тысяч евро за 200 квадратных метров.
За последние 10 лет основная масса инвестиций в недвижимость сосредоточилась в «большом треугольнике» – Линце, Вельсе и Штайре – это города с самой высокой плотностью населения, соответственно и цены на недвижимость здесь выше. Хотя сама федеральная земля остается территорией с весьма низкой стоимостью домов и квартир – в среднем, квадратный метр жилья стоит здесь около 2 000 евро.
По объему прибыли с купли, продажи и аренды недвижимости в 3,2 миллиарда евро Верхняя Австрия заняла третье место после Вены и Нижней Австрии. Только в Линце в 2017 году было совершено сделок более чем на 470 миллионов евро, а через куплю-продажу прошло 1 800 объектов. Тем не менее общий бюджет по сделкам с недвижимостью оказался на 4,8 % меньше, чем в 2016 году.
Самое большое количество сделок по недвижимости совершено в Линц-Ланде – 1 964 сделки на 498 миллионов. Это на 15,2 % больше, чем в 2016 году. А вот самый низкий показатель – у округа Эфердинг – 326 сделок на 28 миллионов евро.
Как распределилось количество сделок по объектам недвижимости в округах Верхней Австрии, смотрите в таблице:
| Округ, город | Сделки 2017 г. | Процентная разница с 2016 г. | Общий бюджет сделок в 2017 г. |
|---|---|---|---|
| Верхняя Австрия | 17 406 | −1,2 % | 3 150 819 922 |
| Браунау-ам-Инн | 1 306 | −0,8 % | 171 914 585 |
| Эфердинг | 326 | −0,3 % | 48 002 499 |
| Фрайштадт | 709 | 10,6 % | 73 946 143 |
| Гмунден | 1 544 | 1,0 % | 316 712 422 |
| Грискирхен | 749 | −8,8 % | 9 725 727 |
| Кирхдорф-ан-дер-Кремс | 690 | −1,3 % | 96 687 273 |
| Линц (город) | 1 765 | −16,4 % | 470 788 596 |
| Линц-Ланд | 1 964 | 15,2 % | 498 224 008 |
| Перг | 616 | −2,5 % | 96 151 289 |
| Рид-им-Иннкрайс | 824 | 10,6 % | 137 791 968 |
| Рорбах | 720 | 5,3 % | 59 242 048 |
| Шердинг | 688 | 24,9 % | 78 568 111 |
| Штайр | 1 060 | −2,6% | 178 602 772 |
| Урфар-Умгебунг | 943 | −4,7% | 143 722 184 |
| Фёклабрукк | 1 783 | −2,2% | 374 275 380 |
| Вельс | 1 719 | −11,8 % | 308 933 370 |
Хорошие показатели роста по обороту недвижимости по сравнению с 2016 годом в Шердинге, Линц-Ланде, Фрайштадте, Риде, Рорбахе и Гмундене. В Линце объем торговли сократился почти на четверть до 471 миллиона евро.
Наиболее позитивный прирост денежных средств от сделок с недвижимостью проявился в округах Рид-им-Иннкрайс (24,8 % от показателей 2016 года) и Шердинг (13,4 %). Также хорошая прибыль отмечается в округах:
- Рорбах +9,1 %;
- Линц-Ланд +7,5 %;
- Перг +5,8 %;
- Кирхдорф +5,7 %;
- Фёклабрукк +3,7 %;
- Гмунден +2,9 %.
Наиболее крупные сделки удалось совершить за счет самых привлекательных объектов для инвестиций:
- Производственные площади в Ленцинге, недалеко от Фёклабрукка – 17 миллионов евро.
- Строительный комплекс на Моцартштрассе в Линце – 16 миллионов евро.
- Отель в Санкт-Вольфганге (Гмунден) – 15 миллионов евро.
- Бизнес-центр в Сент-Мартене (Рид-им-Иннкрайс) – 10 миллионов евро.
Самыми перспективными по инвестициям стали дома многоквартирные и для одной семьи. Эксперты связывают эту тенденцию с последствиями налоговой реформы, которую провели в 2016 году, а именно, с низким уровнем процентных ставок по недвижимости.
