Содержание
показать
Зальцбург – второй после Вены город Австрии по посещаемости туристами – родина Моцарта, место с замечательной архитектурой и непрерывной чередой культурных событий. К тому же – это экономический центр федеральной земли и штаб-квартира мировых концернов, расположенный вблизи от горнолыжных курортов и крупных озер.
Спрос на недвижимость здесь бьет рекорды. За 10 лет квартиры подорожали в 2 раза. И в ближайшее время дешеветь точно не будут. Более того, согласно опросам немецкого банка ING-Diba, каждый пятый житель уверен, что в 2018-м цены вырастут еще на 7 %.
Причины популярности недвижимости в земле Зальцбург:
- Постоянный, растущий поток туристов (2017 г. – 7 млн человек).
- Стабильно низкие процентные ставки ипотечных займов.
- 440 учебных заведений, из них 3 – всемирно известных университета.
- Вокруг крупных городов – природные и ландшафтные заповедники.
- Множество достопримечательностей и вариантов досуга.
- Ежегодные музыкальные фестивали и горнолыжные курорты.
Зальцбург – стабильно дорого
- По сумме и числу сделок Зальцбург – в четверке городов-лидеров. В 2017 г. собственники в нем сменили 2 100 объектов недвижимости на сумму €700 млн. Для сравнения – всего в федеральной земле продали 7 848 объектов на сумму €2 299 млн.
- По аренде Зальцбург также уверенный лидер. Средняя по Австрии сумма арендной платы с коммунальными платежами в 2016 г. – €7,4/м². В Зальцбурге – €9/м²! И это с учетом 14%-го роста стоимости аренды за 5 лет.
В 2017-м самым знаменитым адресом Зальцбурга стала улица Ишлерштрассе в Санкт-Гильгене. Стоимость проданного дома – €22,5 млн. За чуть меньшую сумму сменили собственников жилые дома непосредственно в Зальцбурге на пересечении Рейнерштрассе, Франц-Йозеф-Штрассе и Ауэрспергштрассе (€20 млн) и в Унтерах-ам-Аттерзе (€18 млн).
На 4-м и 5-м местах по цене продажи – офисный центр на Эберхард-Фуггер-штрассе (€9 млн) и отель в выставочном центре MesseZentrum (€7,5 млн вместе с оборудованием).
Что ищут в Зальцбурге?
По данным 15 млн запросов в 2017 году на популярной онлайн-платформе ImmobilienScout24, в Зальцбурге, как и в Вене, наибольшим спросом у арендодателей пользуются 2,5комнатные квартиры площадью 70 м². Платить за них съемщики готовы до €990–1 000 в месяц. Но и это:
- На 37 % дороже соседних Бургенланда и Штирии.
- На 18 % дороже, чем в среднем по стране.
38 % покупателей жилья предпочитают кондоминиумы – в среднем с 3,5 комнатами и площадью 86 м². Однако лимит ожиданий в Зальцбурге также явно завышен – €420 тыс. Для сравнения – средняя стоимость кондоминиума по Австрии – €305 тыс. (2017) и €320 тыс. (2016). Зальцбург дороже Бургенланда на 39 %, Штирии и Каринтии – на 17 %!
Единственный ценовой конкурент региона – горнолыжный Тироль. У тирольцев аналогичные объекты (80 м²) востребованы по большей стоимости – до 355 тыс.
Лишь 5 % покупателей в регионе (каждый двадцатый) выбирают недвижимость с чердаком. Еще реже – c гаражом или лифтом (4 %). Чуть популярнее балконы и террасы – 15 % и 13 % запросов соответственно.
Важно.
Цены на жилье растут намного быстрее реальных доходов австрийцев. Результат – арендная плата превращается в социальную проблему. При этом покупка жилья стоимостью €300 тыс. в городе Зальцбург финансово равнозначна 32 годам аренды!
Рынок недвижимости в Зальцбурге 2017 (данные RE/MAX-Immospiegel)
| Населенный пункт | Количество сделок в земельном кадастре (в скобках – в сравнении с 2016 г.) | Стоимость, млн € (в скобках – в сравнении с 2016 г.) |
|---|---|---|
| Окрестности Зальцбурга (Зальцбург-Умгебунг) | 2 189 (↓ 1,1 %) | 655,2 (↑ 14,5 %) |
| Город Зальцбург | 2 114 (↓ 16,1 %) | 767,9 (↓ 18,3 %) |
| Целль-ам-Зе (округ Пинцгау) | 1 577 (↓ 3,7 %) | 441,4 (↑ 2,7 %) |
| Санкт-Иоганн-им-Понгау | 1 044 (↓ 11,5 %) | 231,7 (↓ 5,9 %) |
| Халлайн | 634 (↓ 10,7 %) | 161,8 (↓ 8,9 %) |
| Тамсвег (округ Лунгау) | 290 (↑ 0,3 %) | 41,0 (↑ 7,4 %) |
| Всего по федеральной земле | 7 848 (↓ 8,2 %) | 2 299,0 (↓ 4,4 %) |
Статистика впечатляет: только за 2016 г. стоимость проданного в стране жилья выросла на 17 %. В 2017-м – еще на 4,7 %, увеличив объем рынка до €28,1 млрд. Преимущественно за счет одно- и многосемейных, террасных и многоквартирных домов, а также земельных участков.
