Недвижимость в Верхней Австрии: цены, обзор рынка и тенденции по районам

Верхняя Австрия – третья по населенности федеральная земля на севере страны. Что предлагает она туристам? Уютные старинные города, расположение в предгорьях и на живописных холмах, и мягкий климат. Что привлекает туда покупателей недвижимости? Невысокая стоимость жилья. Но не во всех городах и районах Верхней Австрии делать такие инвестиции выгодно.

Состояние рынка недвижимости в Верхней Австрии

Рост цен на недвижимость в Верхней Австрии, как и по всей стране, в 2017 году был незначительный за счет невысокой ставки по ипотечному кредиту – примерно 5 % от общей стоимости объекта.

Основная часть недвижимости для инвестиций здесь – курорты и отели возле озер и термальных источников. Средняя цена за объекты редко превышает 500 тысяч евро за 200 квадратных метров.

Карта округов Верхней Австрии
Обо всех дополнительных тратах, которые агент намеревается включить в размер своего гонорара, он должен сообщать заказчику письменно

За последние 10 лет основная масса инвестиций в недвижимость сосредоточилась в «большом треугольнике» – Линце, Вельсе и Штайре – это города с самой высокой плотностью населения, соответственно и цены на недвижимость здесь выше. Хотя сама федеральная земля остается территорией с весьма низкой стоимостью домов и квартир – в среднем, квадратный метр жилья стоит здесь около 2 000 евро.

По объему прибыли с купли, продажи и аренды недвижимости в 3,2 миллиарда евро Верхняя Австрия заняла третье место после Вены и Нижней Австрии. Только в Линце в 2017 году было совершено сделок более чем на 470 миллионов евро, а через куплю-продажу прошло 1 800 объектов. Тем не менее общий бюджет по сделкам с недвижимостью оказался на 4,8 % меньше, чем в 2016 году.

Самое большое количество сделок по недвижимости совершено в Линц-Ланде – 1 964 сделки на 498 миллионов. Это на 15,2 % больше, чем в 2016 году. А вот самый низкий показатель – у округа Эфердинг – 326 сделок на 28 миллионов евро.

Как распределилось количество сделок по объектам недвижимости в округах Верхней Австрии, смотрите в таблице:

Округ, город Сделки 2017 г. Процентная разница с 2016 г. Общий бюджет сделок в 2017 г.
Верхняя Австрия 17 406 −1,2 % 3 150 819 922
Браунау-ам-Инн 1 306 −0,8 % 171 914 585
Эфердинг 326 −0,3 % 48 002 499
Фрайштадт 709 10,6 % 73 946 143
Гмунден 1 544 1,0 % 316 712 422
Грискирхен 749 −8,8 % 9 725 727
Кирхдорф-ан-дер-Кремс 690 −1,3 % 96 687 273
Линц (город) 1 765 −16,4 % 470 788 596
Линц-Ланд 1 964 15,2 % 498 224 008
Перг 616 −2,5 % 96 151 289
Рид-им-Иннкрайс 824 10,6 % 137 791 968
Рорбах 720 5,3 % 59 242 048
Шердинг 688 24,9 % 78 568 111
Штайр 1 060 −2,6% 178 602 772
Урфар-Умгебунг 943 −4,7% 143 722 184
Фёклабрукк 1 783 −2,2% 374 275 380
Вельс 1 719 −11,8 % 308 933 370

Хорошие показатели роста по обороту недвижимости по сравнению с 2016 годом в Шердинге, Линц-Ланде, Фрайштадте, Риде, Рорбахе и Гмундене. В Линце объем торговли сократился почти на четверть до 471 миллиона евро.

