Риелтор в Австрии: права и обязанности

На австрийских форумах по недвижимости часто можно встретить жалобы, что риелторы берут слишком «жирные» комиссионные за свою работу, при том что они только показывают квартиры да составляют шаблонные документы. Со стороны работа агента кажется именно такой, но…

Мало кто задумывается о том, какую ответственность несет риелтор перед своим клиентом. Он должен постоянно информировать арендодателя, продавца или покупателя обо всех обстоятельствах сделки, причем подавать информацию с экспертной точки зрения.

Агент тщательно изучает рынок недвижимости, устанавливает контакты с третьими лицами, берет на себя все производственные затраты и командировочные расходы. И комиссию риелтор получает не за всю свою работу, а лишь по факту совершения сделки.

Права и обязанности брокера в Австрии регламентируются основными законодательными положениями:

  • Федеральным законом о брокерском праве.
  • Федеральным законом о защите прав потребителя.
  • Общим правовым положением о дистанционных и иностранных сделках.
  • Постановлением о брокерской деятельности в сфере недвижимости.

Права риелтора

Игрушечный домик на калькуляторе
Риелтор должен обеспечить идеальное сочетание стоимости недвижимости для своего клиента и хороших комиссионных для себя

Главное право агента по недвижимости – получить комиссионные за совершенную сделку между клиентом и третьим лицом. Причем это право сохраняется даже если сделка заключена не по условиям договора, но экономически эквивалентна ему.

Риелтор получает комиссию единовременно. Это значит, что он не имеет права требовать аванс за свою работу.

Получение комиссии

При заключении основного брокерского договора, клиент может подключить к продаже, покупке или аренде недвижимости несколько брокеров. Но право на получение комиссии получает тот, кто совершил сделку.

Кроме того, существует поправка, устанавливающая разделение комиссионных на равные части между риелторами. Это происходит, если в брокерском договоре заранее не обговаривается так называемая превалирующая комиссия. Если комиссионные одного из брокеров явно больше, у других есть право потребовать компенсацию у своего коллеги.

Потеря права на комиссию

Брокер не имеет права на комиссионные, если сам становится контрагентом в сделке и если сделка не совершилась по причинам, не зависящим от клиента.

Если третья сторона связана с брокером семейными узами или экономическими отношениями, он обязан уведомить об этом клиента и получить его согласие на совершение сделки. В противном случае могут пострадать интересы клиента, из-за чего брокер потеряет право на комиссию.

Сумма комиссии

Величина вознаграждения брокера определяется стоимостью сделки. Параграф 8 Федерального закона о брокерском праве гласит, что он получает так называемую местную комиссию, если конкретную сумму не согласовали в договоре.

Если клиент предоставляет скидки третьей стороне, расчетная основа комиссии уменьшается только в том случае, когда скидки уже согласованы во время заключения сделки.

Обязанности риелтора

Прецедентные поправки в закон о брокерском праве, которые внес Верховный суд Австрии в 2017 году, ужесточили обязанности агентов по недвижимости.

Информационное сопровождение клиента

Важнейшим обязательством стало максимально полное информирование клиента по всем аспектам объектов недвижимости.

Например, агент обязан сообщать заказчику точные данные о метраже помещения, возрасте и текущем состоянии систем отопления, электропроводки и газовых труб. Если в оборудовании дома или квартиры обнаружены дефекты, риелтор не только должен довести это до сведения клиента, но и предложить адекватную альтернативу среди возможных вариантов жилья.

Агент по недвижимости обязан тщательно изучить запись в земельном регистре по объекту недвижимости, чтобы выяснить, какие операции совершались с ним ранее. Если клиент приобретает пустующее или строящееся помещение, риелтор должен выяснить, разрешено ли обустраивать его под жилое или коммерческое использование.

Если покупатель или арендатор заинтересован в квартире кондоминиума, риелтор обязан выяснить, в каком году было построено здание, проводились ли здесь капитальные перестройки, и даже в каких отношениях находятся между собой домовладельцы.

Риелтор при информационном сопровождении обязан учитывать любые мелочи. Например, в одном случае брокер заверил, что будущая квартира клиента постоянно освещена солнцем. На деле же оказалось, что светло в квартире лишь 2–3 часа в день.

Есть также прецедент, когда брокер указал, что всю систему отопления в доме недавно обновили и все оборудование работает исправно. А выяснилось, что один из газовых котлов не меняли уже 17 лет.

