Содержание
показать
Чтобы принять решение о выдаче ипотеки, кредитор должен быть уверен в платежеспособности заемщика. Рассмотрим, какими документами это можно подтвердить, что необходимо знать перед оформлением ипотечного кредита в Австрии: требования к заемщику, штрафы и способы их избежать.
Требования к должнику
Требования к должнику достаточно стандартны. Заемщик должен:
- Быть совершеннолетним и дееспособным.
- Законно проживать в Австрии: гражданство, карта жителя, студенческая виза.
- Иметь стабильный, регулярный и легальный доход. Разница «доход – затраты» должна быть достаточной для оплаты кредита.
У одного дома или квартиры может быть два и более владельца. Партнерами по собственности имеют право стать супруги и родственники, друзья или знакомые.
Авансовый платеж
Величину первого взноса по ипотеке обсуждают индивидуально в ходе переговоров. Минимально допустимый размер аванса для граждан ЕС – 20–30 %. При наличии достаточного дохода и повышенной ставки банк может согласиться на 100%-е финансирование. Для иностранцев условия аванса строже:
- 40–50 % цены новостройки.
- 50–60 % цены жилья на вторичном рынке.
Наравне с наличными в счет аванса принимают также деньги на сберегательных счетах, права на доход от аренды недвижимости и другие финансовые средства.
В каждой земле и муниципалитете устанавливают ограничения на приобретение недвижимости гражданами стран, не входящих в ЕС. Обладателям австрийского ВНЖ доступны все регионы, кроме Форарльберга, Тироля и Каринтии. Владельцы студенческой визы, ВНЖ, покупают жилье по месту учебы без ограничений. Подробнее об этом – в отдельном материале.
Каждому иностранцу обязательно нужно письменное одобрение покупки от земельной комиссии. В правилах его получения в различных регионах и отдельных населенных пунктах самостоятельно разобраться сложно, лучше обратиться за помощью к местному маклеру.
Размер ссуды
Определенных требований к размеру ипотечной ссуды в Австрии нет. Австрийские банкиры руководствуются правилом: при 4%-й ставке по кредиту сроком на 25–30 лет размер ежемесячных выплат по ипотеке не может превышать 40 % семейного дохода. Общая сумма долга – не более 100 ежемесячных доходов.
Пример расчета
Доход семьи из четырех человек – €3 500 в месяц. Банк выдает кредит €250 000 на покупку жилья сроком на 25 лет под 4 % годовых. При погашении аннуитетом платеж составит €1 327 в месяц, то есть 38 % дохода. Это близко к 40%-му минимуму, но разрешено. По ипотеке €350 000 выплата достигнет €1 859, что недопустимо.
Возраст заемщика
К моменту полного погашения долга заемщику должно быть не больше 70–75 лет. А так как средние сроки кредитования – 20–30 лет, то обычный возраст оформления ипотеки – 18–55 лет. Исключение – льготные кредиты Bauspardarlehen, по которым аванс начинают собирать на отдельном счете заранее.
Оценка рисков
Банк обязательно страхует сумму кредита от невыплаты, в том числе в результате инвалидности или потери должником работы, а также жизнь заемщика. Новостройки обязательно страхуют еще и от пожара. После оценки рисков кредитор может попросить предоставить дополнительное (кроме ипотечной недвижимости) обеспечение:
- Созаемщики. Наравне с должником несут ответственность по всем обязательствам, возникающим по кредитному договору.
- Поручители. Отвечают по ипотеке всеми своими активами. Привлекаются, если заемщик нарушает график выплат.
- Залог. Переуступка в пользу кредитора зарплаты и других активов: средств на счетах, ценные бумаги, золотые монеты и др. Иностранные ценные бумаги принимают и рассматривают по индивидуальной договоренности.
- Страхование залога. В страховом случае кредитор, как залогодержатель, получает от страховой компании всю сумму долга по ипотеке.
