Содержание
показать
Банки Австрии предлагают множество решений для желающих оформить ипотечный кредит. Но при выборе вида кредита становится непонятно: который из них выгоднее? На каких условиях выгоднее финансировать строительство дома, покупку квартиры, перепланировку или ремонт? У каждого кредитного продукта есть преимущества и недостатки. О различных видах ипотеки — в нашем специальном гайде.
Классическая ипотека (Hypothekarkredit)
Ипотечный кредит – долгосрочная банковская ссуда, обеспеченная залогом или другими правами на недвижимое имущество. Воспользоваться ею может любой человек, который хочет приобрести или построить дом или кондоминиум – апартаменты в многоквартирном здании. Процентная ставка может быть:
- Плавающей – пересматривается банком раз в 3, 6 или 12 месяцев, согласно Euribor (Европейская межбанковская ставка предложений).
- Фиксированной – на 5, 10 или 15 лет, при пересмотре зависит от рынка и Euribor.
- Смешанной, например для 60 % суммы – фиксированной, а 40 % – плавающей).
Совет
На плавающую ставку влияет межбанковский % Euribor (Euro Interbank Offered Rate), под который европейские банки занимают деньги друг у друга. Если Euribor растет, банк увеличивает ставку, если падает (это случается чаще) – оставляет неизменной.
Долг по ипотеке (Tilgung) выплачивают раз в месяц равными частями. Проценты (Zinsen) каждый месяц насчитывают на остаток, поэтому общий платеж (Rate) со временем уменьшается. До момента выплаты ссуды заложенная недвижимость остается в земельной книге и не может быть продана.
Кредитный аннуитет (Annuitätendarlehen)
Самый простой, надежный и потому популярный (70 % рынка) вид ипотеки – аннуитетный (Annuitätendarlehen). Идеален для заемщиков, которые:
- Финансируют в принадлежащую им недвижимость. Минимизируют риски повышения % ставок.
- Хотят получить абсолютную уверенность при планировании.
Например
Банк выдал семье €160 000 под фиксированные 1,5 % в год, пересматриваемые каждые 10 лет. Ежегодно должник будет возвращать €7 200, то есть по €600 в месяц. В эту сумму уже включены % и часть погашаемой суммы основного долга.
Как видно из таблицы ниже, суммы выплачиваемых процентов со временем уменьшаются, а возврат долга – пропорционально увеличивается. Поэтому общий платеж остается неизменным.
Расчет выплат ипотеки аннуитетом
| Период | Годовой платеж в банк (Rate), € | Проценты за пользование займом (Zinsen), € | Возврат основной суммы долга (Tilgung), € | Остаток долга к концу расчетного периода, € |
|---|---|---|---|---|
| Год 1 | 7 200 | 2 366,87 | 4 833,13 | 155 166,87 |
| Год 2 | 7 200 | 2 293,84 | 4 906,16 | 150 260,71 |
| Год 3 | 7 200 | 2 219,76 | 4 980,24 | 145 280,47 |
| Год 4 | 7 200 | 2 144,54 | 5 055,46 | 140 225,01 |
| Год 5 | 7 200 | 2 068,19 | 5 131,81 | 135 093,20 |
| Год 6 | 7 200 | 1 990,70 | 5 209,30 | 129 883,90 |
| Год 7 | 7 200 | 1 911,99 | 5 288,01 | 124 595,89 |
| Год 8 | 7 200 | 1832,12 | 5367,88 | 119 228,01 |
| Год 9 | 7 200 | 1751,08 | 5488,92 | 113 779,09 |
| Год 10 | 7 200 | 1668,77 | 5531,13 | 108 247,86 |
Преимущества аннуитета
- Фиксированный % – залог безопасного планирования. В зависимости от условий договора его пересматривают раз в 4–15 лет (иногда фиксируют на 20–30 лет). В этот период ставка, а значит и общий платеж, не меняются.
- Остаток долга в конце фиксированного периода закреплен в договоре. Поэтому заемщик точно знает, какую сумму будет должен банку к концу первого периода.