Небольшой город в округе Рид-им-Иннкрайс
Округ Рид-им-Иннкрайс – один из лидеров по сделкам с недвижимостью

Наиболее позитивный прирост денежных средств от сделок с недвижимостью проявился в округах Рид-им-Иннкрайс (24,8 % от показателей 2016 года) и Шердинг (13,4 %). Также хорошая прибыль отмечается в округах:

  • Рорбах +9,1 %;
  • Линц-Ланд +7,5 %;
  • Перг +5,8 %;
  • Кирхдорф +5,7 %;
  • Фёклабрукк +3,7 %;
  • Гмунден +2,9 %.

Наиболее крупные сделки удалось совершить за счет самых привлекательных объектов для инвестиций:

  • Производственные площади в Ленцинге, недалеко от Фёклабрукка – 17 миллионов евро.
  • Строительный комплекс на Моцартштрассе в Линце – 16 миллионов евро.
  • Отель в Санкт-Вольфганге (Гмунден) – 15 миллионов евро.
  • Бизнес-центр в Сент-Мартене (Рид-им-Иннкрайс) – 10 миллионов евро.

Самыми перспективными по инвестициям стали дома многоквартирные и для одной семьи. Эксперты связывают эту тенденцию с последствиями налоговой реформы, которую провели в 2016 году, а именно, с низким уровнем процентных ставок по недвижимости.

По словам управляющего директора брокерской сети Immobilienhaus RE/MAX Austria Бернхарда Райкерсдорфера, реформа имела сильный эффект в виде большого объема ранних сделок по купле, продаже и аренде. В 2017 году тенденция на укрепление экономических условий для совершения сделок также сохранилась.

Весомую роль на рынке недвижимости играет и государственная политика, регулирующая покупку коммерческой и частной собственности. Местные владельцы и покупатели недвижимости защищены правовыми нормами, а для иностранных инвесторов введены серьезные требования. Кроме того, в Верхней Австрии, как и по всей стране, действуют льготы для молодых семей.

Стоимость жилья в городах и округах Верхней Австрии

Основной объем спроса и предложения на объекты жилого сектора округов Верхней Австрии приходится на квартиры, сдаваемые в аренду. За последние 8 месяцев спрос на такое жилье составил 37,2 %, тогда как объем предложений – 51,6 %.

Спрос и предложения на недвижимость по всей федеральной земле распределились таким образом:

Структура рынка недвижимости в Верхней Австрии: спрос и предложение
Структура рынка недвижимости в Верхней Австрии: спрос и предложение

Квартиры во вторичном жилом фонде

По стоимости за квадратный метр квартир в старых домах Верхняя Австрия занимает 5-е место после Вены, Тироля, Форарльберга и Зальцбурга. Средняя цена за трехкомнатную квартиру 80 кв. м составляет сейчас 2 293 евро за кв. м. Самая высокая цена за квадратный метр в Линце – 2 883 евро, а самая низкая – в Грискирхене – 1 365 евро.

Полную картину цен по всем округам смотрите в таблице ниже.

Округ/город Динамика цен Площадь, кв. м Кол-во комнат Цена в евро
за кв. м
Браунау-ам-Инн 82 3 2 049
Эфердинг
Фрайштадт
Гмунден 79 3 2 430
Грискирхен 82 3 1 365
Кирхдорф-ан-дер-Кремс 86 4 1 894
Линц (город) 69 2,5 2 883
Линц-Ланд 82 3 2 130
Перг 79 3 1 821
Рид-им-Иннкрайс 80 3 1 580
Рорбах
Шердинг 77 3 1 420
Штайр 73 3 1 998
Штайр-Ланд 88 3 1 865
Урфар-Умгебунг 73 3 2 067
Фёклабрукк 82 3 2633
Вельс 70 2,5 2039
Вельс-Ланд 74 3 1900

Чаще всего в сделках с недвижимостью участвуют объекты со стоимостью от 100 до 300 тысяч евро (65 %). Меньше всего сделок приходится на жилье стоимостью свыше 700 тысяч (2 %).

