Недвижимость в Зальцбурге: цены, обзор рынка и тенденции по районам

Зальцбург – второй после Вены город Австрии по посещаемости туристами – родина Моцарта, место с замечательной архитектурой и непрерывной чередой культурных событий. К тому же – это экономический центр федеральной земли и штаб-квартира мировых концернов, расположенный вблизи от горнолыжных курортов и крупных озер.

Спрос на недвижимость здесь бьет рекорды. За 10 лет квартиры подорожали в 2 раза. И в ближайшее время дешеветь точно не будут. Более того, согласно опросам немецкого банка ING-Diba, каждый пятый житель уверен, что в 2018-м цены вырастут еще на 7 %.

Причины популярности недвижимости в земле Зальцбург:

  1. Постоянный, растущий поток туристов (2017 г. – 7 млн человек).
  2. Стабильно низкие процентные ставки ипотечных займов.
  3. 440 учебных заведений, из них 3 – всемирно известных университета.
  4. Вокруг крупных городов – природные и ландшафтные заповедники.
  5. Множество достопримечательностей и вариантов досуга.
  6. Ежегодные музыкальные фестивали и горнолыжные курорты.
Ежегодный музыкальный фестиваль в Зальцбурге
Обо всех дополнительных тратах, которые агент намеревается включить в размер своего гонорара, он должен сообщать заказчику письменно

Зальцбург – стабильно дорого

  • По сумме и числу сделок Зальцбург – в четверке городов-лидеров. В 2017 г. собственники в нем сменили 2 100 объектов недвижимости на сумму €700 млн. Для сравнения – всего в федеральной земле продали 7 848 объектов на сумму €2 299 млн.
  • По аренде Зальцбург также уверенный лидер. Средняя по Австрии сумма арендной платы с коммунальными платежами в 2016 г. – €7,4/м². В Зальцбурге – €9/м²! И это с учетом 14%-го роста стоимости аренды за 5 лет.

В 2017-м самым знаменитым адресом Зальцбурга стала улица Ишлерштрассе в Санкт-Гильгене. Стоимость проданного дома – €22,5 млн. За чуть меньшую сумму сменили собственников жилые дома непосредственно в Зальцбурге на пересечении Рейнерштрассе, Франц-Йозеф-Штрассе и Ауэрспергштрассе (€20 млн) и в Унтерах-ам-Аттерзе (€18 млн).

На 4-м и 5-м местах по цене продажи – офисный центр на Эберхард-Фуггер-штрассе (€9 млн) и отель в выставочном центре MesseZentrum (€7,5 млн вместе с оборудованием).

Что ищут в Зальцбурге?

По данным 15 млн запросов в 2017 году на популярной онлайн-платформе ImmobilienScout24, в Зальцбурге, как и в Вене, наибольшим спросом у арендодателей пользуются 2,5комнатные квартиры площадью 70 м². Платить за них съемщики готовы до €990–1 000 в месяц. Но и это:

  • На 37 % дороже соседних Бургенланда и Штирии.
  • На 18 % дороже, чем в среднем по стране.

38 % покупателей жилья предпочитают кондоминиумы – в среднем с 3,5 комнатами и площадью 86 м². Однако лимит ожиданий в Зальцбурге также явно завышен – €420 тыс. Для сравнения – средняя стоимость кондоминиума по Австрии – €305 тыс. (2017) и €320 тыс. (2016). Зальцбург дороже Бургенланда на 39 %, Штирии и Каринтии – на 17 %!

Единственный ценовой конкурент региона – горнолыжный Тироль. У тирольцев аналогичные объекты (80 м²) востребованы по большей стоимости – до 355 тыс.

Лишь 5 % покупателей в регионе (каждый двадцатый) выбирают недвижимость с чердаком. Еще реже – c гаражом или лифтом (4 %). Чуть популярнее балконы и террасы – 15 % и 13 % запросов соответственно.

Важно.

Цены на жилье растут намного быстрее реальных доходов австрийцев. Результат – арендная плата превращается в социальную проблему. При этом покупка жилья стоимостью €300 тыс. в городе Зальцбург финансово равнозначна 32 годам аренды!

Рынок недвижимости в Зальцбурге 2017 (данные RE/MAX-Immospiegel)

Населенный пункт Количество сделок в земельном кадастре (в скобках – в сравнении с 2016 г.) Стоимость, млн € (в скобках – в сравнении с 2016 г.)
Окрестности Зальцбурга (Зальцбург-Умгебунг) 2 189 (↓ 1,1 %) 655,2 (↑ 14,5 %)
Город Зальцбург 2 114 (↓ 16,1 %) 767,9 (↓ 18,3 %)
Целль-ам-Зе (округ Пинцгау) 1 577 (↓ 3,7 %) 441,4 (↑ 2,7 %)
Санкт-Иоганн-им-Понгау 1 044 (↓ 11,5 %) 231,7 (↓ 5,9 %)
Халлайн 634 (↓ 10,7 %) 161,8 (↓ 8,9 %)
Тамсвег (округ Лунгау) 290 (↑ 0,3 %) 41,0 (↑ 7,4 %)
Всего по федеральной земле 7 848 (↓ 8,2 %) 2 299,0 (↓ 4,4 %)
Квартира в хорошем районе Зальцбурга – недостижимая мечта половины австрийцев
Недвижимость в Зальцбурге

Статистика впечатляет: только за 2016 г. стоимость проданного в стране жилья выросла на 17 %. В 2017-м – еще на 4,7 %, увеличив объем рынка до €28,1 млрд. Преимущественно за счет одно- и многосемейных, террасных и многоквартирных домов, а также земельных участков.