Недостатки аннуитета
- Невозможно изменить условия договора, пока действует фиксированная ставка. За досрочную выплату в этот период предусмотрен штраф за «предоплату». Закон разрешает полностью и без штрафов гасить ссуду только раз в 10 лет (в течение первых шести месяцев по окончании 10-летнего срока).
- После завершения фиксированного периода % может существенно вырасти. Прогнозировать ситуацию на финансовом рынке невозможно. Поэтому, если недвижимость сдается, то рост выплат принесет арендодателю убытки.
- В конце первого периода финансирования, если % существенно увеличился, должнику приходится искать другой банк с более выгодными условиями ипотеки.
Варианты аннуитетного договора
- С соглашением о специальных выплатах. Эксперты рекомендуют включить в кредитный договор пункт, разрешающий дополнительно и без штрафов гасить хотя бы 10 % долга ежегодно. Это позволит быстрее рассчитаться с банком.
- С беспроцентным периодом. В первые 6–12 месяцев (не более 24) после выдачи обязательства по предоставлению займа банк не будет начислять проценты. Удобно для строителей, погашающих долг по мере возведения здания. Если строительство откладывают, проценты платить не нужно!
- C защитой от штрафа за предоплату. Заемщика дополнительно страхуют от безработицы, инвалидности и т. п. Если до истечения срока фиксированной ставки заемщик решит по одной из таких уважительных причин продать недвижимость и полностью погасить кредит, штраф ему не начислят.
Кредит Volltilger
Volltilgerdarlehen – разновидность классического аннуитета с фиксацией % ставки на первые 10–15 лет. Обычный аннуитет выбирают, чтобы затем платить в банк равными и небольшими суммами. Цели Volltilger иные – установить отрезок времени, за который долг будет погашен, например к выходу на пенсию, и лишь потом – размер платежа.
Рекомендовано покупателям жилья, стремящимся полностью обезопасить себя от роста процентных ставок. Дополнительное преимущество – высокие темпы погашения банки вознаграждают более привлекательными процентными ставками. Однако договориться о специальных выплатах без штрафов, как при Annuitätendarlehen, все же не удастся.
Строительный кредит (Bauspardarlehen)
Молодые австрийцы копят на ипотеку с юности. Для этого заключают с одним из строительных сообществ Австрии контракт Bauspar (от нем. «bau» – строительство), по которому регулярно вносят платежи (€150–500) на специально открытый банковский счет (доходность 0,5–1,5 %).
Через 4–8 лет, когда накопится сумма первого взноса (40–50 % суммы Bauspar), касса общества выдает льготный кредит на жилье. Только четырем строительным обществам Австрии государство субсидирует часть кредитной ставки. По решению налоговой инспекции – это 1,5 процентных пункта, которые к тому же освобождены от налога на прирост капитала (KESt)
- Raiffeisen Wohn Bausparkasse.
- sBausparkasse.
- Wüstenrot.
- start:bausparkasse.
Совет
Деньги по сберегательной ссуде в «Баушпаркассе» может взять любой человек. Для этого не обязательно открывать специальный счет и долго копить на нем первый взнос. Но условия ипотеки будут хуже – проценты фиксируются лишь в определенных пределах (например, 2–6 %).
Преимущества Bauspar:
- Процент, благодаря поддержке властей, ниже обычной ипотеки – 0,2–3,6 %.
- Сроки возврата самые длительные – до 30–35 лет.
- Сумма ссуды и % фиксируются при подписании Bauspar.
- Погашение более крупными суммами – без штрафов.
Недостатки Bauspar:
- Необходимость долго и заранее планировать.
- Возможны дополнительные денежные сборы.
Накопив нужную сумму, человек должен подождать (от пары месяцев до полутора лет), пока касса распределит средства между другими участниками общества. В связи с этим Bauspar – не для спонтанного финансирования и чаще всего дополняет обычную ипотеку.