Квартиры в новых домах

В Верхней Австрии – одни из самых недорогих по стоимости квартиры в новых домах, причем строительство ведется активно. Среди остальных областей эта федеральная земля находится на 6-м месте. В среднем новая трехкомнатная квартира 82 кв. м обойдется покупателю в 3 233 евро за кв. м.

Самые дорогие квартиры традиционно в Линце – густонаселенном городе Верхней Австрии. А самые дешевые в Вельс-Ланде.
Округ/город Динамика цен Площадь, кв. м Кол-во комнат Цена в евро за кв. м
Браунау-ам-Инн 80 3 2 502
Эфердинг 77 3 2 400
Фрайштадт 72 3 2 474
Гмунден 84 3 3 407
Грискирхен 69 2,5 2 672
Кирхдорф-ан-дер-Кремс 84 3,5 2 917
Линц (город) 82 3 4 033
Линц-Ланд 80 3 3 016
Перг 77 3 2 950
Рид-им-Иннкрайс 79 3 2 519
Рорбах 80 3 2 654
Шердинг 67 2,5 2 140
Штайр 75 3 2 874
Штайр-Ланд 88 3,5 2 701
Урфар-Умгебунг 86 3 2 631
Фёклабрукк 75 3 3 349
Вельс 80 3 2 939
Вельс-Ланд 76 3 2 162

Покупка нового жилья в Верхней Австрии – сделка популярная, тем более что объем недорогих квартир в новостройках – от 100 до 300 тысяч евро – составляет 59 %.

Аренда старых квартир

Вместе с Бургенландом федеральная земля Верхняя Австрия – самая доступная для аренды квартир в старых домах. Средняя цена за квадратный метр всего 7 евро. В этом плане Верхняя Австрия – весьма привлекательное место для путешественников, которые любят ездить по городам, не задерживаясь надолго в одном месте.

Дороже всех сдают квартиры в Линце и Фёклабрукке – 8,2 и 8 евро за кв. м, а дешевле всего в Рид-им-Иннкрайсе и Грискирхене (5,7 евро за кв. м). Кстати, цены такие же, как и в 2016 году.

Округ/город Динамика цен Площадь, кв. м Кол-во комнат Цена в евро
за кв. м
Браунау-ам-Инн 74 3 5,8
Эфердинг
Фрайштадт
Гмунден 77 3 6,6
Грискирхен 80 3 5,7
Кирхдорф-ан-дер-Кремс
Линц (город) 60 2 8,2
Линц-Ланд 76 3 7,2
Перг
Рид-им-Иннкрайс 82 3 5,7
Рорбах
Шердинг 80 3 5,8
Штайр 78 3 6,4
Штайр-Ланд 90 4 6
Урфар-Умгебунг 64 2,5 7,2
Фёклабрукк 64 2,5 8
Вельс 72 3 7
Вельс-Ланд 80 3 6,1

Самые востребованные для аренды – квартиры за 400–600 евро. Их доля в общей ценовой массе составляет 42 %.

Аренда новых квартир

Ненамного дороже обойдется аренда квартиры и в новом доме. Средняя цена за квадратный метр небольшой 3-комнатной квартиры всего 8,9 евро. Вместе со Штирией Верхняя Австрия делит 6-е место по стоимости аренды таких квартир.

Округ/город Динамика цен Площадь, кв. м Кол-во комнат Цена в евро за кв. м
Браунау-ам-Инн 94 4 6,9
Эфердинг
Фрайштадт 82 3 7,1
Гмунден 78 3 8
Грискирхен 64 2 7,6
Кирхдорф-ан-дер-Кремс 64 2,5 6,8
Линц (город) 66 2,5 10
Линц-Ланд 74 3 8,8
Перг 94 4 7,9
Рид-им-Иннкрайс 83 3 6,8
Рорбах 60 2 6,9
Шердинг 74 3 6,7
Штайр 76 3 7,1
Штайр-Ланд 75 3 7,7
Урфар-Умгебунг 73 3 7,7
Фёклабрукк 68 2,5 9,2
Вельс 73 3 7,8
Вельс-Ланд

Больше всего совершают сделок по аренде квартир в ценовом диапазоне от 600 до 800 евро – 47 % от общего числа.