В обоих случаях Верховный суд постановил, что риелторы нарушили свои обязанности, сократив тем самым комиссионные премии. Если нарушение информационного сопровождения повлекло за собой убытки для клиента, риелтор может остаться без комиссионных.

Соблюдение интересов клиента

График цен на недвижимость
Обо всех дополнительных тратах, которые агент намеревается включить в размер своего гонорара, он должен сообщать заказчику письменно

У клиента может быть несколько брокеров, но у брокера клиент в большинстве случаев только один. Именно в его интересах он действует. Впрочем, закон допускает так называемое двойное брокерство, когда риелтор с согласия клиента работает и третьей стороной. В этом случае агент по недвижимости должен соблюдать нейтралитет в спорных вопросах.

Естественно, что все данные о клиенте и сделке являются юридической тайной, которую обязан хранить риелтор.

Инспекция и оценка

Агент по недвижимости в обязательном порядке должен сначала посетить объекты, о которых идет речь, определить их рыночную стоимость. Исходя из этого, риелтор формулирует адекватную арендную плату или цену покупки.

При необходимости риелтор должен обратиться к специальному эксперту. Это нужно, когда есть подозрение в неисправности оборудования или дефектах конструкции жилья. Также бывают случаи, когда в арендуемой квартире находятся антикварные предметы. Тогда риелтор нанимает оценщика, чье заключение может повлиять на итоговую стоимость жилья.

Создание и получение документов

Риелтор полностью ведет и хранит всю документацию по объектам недвижимости. Он обращается в инстанции, где получает выписки из земельного реестра, планы развития участков под недвижимость, схемы этажей и помещений, энергетический пропуск объекта и так далее.

Кроме того, агент по недвижимости делает фотографии объектов, пишет к ним описания, занимается съемкой презентационных видео и созданием трехмерных виртуальных туров.

Консалтинг

Одной из главных обязанностей риелтора является консультация клиента по финансовым и юридическим вопросам. Для этого брокеру необходима юридическая экспертиза в австрийском законодательстве о найме, законе о жилой недвижимости, строительном, гражданском и коммерческом праве, законе о земельном регистре и так далее.

Хороший риелтор должен разбираться в экспертизе планов строительства, потребительских разрешениях, заключениях специалистов. В дополнение к этому агент по недвижимости должен разбираться в геодезии, сельском и лесном хозяйстве, ориентироваться в вопросах местного права по каждой федеральной земле Австрии.

Реклама

Если агент по недвижимости занимается продажей объекта, он должен четко определить целевую аудиторию для своего клиента. Это могут быть студенты, семьи, одиночки, пенсионеры – для каждой группы он продумывает форму объявления. Например, для одной группы идеально подойдет объявление в газете, для другой – рекламный баннер на сайте, а для третьей – флаер в почтовом ящике.

Грамотное продумывание рекламного направления избавит риелтора от лишних затрат на маркетинговую кампанию.

Осмотр помещения

Инспекция недвижимости
В Австрии брокер представляет интересы обеих сторон, неся двойную ответственность. Поэтому платят ему и покупатель, и продавец (с каждого в среднем по 3,6 % от цены)

Брокер организует осмотр помещения и сводит клиента с третьим лицом. При этом он не только должен тщательно подобрать варианты объектов, но и убедиться, что третья сторона достаточно благонадежна.

Далее риелтор планирует время осмотра, максимально удобное для клиента. К этому моменту агент должен знать все об объекте и быть в состоянии ответить на любой вопрос клиента.

Подготовка сделки

Если между участниками грядущей сделки возникла устная договоренность, брокер готовит подписание договора. Он проводит кредитную проверку заинтересованных сторон, собирает документы и уточняет дополнительные вопросы, например о пребывании домашних животных в доме или квартире.

Сопровождение сделки

Брокер составляет договор вместе с адвокатом или нотариусом. Присутствует при письменном подтверждении сделки, передаче ключей и денег. По ходу подписания ведет письменный протокол, где отмечает, кто, кому и что передал.

Заключение

Договор с риелтором имеет безусловные преимущества в сравнении с самостоятельным поиском покупателей, продавцов или арендаторов:

  • Риелтор экономит ваши время, деньги и нервы.
  • Он знает рынок и объекты, которые еще официально не предлагаются.
  • Поддерживает клиента все время, пока готовится и совершается сделка.

И весьма важный для многих момент – платить брокеру необходимо лишь по факту удачной сделки.

Сравнить австрийские агентства недвижимости вы можете на специальной странице сайта herold.at.

Пролистать наверх