По словам управляющего директора брокерской сети Immobilienhaus RE/MAX Austria Бернхарда Райкерсдорфера, реформа имела сильный эффект в виде большого объема ранних сделок по купле, продаже и аренде. В 2017 году тенденция на укрепление экономических условий для совершения сделок также сохранилась.
Весомую роль на рынке недвижимости играет и государственная политика, регулирующая покупку коммерческой и частной собственности. Местные владельцы и покупатели недвижимости защищены правовыми нормами, а для иностранных инвесторов введены серьезные требования. Кроме того, в Верхней Австрии, как и по всей стране, действуют льготы для молодых семей.
Стоимость жилья в городах и округах Верхней Австрии
Основной объем спроса и предложения на объекты жилого сектора округов Верхней Австрии приходится на квартиры, сдаваемые в аренду. За последние 8 месяцев спрос на такое жилье составил 37,2 %, тогда как объем предложений – 51,6 %.
Спрос и предложения на недвижимость по всей федеральной земле распределились таким образом:
Квартиры во вторичном жилом фонде
По стоимости за квадратный метр квартир в старых домах Верхняя Австрия занимает 5-е место после Вены, Тироля, Форарльберга и Зальцбурга. Средняя цена за трехкомнатную квартиру 80 кв. м составляет сейчас 2 293 евро за кв. м. Самая высокая цена за квадратный метр в Линце – 2 883 евро, а самая низкая – в Грискирхене – 1 365 евро.
Полную картину цен по всем округам смотрите в таблице ниже.
| Округ/город | Динамика цен | Площадь, кв. м | Кол-во комнат | Цена в евро за кв. м |
| Браунау-ам-Инн | 
|
82 | 3 | 2 049 |
| Эфердинг | – | – | – | – |
| Фрайштадт | – | – | – | – |
| Гмунден | 
|
79 | 3 | 2 430 |
| Грискирхен | 
|
82 | 3 | 1 365 |
| Кирхдорф-ан-дер-Кремс |
|
86 | 4 | 1 894 |
| Линц (город) |
|
69 | 2,5 | 2 883 |
| Линц-Ланд |
|
82 | 3 | 2 130 |
| Перг |
|
79 | 3 | 1 821 |
| Рид-им-Иннкрайс |
|
80 | 3 | 1 580 |
| Рорбах | – | – | – | – |
| Шердинг |
|
77 | 3 | 1 420 |
| Штайр |
|
73 | 3 | 1 998 |
| Штайр-Ланд |
|
88 | 3 | 1 865 |
| Урфар-Умгебунг |
|
73 | 3 | 2 067 |
| Фёклабрукк |
|
82 | 3 | 2633 |
| Вельс |
|
70 | 2,5 | 2039 |
| Вельс-Ланд |
|
74 | 3 | 1900 |
Чаще всего в сделках с недвижимостью участвуют объекты со стоимостью от 100 до 300 тысяч евро (65 %). Меньше всего сделок приходится на жилье стоимостью свыше 700 тысяч (2 %).
Квартиры в новых домах
В Верхней Австрии – одни из самых недорогих по стоимости квартиры в новых домах, причем строительство ведется активно. Среди остальных областей эта федеральная земля находится на 6-м месте. В среднем новая трехкомнатная квартира 82 кв. м обойдется покупателю в 3 233 евро за кв. м.
Самые дорогие квартиры традиционно в Линце – густонаселенном городе Верхней Австрии. А самые дешевые в Вельс-Ланде.| Округ/город | Динамика цен | Площадь, кв. м | Кол-во комнат | Цена в евро за кв. м |
| Браунау-ам-Инн |
|
80 | 3 | 2 502 |
| Эфердинг |
|
77 | 3 | 2 400 |
| Фрайштадт |
|
72 | 3 | 2 474 |
| Гмунден |
|
84 | 3 | 3 407 |
| Грискирхен |
|
69 | 2,5 | 2 672 |
| Кирхдорф-ан-дер-Кремс | – | 84 | 3,5 | 2 917 |
| Линц (город) |
|
82 | 3 | 4 033 |
| Линц-Ланд |
|
80 | 3 | 3 016 |
| Перг |
|
77 | 3 | 2 950 |
| Рид-им-Иннкрайс |
|
79 | 3 | 2 519 |
| Рорбах | – | 80 | 3 | 2 654 |
| Шердинг |
|
67 | 2,5 | 2 140 |
| Штайр | – | 75 | 3 | 2 874 |
| Штайр-Ланд |
|
88 | 3,5 | 2 701 |
| Урфар-Умгебунг |
|
86 | 3 | 2 631 |
| Фёклабрукк |
|
75 | 3 | 3 349 |
| Вельс |
|
80 | 3 | 2 939 |
| Вельс-Ланд |
|
76 | 3 | 2 162 |
Покупка нового жилья в Верхней Австрии – сделка популярная, тем более что объем недорогих квартир в новостройках – от 100 до 300 тысяч евро – составляет 59 %.