Схема выдачи займа Bauspar
- Касса проверяет сроки погашения контракта Bauspar.
- Определяет, достаточный ли рейтинг у контракта.
- Уведомляет клиента о будущей выдаче строительного займа.
- Через 10–26 недель выдает деньги.
- Регулярно принимает от заемщика платежи c процентами.
Совет
Финансировать строительство жилья закон разрешает поэтапно. Сначала 15 % (котлован), далее 30 %… Остаток 5 % застройщику выплачивают не позднее трех лет после ввода объекта в эксплуатацию. А в случае его банкротства все деньги возвращают покупателю.
Форвардный кредит (Forward-Darlehen)
Ипотечные ссуды подешевели? Самое время заключить с банком договор о форвардном кредите, дающем право получить в долг определенную сумму в будущем под низкий процент.
Кредит востребован у действующих должников по аннуитетным договорам, которым предстоит плановый пересмотр фиксированного процента. Реже – при первичном оформлении ипотеки. Нужно быть твердо уверенным, что деньги действительно понадобятся в будущем, ведь за отказ – штраф «за предоплату».
Совет
Получите предложения по ипотеке от двух-трех сторонних банков. Затем начните переговоры со своим банком о снижении процента. В случае успеха заключите с ним форвардный договор. Отказ – повод обратиться к конкурентам. И помните – премию за форвардный кредит берут не все банки!
Преимущества форвардного (авансового) финансирования:
- Возможность закрепить % на текущем (низком) рыночном уровне, а деньги взять в долг через 1–5 лет.
- Защищает от роста платежей.
- Выдают даже людям с низким кредитным рейтингом. Банк авансом начисляет им проценты по более высокой ставке с учетом риска невыплаты долга в будущем.
Недостатки форвардного (авансового) финансирования:
- Не допускаются изменения в жизни (брак, дети, смена работы, переезд).
- Комиссия банку – надбавка к ссудному % (зависит от форвардного периода). В среднем 0,6–0,9 процентных пункта при фиксированной на 10 лет ставке и 3-летнем форвардном периоде.
- Если ссудный процент в банке падает, для заемщика его не снижают.
- Некоторые банки устанавливают минимальную сумму займа.
- Максимальный срок ипотечного финансирования – 12–60 месяцев.
- Невозможно аннулировать. Неустойка – штраф за «предоплату».
Переменная ссуда (Variabler Kredit)
Идеальное решение для краткосрочной ипотеки – ссуда с плавающей ставкой (Variabler Kredit). Подходит для финансирования строящегося жилья, точная стоимость которого пока не известна. Данный вид кредитования предлагают все банки:
- Процент корректируют раз в три месяца (согласно Euribor).
- Обычно сочетают с аннуитетным займом с фиксированным периодом 5 лет. Доля переменного кредита в таком случае – не более 75 %.
- Без платы за обслуживание счета и без процентов по долгу в первые полгода.
- С правом досрочного погашения (без штрафов). Период уведомления – 3 месяца.
Variabler Kredit особенно выгоден, если заемщик знает, что скоро у него будет достаточно средств, чтобы полностью рассчитаться. Например, продает старый дом, чтобы купить новый, а деньгами от продажи погасит ипотеку.
Cap-Kredit
Разновидность переменной ссуды, но с максимальным пределом для плавающего процента – Cap-Darlehen (он же Cap-Kredit). Если Euribor растет, банк не имеет права поднять процент выше указанного в договоре лимита. Если же падает, Cap-Darlehen будет обходиться должнику дешевле.
Преимущества Cap-Kredit
- Заемщик защищен от неограниченного увеличения платежей по займу.
- Можно гасить долг досрочно без штрафов (уведомлять за 3 месяца).
- Чтобы уменьшить комиссию, фиксируют также допустимый минимум ставки.
Недостатки Cap-Kredit
- Изначальный размер процента выше, чем в других видах ипотеки.
- За предоставление верхнего лимита ставки – комиссия (страховая премия).