При этом незначительный спад в земле Зальцбург в 2017 г. не переломил тенденцию – за 2012–2017 г. количество проданных здесь объектов увеличилось больше чем на треть. А их стоимость одновременно выросла на 64 %.

  • Равноправные лидеры продаж – Зальцбург и его пригород Зальцбург-Умгебунг (Флахгау). Недвижимость здесь неизменно дорожает из-за высокого спроса на земельные участки.
  • На третьем месте Пинцгау: в популярном горнолыжном Целль-ам-Зе цены также стабильно растут – за 2017 г. при меньшем числе сделок их стоимость только выросла!
  • Живописные альпийские холмы Санкт-Иоганн-им-Понгау незначительно превосходят в популярности Халлайн, второй по величине промышленный центр региона. Но в обоих направлениях число сделок сокращается и цены падают.
  • Меньше всего продают недвижимость в традиционно торговом и солнечном Тамсвеге. Однако только здесь, неподалеку от крупнейшего биосферного заповедника Австрии, одновременно выросло и количество сделок, и общая сумма продаж.

Факт.

По объему продаж – 55 % рынка недвижимости федеральной земли – и по стоимости проданных объектов – 62 % – первенство принадлежит городу Зальцбургу и его окрестностям (Флахгау).

Средняя цена 1 м² апартаментов в городе Зальцбург в 2018 г.

Площадь Покупка, € Аренда, €
≤ 50 м² 5 800 35,64
51–80 м² 5 247 17,95
81–129 м² 6 445 17,86
≥ 130 м² 7 004 13,34

Популярные кварталы Зальцбурга

Количество арендуемых квартир в Зальцбурге – 36 000. При этом самыми привлекательными для жизни считаются Леен (Salzburg-Lehen) и австрийский аналог Парижа – Винер-Нойштадт, по старинке называемый Андраиртель (Andräviertel).

Особенно ценится недвижимость в Леене. За сбалансированное сочетание возможностей для досуга и современного образа жизни. Привлекательность жилой зоне придает близость старого города – всего 10 минут ходьбы.

Дом в квартале Андраиртель в городе Зальцбург
На бульварах Винер-Нойштадта (Андраиртель) – самые красивые кондоминиумы Зальцбурга

Недвижимость для жизни с детьми

  • Из 18 600 кондоминиумов Зальцбурга семьям с детьми больше подходят расположенные в районе Жозефиа (Josefiau, часть Зальцбург-Зюдского района).
  • Частные дома, идеальные для жизни в окружении природы – в ландшафтной секции Itzlinger Au и долине реки Зальцах (Saalach). Бонус обоих вариантов – хорошие детсады, школы, разнообразие вариантов для досуга.
  • Частные дома, идеальные для жизни в окружении природы – в ландшафтной секции Itzlinger Au и долине реки Зальцах (Saalach).
  • Бонус обоих вариантов – хорошие детсады, школы, разнообразие вариантов для досуга.
В долинах рек Зальцах (Salzach), Залах (Saalach) и Глан (Glan) – идеальные условия для велосипедных и пеших прогулок, а также культурного досуга – экскурсии по замкам Леопольдскрон (Leopoldskron), Мирабель (Schloss Mirabell), виллам (Ceconi-Villen) и самым роскошным районам Зальцбурга – Айген (Aigen), Максглан (Maxglan).

Что ждет рынок недвижимости?

  • Земля в Зальцбурге – дефицитный товар. В ближайшие годы у многих городов в регионе возможностей расширяться не будет. Результат – цены продолжат расти. К тому же жители Зальцбурга привыкли к высоким ценам и чаще других австрийцев готовы платить больше.
  • Жилплощадь продолжит сокращаться. Нехватка небольших квартир, которые легче сдать в аренду, увеличится. Односемейные дома постепенно вытеснят с рынка большие квартиры. Во многом этому поспособствует стремление австрийцев к простору и жизни в сельской местности.
  • В случае роста процентных ставок по вкладам и облигациям покупка недвижимости перестанет быть лучшим вариантом инвестиций. Ведь возможности поднять арендную плату в Австрии ограничены.

Заключение – лучшие идеи для инвестиций в Зальцбурге

Высокие перспективы – у капиталовложений в недвижимость непосредственно в Зальцбурге. Доходность – до 4 % в год. Из-за огромного потока туристов самыми прибыльными объектами считаются отели, пансионы, гостевые дома.

Однако высокий спрос и заоблачные цены в городе в последние годы все чаще заставляют самих австрийцев селиться в окрестностях. Поэтому инвестору также стоит обратить внимание на пригород:

  • Флахгау (Flachgau). Много красивых зеленых городков с развитой инфраструктурой.
  • Вальс-Зиценхайм (Wals-Siezenheim). Ближайшая к Зальцбургу самая большая деревня в Австрии сочетает в себе лучшие условия жизни.
  • Зекирхен-ам-Валлерзе (Seekirchen am Wallersee). Городок на севере Зальцбурга – популярное место для жизни и лидер по темпу роста населения.

Выбор огромен – от классических шале до современных домов площадью до 200 м², в том числе в коттеджных поселках. Преимущественно с благоустроенными зелеными участками, зимними садами, террасами и бассейнами, с охраной. Цены – от €185 тыс. (бюджетные коттеджи) до €7,5 млн (роскошные виллы).

В сельских районах прогноз доходности инвестиций хуже, чем в столице и окрестностях. Поэтому финансовые вложения в участки, охотничьи и лесные хозяйства, фермы требуют осторожности. Особенно в населенных пунктах, где экономика зависит только от нескольких компаний. В случае их убыточности прибыльно перепродать объект будет сложно.

Пролистать наверх