Аренда старых квартир
Вместе с Бургенландом федеральная земля Верхняя Австрия – самая доступная для аренды квартир в старых домах. Средняя цена за квадратный метр всего 7 евро. В этом плане Верхняя Австрия – весьма привлекательное место для путешественников, которые любят ездить по городам, не задерживаясь надолго в одном месте.
Дороже всех сдают квартиры в Линце и Фёклабрукке – 8,2 и 8 евро за кв. м, а дешевле всего в Рид-им-Иннкрайсе и Грискирхене (5,7 евро за кв. м). Кстати, цены такие же, как и в 2016 году.
| Округ/город | Динамика цен | Площадь, кв. м | Кол-во комнат | Цена в евро за кв. м |
| Браунау-ам-Инн |
|
74 | 3 | 5,8 |
| Эфердинг | – | – | – | – |
| Фрайштадт | – | – | – | – |
| Гмунден |
|
77 | 3 | 6,6 |
| Грискирхен |
|
80 | 3 | 5,7 |
| Кирхдорф-ан-дер-Кремс | – | – | – | – |
| Линц (город) |
|
60 | 2 | 8,2 |
| Линц-Ланд |
|
76 | 3 | 7,2 |
| Перг | – | – | – | – |
| Рид-им-Иннкрайс |
|
82 | 3 | 5,7 |
| Рорбах | – | – | – | – |
| Шердинг |
|
80 | 3 | 5,8 |
| Штайр |
|
78 | 3 | 6,4 |
| Штайр-Ланд |
|
90 | 4 | 6 |
| Урфар-Умгебунг |
|
64 | 2,5 | 7,2 |
| Фёклабрукк |
|
64 | 2,5 | 8 |
| Вельс |
|
72 | 3 | 7 |
| Вельс-Ланд |
|
80 | 3 | 6,1 |
Самые востребованные для аренды – квартиры за 400–600 евро. Их доля в общей ценовой массе составляет 42 %.
Аренда новых квартир
Ненамного дороже обойдется аренда квартиры и в новом доме. Средняя цена за квадратный метр небольшой 3-комнатной квартиры всего 8,9 евро. Вместе со Штирией Верхняя Австрия делит 6-е место по стоимости аренды таких квартир.
| Округ/город | Динамика цен | Площадь, кв. м | Кол-во комнат | Цена в евро за кв. м |
| Браунау-ам-Инн |
|
94 | 4 | 6,9 |
| Эфердинг | – | – | – | – |
| Фрайштадт |
|
82 | 3 | 7,1 |
| Гмунден |
|
78 | 3 | 8 |
| Грискирхен |
|
64 | 2 | 7,6 |
| Кирхдорф-ан-дер-Кремс | – | 64 | 2,5 | 6,8 |
| Линц (город) | – | 66 | 2,5 | 10 |
| Линц-Ланд |
|
74 | 3 | 8,8 |
| Перг |
|
94 | 4 | 7,9 |
| Рид-им-Иннкрайс |
|
83 | 3 | 6,8 |
| Рорбах |
|
60 | 2 | 6,9 |
| Шердинг |
|
74 | 3 | 6,7 |
| Штайр |
|
76 | 3 | 7,1 |
| Штайр-Ланд |
|
75 | 3 | 7,7 |
| Урфар-Умгебунг |
|
73 | 3 | 7,7 |
| Фёклабрукк |
|
68 | 2,5 | 9,2 |
| Вельс |
|
73 | 3 | 7,8 |
| Вельс-Ланд | – | – | – | – |
Больше всего совершают сделок по аренде квартир в ценовом диапазоне от 600 до 800 евро – 47 % от общего числа.