При этом незначительный спад в земле Зальцбург в 2017 г. не переломил тенденцию – за 2012–2017 г. количество проданных здесь объектов увеличилось больше чем на треть. А их стоимость одновременно выросла на 64 %.
- Равноправные лидеры продаж – Зальцбург и его пригород Зальцбург-Умгебунг (Флахгау). Недвижимость здесь неизменно дорожает из-за высокого спроса на земельные участки.
- На третьем месте Пинцгау: в популярном горнолыжном Целль-ам-Зе цены также стабильно растут – за 2017 г. при меньшем числе сделок их стоимость только выросла!
- Живописные альпийские холмы Санкт-Иоганн-им-Понгау незначительно превосходят в популярности Халлайн, второй по величине промышленный центр региона. Но в обоих направлениях число сделок сокращается и цены падают.
- Меньше всего продают недвижимость в традиционно торговом и солнечном Тамсвеге. Однако только здесь, неподалеку от крупнейшего биосферного заповедника Австрии, одновременно выросло и количество сделок, и общая сумма продаж.
Факт.
По объему продаж – 55 % рынка недвижимости федеральной земли – и по стоимости проданных объектов – 62 % – первенство принадлежит городу Зальцбургу и его окрестностям (Флахгау).
Средняя цена 1 м² апартаментов в городе Зальцбург в 2018 г.
| Площадь | Покупка, € | Аренда, € |
|---|---|---|
| ≤ 50 м² | 5 800 | 35,64 |
| 51–80 м² | 5 247 | 17,95 |
| 81–129 м² | 6 445 | 17,86 |
| ≥ 130 м² | 7 004 | 13,34 |
Популярные кварталы Зальцбурга
Количество арендуемых квартир в Зальцбурге – 36 000. При этом самыми привлекательными для жизни считаются Леен (Salzburg-Lehen) и австрийский аналог Парижа – Винер-Нойштадт, по старинке называемый Андраиртель (Andräviertel).
Особенно ценится недвижимость в Леене. За сбалансированное сочетание возможностей для досуга и современного образа жизни. Привлекательность жилой зоне придает близость старого города – всего 10 минут ходьбы.
Недвижимость для жизни с детьми
- Из 18 600 кондоминиумов Зальцбурга семьям с детьми больше подходят расположенные в районе Жозефиа (Josefiau, часть Зальцбург-Зюдского района).
- Частные дома, идеальные для жизни в окружении природы – в ландшафтной секции Itzlinger Au и долине реки Зальцах (Saalach). Бонус обоих вариантов – хорошие детсады, школы, разнообразие вариантов для досуга.
- Частные дома, идеальные для жизни в окружении природы – в ландшафтной секции Itzlinger Au и долине реки Зальцах (Saalach).
- Бонус обоих вариантов – хорошие детсады, школы, разнообразие вариантов для досуга.
В долинах рек Зальцах (Salzach), Залах (Saalach) и Глан (Glan) – идеальные условия для велосипедных и пеших прогулок, а также культурного досуга – экскурсии по замкам Леопольдскрон (Leopoldskron), Мирабель (Schloss Mirabell), виллам (Ceconi-Villen) и самым роскошным районам Зальцбурга – Айген (Aigen), Максглан (Maxglan).
Что ждет рынок недвижимости?
- Земля в Зальцбурге – дефицитный товар. В ближайшие годы у многих городов в регионе возможностей расширяться не будет. Результат – цены продолжат расти. К тому же жители Зальцбурга привыкли к высоким ценам и чаще других австрийцев готовы платить больше.
- Жилплощадь продолжит сокращаться. Нехватка небольших квартир, которые легче сдать в аренду, увеличится. Односемейные дома постепенно вытеснят с рынка большие квартиры. Во многом этому поспособствует стремление австрийцев к простору и жизни в сельской местности.
- В случае роста процентных ставок по вкладам и облигациям покупка недвижимости перестанет быть лучшим вариантом инвестиций. Ведь возможности поднять арендную плату в Австрии ограничены.
Заключение – лучшие идеи для инвестиций в Зальцбурге
Высокие перспективы – у капиталовложений в недвижимость непосредственно в Зальцбурге. Доходность – до 4 % в год. Из-за огромного потока туристов самыми прибыльными объектами считаются отели, пансионы, гостевые дома.
Однако высокий спрос и заоблачные цены в городе в последние годы все чаще заставляют самих австрийцев селиться в окрестностях. Поэтому инвестору также стоит обратить внимание на пригород:
- Флахгау (Flachgau). Много красивых зеленых городков с развитой инфраструктурой.
- Вальс-Зиценхайм (Wals-Siezenheim). Ближайшая к Зальцбургу самая большая деревня в Австрии сочетает в себе лучшие условия жизни.
- Зекирхен-ам-Валлерзе (Seekirchen am Wallersee). Городок на севере Зальцбурга – популярное место для жизни и лидер по темпу роста населения.
Выбор огромен – от классических шале до современных домов площадью до 200 м², в том числе в коттеджных поселках. Преимущественно с благоустроенными зелеными участками, зимними садами, террасами и бассейнами, с охраной. Цены – от €185 тыс. (бюджетные коттеджи) до €7,5 млн (роскошные виллы).
В сельских районах прогноз доходности инвестиций хуже, чем в столице и окрестностях. Поэтому финансовые вложения в участки, охотничьи и лесные хозяйства, фермы требуют осторожности. Особенно в населенных пунктах, где экономика зависит только от нескольких компаний. В случае их убыточности прибыльно перепродать объект будет сложно.