- В целом Cap-Darlehen обходится дороже других видов ипотеки.
- Для получения нужен положительный кредитный рейтинг.
Когда лучше брать Cap-Darlehen?
- Если ожидается, что проценты по займам упадут в ближайшие пару лет.
- Если есть планы выплатить ссуду в краткосрочной или среднесрочной перспективе.
- Если жилье нужно срочно и ждать выгодных условий кредитования нет времени.
Кредит с полным финансированием (Vollfinanzierung)
Рост объемов ипотечного кредитования со 100%-м финансированием под 3–5 % годовых – подтверждение устаревания традиционной ипотеки с 20–30%-м авансом. Главный аргумент в пользу Vollfinanzierung – возможность жить в собственном доме сразу, а не собирать годами на первый взнос. Но недостатков больше:
- Требования к финансовому положению, доходу заемщика и залогу выше в разы.
- Чем меньше аванс, тем выше процент и комиссия банку.
- Размер займа и период погашения намного больше.
Совет
Обычно в рамках Vollfinanzierung банк дает в долг 120 % от стоимости дома, то есть с учетом дополнительных расходов на его покупку: услуги нотариуса, комиссия брокеру, налог на передачу земли.
Жилищный кредит (Wohnungskredit)
Нужны деньги на ремонт, новую кухню или строительные работы? Хотите сменить банк из-за переезда или рефинансировать остаток долга (до €50 000)? В помощь – рассрочка под залог жилой недвижимости (Wohnfinanzierung или Wohnungskredit).
- Проценты – ниже потребительных займов, но выше, чем по обычной ипотеке.
- Есть выбор между фиксированными или переменными % ставками.
- Возможно установить периоды с выплатой только процентов.
Кредит от частных лиц (Kredit von privat)
Безработным, самозанятым, студентам и одиноким родителям, не имеющим стабильно высокого дохода, получить ссуду в банке сложно. Альтернатива – одолжить у родственников или друзей. Такой заем в Австрии юридически считается кредитным договором с несколькими преимуществами:
- Проценты обычно не предусмотрены.
- Деньги можно возвращать в любое время.
- Любые сложности с оплатой обсуждаются.
Совет
Несвоевременный возврат денег частному лицу – основание для штрафа, пени, звонков и письменных напоминаний. Также кредитор (даже если это сосед или родственник) имеет полное право обратиться за помощью к коллекторам или в агентство по сбору платежей.
Онлайн-Kredit von privat
Чаще всего частные лица предоставляют деньги в долг через специальные интернет-платформы. Разместив запрос в сети (сумма, цель, срок), потенциальный заемщик ждет, пока один из спонсоров согласится на предложенные условия. После переговоров стороны подписывают договор и частное лицо выплачивает оговоренную сумму.
Совет
Для онлайн-оформления Kredit von privat нужна справка о зарплате или налоговая декларация за три последних года. Дополнительно – удостоверение личности с фото и документы о предполагаемом целевом назначении займа.
Преимущества онлайн-кредитования от частных лиц:
- Низкий % (обычно меньше банковского). Однако для кредитора – это отличная альтернатива другим формам инвестиций.
- Гибкие условия погашения – разрешена ускоренная выплата или временное снижение платежей.
- Возможность привлечь нескольких доноров.
Заключение
Что необходимо учесть, чтобы получить кредит быстрее и не переплачивать:
Обычно банки рассматривают заявку 2–3 недели. Вы можете ускорить процедуру, если захватите на встречу выписки со сберегательных счетов, документы об арендном доходе или справку из земельного реестра. Позаботьтесь, чтобы ежемесячная выплата оказалась как можно больше, а фиксированных периодов было не больше 2–3.
Стоит учесть, что по общему правилу досрочное погашение ипотечного кредита без штрафа возможно, если кредитор уведомлен за шесть месяцев до выплаты. В случае погашения без предупреждения или до истечения шести месяцев возможно взыскание штрафа в размере доплаты не более 1 % от суммы досрочного погашения.