Покупка старого частного дома
Тихая, размеренная жизнь в провинции и цены располагают и к приобретению небольшого частного дома на 6–7 комнат. По стоимости старых односемейных коттеджей Верхняя Австрия занимает тоже 6-е место. Средняя цена за 6-комнатный дом – 1 992 евро за кв. м.
Самые дешевые частные дома в Рорбахе, самые дорогие – в Линце.
| Округ/город | Динамика цен | Площадь, кв. м | Кол-во комнат | Цена в евро за кв. м |
| Браунау-ам-Инн |
|
184 | 6 | 1895 |
| Эфердинг |
|
195 | 6 | 1762 |
| Фрайштадт |
|
160 | 6 | 1485 |
| Гмунден |
|
194 | 6 | 2270 |
| Грискирхен |
|
205 | 7 | 1350 |
| Кирхдорф-ан-дер-Кремс |
|
186 | 6 | 1651 |
| Линц (город) |
|
170 | 6 | 2850 |
| Линц-Ланд |
|
165 | 6 | 2591 |
| Перг | – | 170 | 6 | 1841 |
| Рид-им-Иннкрайс |
|
200 | 7 | 1455 |
| Рорбах |
|
120 | 5,5 | 1193 |
| Шердинг |
|
170 | 6 | 1337 |
| Штайр |
|
205 | 6 | 2280 |
| Штайр-Ланд |
|
170 | 6 | 1618 |
| Урфар-Умгебунг |
|
152 | 6 | 2067 |
| Фёклабрукк |
|
200 | 6 | 2537 |
| Вельс |
|
181 | 6 | 2427 |
| Вельс-Ланд |
|
250 | 6 | 2070 |
46 % всех сделок приходится на жилье стоимостью от 100 до 300 тысяч евро.
Покупка нового частного дома
Новый дом для одной семьи обойдется уже дороже. В этом плане Верхняя Австрия занимает золотую середину по стоимости среди остальных земель. Средняя цена за квадратный метр 4-комнатного дома – 2 561 евро.
Самой выгодной будет сделка в Рорбахе. Здесь за квадратный метр 5-комнтатного дома на 160 кв. м владельцы просят 1 595 евро. А самые дорогие дома опять-таки в Линце – 3 190 евро за квадратный метр 3-комнатного дома.
| Округ/город | Динамика цен | Площадь, кв. м | Кол-во комнат | Цена в евро за кв. м |
| Браунау-ам-Инн |
|
126 | 4 | 2 202 |
| Эфердинг | – | 105 | 4 | 2 346 |
| Фрайштадт |
|
140 | 5 | 1 980 |
| Гмунден |
|
130 | 4,5 | 2 565 |
| Грискирхен |
|
125 | 4 | 2 061 |
| Кирхдорф-ан-дер-Кремс |
|
120 | 4 | 2 056 |
| Линц (город) |
|
116 | 3 | 3 190 |
| Линц-Ланд |
|
124 | 4 | 2 653 |
| Перг |
|
125 | 4,5 | 2 025 |
| Рид-им-Иннкрайс |
|
130 | 4 | 2 343 |
| Рорбах |
|
160 | 5,5 | 1 595 |
| Шердинг |
|
114 | 4 | 1 560 |
| Штайр |
|
120 | 4 | 2 530 |
| Штайр-Ланд |
|
113 | 4 | 2 109 |
| Урфар-Умгебунг |
|
120 | 4 | 2 540 |
| Фёклабрукк |
|
115 | 4 | 2 600 |
| Вельс |
|
115 | 4 | 2 755 |
| Вельс-Ланд | – | 126 | 4 | 2 382 |
По популярности сделок с новыми частными домами лидируют объекты за 100–300 тысяч евро (42 %) и за 300–500 тысяч евро (35 %).