Покупка старого частного дома

Тихая, размеренная жизнь в провинции и цены располагают и к приобретению небольшого частного дома на 6–7 комнат. По стоимости старых односемейных коттеджей Верхняя Австрия занимает тоже 6-е место. Средняя цена за 6-комнатный дом – 1 992 евро за кв. м.

Самые дешевые частные дома в Рорбахе, самые дорогие – в Линце.

Округ/город Динамика цен Площадь, кв. м Кол-во комнат Цена в евро за кв. м
Браунау-ам-Инн 184 6 1895
Эфердинг 195 6 1762
Фрайштадт 160 6 1485
Гмунден 194 6 2270
Грискирхен 205 7 1350
Кирхдорф-ан-дер-Кремс 186 6 1651
Линц (город) 170 6 2850
Линц-Ланд 165 6 2591
Перг 170 6 1841
Рид-им-Иннкрайс 200 7 1455
Рорбах 120 5,5 1193
Шердинг 170 6 1337
Штайр 205 6 2280
Штайр-Ланд 170 6 1618
Урфар-Умгебунг 152 6 2067
Фёклабрукк 200 6 2537
Вельс 181 6 2427
Вельс-Ланд 250 6 2070

46 % всех сделок приходится на жилье стоимостью от 100 до 300 тысяч евро.

Покупка нового частного дома

Новый дом для одной семьи обойдется уже дороже. В этом плане Верхняя Австрия занимает золотую середину по стоимости среди остальных земель. Средняя цена за квадратный метр 4-комнатного дома – 2 561 евро.

Самой выгодной будет сделка в Рорбахе. Здесь за квадратный метр 5-комнтатного дома на 160 кв. м владельцы просят 1 595 евро. А самые дорогие дома опять-таки в Линце – 3 190 евро за квадратный метр 3-комнатного дома.

Округ/город Динамика цен Площадь, кв. м Кол-во комнат Цена в евро за кв. м
Браунау-ам-Инн 126 4 2 202
Эфердинг 105 4 2 346
Фрайштадт 140 5 1 980
Гмунден 130 4,5 2 565
Грискирхен 125 4 2 061
Кирхдорф-ан-дер-Кремс 120 4 2 056
Линц (город) 116 3 3 190
Линц-Ланд 124 4 2 653
Перг 125 4,5 2 025
Рид-им-Иннкрайс 130 4 2 343
Рорбах 160 5,5 1 595
Шердинг 114 4 1 560
Штайр 120 4 2 530
Штайр-Ланд 113 4 2 109
Урфар-Умгебунг 120 4 2 540
Фёклабрукк 115 4 2 600
Вельс 115 4 2 755
Вельс-Ланд 126 4 2 382

По популярности сделок с новыми частными домами лидируют объекты за 100–300 тысяч евро (42 %) и за 300–500 тысяч евро (35 %).

Прогноз на недвижимость в 2018 году

Для Верхней Австрии эксперты по недвижимости видят в 2018 году очередной, пусть и небольшой, рост спроса – до 2,3 %. Покупателям или арендаторам будет предложено на 1,4 % больше предложений по ценам выше на 2,1 %. Самая высокая динамика цен в Верхней Австрии ожидается на:

  • участки под застройку +5,6 %;
  • коттеджи +3,6 %;
  • кондоминиумы в центре крупных городов +3,3 %.

Стоимость аренды жилья в городах вырастет на 1,6 % и снизится в пригородах не более чем на 0,7 %. Из-за переезда жителей ближе к городам арендная плата в сельской местности снизится на 2,2 %.

Уже сейчас эксперты озвучивают четкие прогнозы на недвижимость в некоторых округах и городах федеральной земли.