Необходимые документы
Для оформления ипотеки потребуется предоставить следующий комплект документов:
- Удостоверение личности и его копию: паспорт, загранпаспорт, карта ВНЖ/ПМЖ, долгосрочная студенческая виза и т. п.
- Справку о зарплате или других доходах за последние шесть месяцев или декларацию из налоговой за три предыдущих года.
- Дополнительно предприниматели предоставляют баланс, а владельцы бизнеса и руководители – справку о доходе компании.
- Информацию об объекте недвижимости: план помещений или строительства, сведения о здании, договор купли-продажи или оферту, выписку из земельного кадастра, разрешение на проект, фото и др.
- Справку о пенсии для пенсионеров и полисы страхования.
- Калькуляцию доходности от управляющей компании или налогового консультанта для недвижимости, покупаемой с целью сдачи в аренду.
- Справку о несудимости и отсутствии процедуры банкротства.
Выписку из торгового реестра компаний, если ипотека на юридическое лицо.
Чтобы убедиться в платежеспособности заемщика, банк может попросить другие документы, к примеру: договор продажи недвижимости, выписку со сберегательного счета или из реестра земель, ценные бумаги и т. п. Служащий банка по своему усмотрению также может запросить бумаги, подтверждающие чистоту происхождения средств.
Документы принимают на немецком. Переводить их разрешено только в профессиональных бюро. Подпись нотариуса на каждом обязательна.
Штрафы по ипотеке
Невыполнение договорных обязательств или частые сбои в оплате влекут дополнительные расходы, а в крайнем случае – расторжение кредитного соглашения и реализацию банком кредитной недвижимости.
При досрочном погашении
Недешево обойдется и выплата раньше срока всей суммы долга или ее части. Ведь кредитор недополучит доход, а потому потребует от заемщика возместить убытки. Закон ограничивает условия выплаты такого штрафа. Однако на практике половина претензий австрийских банков оказывается необоснованно завышенной.
Штраф за предоплату равен сумме убытков от рефинансирования и по марже. Получив досрочно от заемщика обратно всю сумму долга, кредитор попытается повторно ее инвестировать. Если же текущая % ставка окажется ниже, он недополучит часть запланированного дохода. Это и есть его убыток от рефинансирования.
Кроме того, предоставляя кредит, банк обычно устанавливает % ставку выше среднерыночной. В случае досрочного погашения он потеряет разницу (маржу), а потому потребует вернуть данный убыток за весь период кредитования.
Нюанс
Долг и проценты погашены, а начисленный штраф за предоплату нет? В таком случае кредитный договор не расторгнут и обязательства по нему не выполнены!
Как избежать штрафа за предоплату?
Закон разрешает гасить ссуду без банковских санкций каждые десять лет. Сделать это можно в течение первых шести месяцев после окончания десятилетнего срока действия кредитного соглашения, независимо от его условий. Штраф также отменяется, если суммы и расчеты, в том числе указанные в договоре, не соответствуют законодательству.
Лучшая защита от штрафов – перед подписанием дать почитать кредитное соглашение сотруднику по защите прав потребителей или адвокату, специализирующемуся на инвестиционном праве. А по действующей ипотеке – при любых проблемах с выплатой как можно быстрее обратиться к независимому кредитному консультанту.
Самостоятельно рассчитать штраф за предоплату помогут онлайн-калькуляторы в интернете и знание законов: «Об ипотеке и кредитовании недвижимости» (HIKrG), «Гражданский кодекс» (ABGB) и «О потребительском кредитовании (VKrG).
Заключение
Увеличить шанс получения ипотеки позволят следующие аргументы:
- Авансовый платеж более 20 % от стоимости недвижимости.
- Заемщик застраховал свою жизнь или имущество.
- Наличие собственного капитала (депозита на пенсионном счете или необремененного недвижимого имущества).
- Передача банку собственных ценных бумаг.
И не стоит вкладывать в ипотеку все свои сбережения, разумнее будет держать в резерве сумму не менее трех месячных зарплат на непредвиденные расходы, которые могут возникнуть у каждого.