Прогноз на недвижимость в 2018 году
Для Верхней Австрии эксперты по недвижимости видят в 2018 году очередной, пусть и небольшой, рост спроса – до 2,3 %. Покупателям или арендаторам будет предложено на 1,4 % больше предложений по ценам выше на 2,1 %. Самая высокая динамика цен в Верхней Австрии ожидается на:
- участки под застройку +5,6 %;
- коттеджи +3,6 %;
- кондоминиумы в центре крупных городов +3,3 %.
Стоимость аренды жилья в городах вырастет на 1,6 % и снизится в пригородах не более чем на 0,7 %. Из-за переезда жителей ближе к городам арендная плата в сельской местности снизится на 2,2 %.
Уже сейчас эксперты озвучивают четкие прогнозы на недвижимость в некоторых округах и городах федеральной земли.
Прогноз для Линца
В Линце больше всего предложений на кондоминиумы. Сейчас в административном центре Верхней Австрии предлагается от 400 до 500 квартир, при этом цены на них растут незначительно. По прогнозам, сейчас самая выгодная недвижимость в центральной части города, между районами Урфар и Фрайнберг, а также на севере города, в районе Сен-Магдалена.
Прогноз для озерного края
Позитивные прогнозы составляют на недвижимость в озерном крае, одном из самых живописных мест на стыке Верхней Австрии, Зальцбурга и Штирии. Например, в Гмундене в ближайший год построят около 200 квартир в разных ценовых диапазонах. Уже сейчас отмечается высокий спрос на новые дома с ценами до 3 000 евро за кв. м.
Цены на недорогие коттеджи вырастут из-за одновременно высокого спроса и дефицита предложения. Зато стоимость элитного жилья в сегменте от 700 тысяч евро останется неизменной. Это связано с неиссякающим потоком внутренних и внешних туристов на местные курорты.
В курортном районе Аттерзее большим спросом будут пользоваться удобные кондоминиумы, построенные 30–40 лет назад. Чуть меньший спрос ожидается на квартиры в домах 15–20-летней давности постройки. А вот цены на дорогие квартиры останутся прежними. Эксперты по недвижимости отмечают крайне высокий спрос на старые и новые частные дома. При этом часто изначально завышенную цену удается сбить на 10–15 %.
Прогноз для Браунау-ам-Инна и Рид-им-Иннкрайса
Количество здесь сделок с недвижимостью остается постоянным, а стоимость продаж лишь незначительно увеличилась на 4,5 %. Рынок недвижимости в настоящее время стабилен, находится на очень высоком уровне, а спрос на недвижимость превышает предложение.
В округах отмечается высокий спрос на небольшие частные дома стоимостью до 200 тысяч евро, который сохранится до конца 2018 года. При этом постепенно снижается спрос на новые дома дороже 500 тысяч. Объясняется это конкуренцией со стороны нового доступного жилья.
Тому, кто сейчас решает приобрести квартиру в старых кондоминиумах, стоит ожидать ценник от 1 до 1,5 тысячи евро за кв. м и около 3 тысяч евро за кв. м в новых квартирах. При этом для недвижимости в нижнем ценовом сегменте уже к осени ожидается незначительный рост цен.
Заключение
В какую недвижимость выгоднее всего вложиться в Верхней Австрии?
Исходя из текущей ситуации на рынке недвижимости в Верхней Австрии и прогнозов экспертов, наиболее перспективными будут инвестиции в приобретение:
- Старых домов и квартир для сдачи в аренду в центральных округах, где наибольший объем населения и высокий спрос на съемное жилье.
- Новых квартир в пригородах, где спрос на аренду жилья увеличится на 2,1 %.
- Пентхаусов и лофтов. Здесь ожидается снижение цен на 1,2 % и рост спроса в ближайшие 3–4 месяца.
- Как и в 2017 году, самыми привлекательными для инвестиций остаются односемейные дома в пригородах и сельских общинах. При этом выгодной сделка будет и при покупке, и при продаже недвижимости.
Сделки с недвижимостью в Верхней Австрии в 2018 останутся весьма выгодными. Большой приток туристов выведет в плюс тех, кто приобрел жилье для сдачи внаем, а невысокие цены на качественное жилье обеспечат широкий выбор для потенциальных покупателей.