Прогноз для Линца

Вид на город Линц
Обо всех дополнительных тратах, которые агент намеревается включить в размер своего гонорара, он должен сообщать заказчику письменно

В Линце больше всего предложений на кондоминиумы. Сейчас в административном центре Верхней Австрии предлагается от 400 до 500 квартир, при этом цены на них растут незначительно. По прогнозам, сейчас самая выгодная недвижимость в центральной части города, между районами Урфар и Фрайнберг, а также на севере города, в районе Сен-Магдалена.

Прогноз для озерного края

Вид на Зальцкаммергут
Старинные города в окружении гор и озер – отличные места не только для путешествий, но и для приобретения жилья

Позитивные прогнозы составляют на недвижимость в озерном крае, одном из самых живописных мест на стыке Верхней Австрии, Зальцбурга и Штирии. Например, в Гмундене в ближайший год построят около 200 квартир в разных ценовых диапазонах. Уже сейчас отмечается высокий спрос на новые дома с ценами до 3 000 евро за кв. м.

Цены на недорогие коттеджи вырастут из-за одновременно высокого спроса и дефицита предложения. Зато стоимость элитного жилья в сегменте от 700 тысяч евро останется неизменной. Это связано с неиссякающим потоком внутренних и внешних туристов на местные курорты.

В курортном районе Аттерзее большим спросом будут пользоваться удобные кондоминиумы, построенные 30–40 лет назад. Чуть меньший спрос ожидается на квартиры в домах 15–20-летней давности постройки. А вот цены на дорогие квартиры останутся прежними. Эксперты по недвижимости отмечают крайне высокий спрос на старые и новые частные дома. При этом часто изначально завышенную цену удается сбить на 10–15 %.

Прогноз для Браунау-ам-Инна и Рид-им-Иннкрайса

Центр города Браунау-ам-Инн
В Браунау-ам-Инне стоит присмотреться к недорогим частным домам и квартирам

Количество здесь сделок с недвижимостью остается постоянным, а стоимость продаж лишь незначительно увеличилась на 4,5 %. Рынок недвижимости в настоящее время стабилен, находится на очень высоком уровне, а спрос на недвижимость превышает предложение.

В округах отмечается высокий спрос на небольшие частные дома стоимостью до 200 тысяч евро, который сохранится до конца 2018 года. При этом постепенно снижается спрос на новые дома дороже 500 тысяч. Объясняется это конкуренцией со стороны нового доступного жилья.

Тому, кто сейчас решает приобрести квартиру в старых кондоминиумах, стоит ожидать ценник от 1 до 1,5 тысячи евро за кв. м и около 3 тысяч евро за кв. м в новых квартирах. При этом для недвижимости в нижнем ценовом сегменте уже к осени ожидается незначительный рост цен.

Заключение

В какую недвижимость выгоднее всего вложиться в Верхней Австрии?

Исходя из текущей ситуации на рынке недвижимости в Верхней Австрии и прогнозов экспертов, наиболее перспективными будут инвестиции в приобретение:

  1. Старых домов и квартир для сдачи в аренду в центральных округах, где наибольший объем населения и высокий спрос на съемное жилье.
  2. Новых квартир в пригородах, где спрос на аренду жилья увеличится на 2,1 %.
  3. Пентхаусов и лофтов. Здесь ожидается снижение цен на 1,2 % и рост спроса в ближайшие 3–4 месяца.
  4. Как и в 2017 году, самыми привлекательными для инвестиций остаются односемейные дома в пригородах и сельских общинах. При этом выгодной сделка будет и при покупке, и при продаже недвижимости.

Сделки с недвижимостью в Верхней Австрии в 2018 останутся весьма выгодными. Большой приток туристов выведет в плюс тех, кто приобрел жилье для сдачи внаем, а невысокие цены на качественное жилье обеспечат широкий выбор для потенциальных покупателей.

Пролистать наверх