В Австрии распространена сеть брокерских агентств, которые помогают клиентам продать или арендовать дом, квартиру или комнату. На основании частноправового соглашения – брокерского договора – брокер осуществляет сделки между клиентом и третьей стороной. При их заключении важно учитывать форму и вид договора, а также возможность его расторжения.
Зачем заключать брокерский договор
Конечно, человек, который собирается продать или купить недвижимость в Австрии, может самостоятельно искать покупателя, оформлять все документы и следить за выполнением договоренностей. Но на это уйдет немало времени, сил и денег.
Поэтому к несомненным преимуществам брокерского договора стоит отнести:
- Полный сервис со стороны брокера, который выполнит для вас всю работу.
- Лучшие маркетинговые возможности. Хороший брокер найдет больше потенциальных клиентов и продаст недвижимость по более высокой цене.
- Качественное решение возможных проблем, возникающих в процессе покупки, продажи или аренды недвижимости, например освобождение от претензий по возмещению убытков покупателем через страхование ответственности брокера.
Брокер имеет доступ к программам для составления планов этажей, обширную базу данных, знает, как проверить платежеспособность клиента, и составляет подробный и четкий договор.
Непременное условие найма агентства – его членство в Австрийской ассоциации индустрии недвижимости ÖVI.
ÖVI (Österreichischer Verband der Immobilienwirtschaft) – образованная в 1979 году независимая ассоциация, которая объединяет брокеров, администраторов, застройщиков и экспертов.
Задачи брокера
В отличие от торгового представителя, брокер работает на основе индивидуальных заказов и не создает длительных договорных отношений. Однако юридически не исключается, что один и тот же клиент обращается к своему брокеру по новым сделкам.
Брокер сводит между собой договаривающиеся стороны, например покупателя и собственника имущества. При этом брокерский сбор оплачивается лишь при заключении договора. Закон не уполномочивает агента заключать контракты, но в отдельных случаях у него есть на это право через прямую доверенность. Тогда брокер действует от имени клиента и является его заместителем.
После заключения договора брокер оказывает такие услуги, как:
- бесплатная оценка недвижимости;
- консультация клиента и разработка стратегии по операции с недвижимостью;
- сбор всех необходимых документов;
- поиск третьей стороны через базу данных, интернет и газетные объявления;
- организация и проведение осмотра помещения;
- консультации по кредитным проверкам для потенциальных клиентов;
- подготовка договора купли-продажи;
- сопровождение сделки.
Обязанности брокера
Все обязанности брокера можно свести к 3 основным пунктам:
- Защита интересов клиента. При двойной же деятельности брокер должен занять нейтральную позицию.
- Четкое информирование и консультация клиента по всем вопросам сделки с недвижимостью.
- Неразглашение условий сделки и личных данных клиента лицам вне контракта.
Двойная деятельность
С одной стороны, брокер должен представлять интересы только своего клиента и только от него получать оплату за услуги. Не если клиент дает согласие, брокер может заключить агентский договор и с другой стороной. Главное – уведомить обе стороны о двойной деятельности.
Если условие нарушено, клиент может потребовать вернуть брокерский сбор и возместить любой дополнительный ущерб.
Брокерская комиссия
Услуги брокера оплачиваются не по принципу деятельности, а по факту заключения договора, то есть после официально подтвержденной сделки между клиентом и третьим лицом.
Брокер имеет право на комиссионное вознаграждение, даже если:
- его нанимают в интересах третьего лица;
- его посредничество не закончилось подписанием договора. Такая ситуация возможна, если сделку не совершили по вине заказчика, например он нарушил необходимый для подписания контракта правовой акт.
- заказчик отказывается от сделки на последнем этапе или меняет ее условия.
Подробнее о брокерской комиссии читайте в отдельном материале
Требования к брокерскому договору
Брокерский договор – это частный юридический документ, в котором собственник дает брокеру поручение на посредничество. Он регулируется австрийским законом о брокерах.
В брокерском договоре должны быть указаны права и обязанности договаривающихся сторон. Для составления четкого договора можно воспользоваться контрольным списком важных пунктов агентского соглашения:
- Обозначение типа контракта.
- Личные данные клиента, название и адрес брокерской компании.
- Название недвижимости.
- Минимальная стоимость недвижимости.
- Обязательства брокера.
- Ограничение контрактного периода при заключении эксклюзивного брокерского договора.
- Отсутствие компенсации расходов для брокеров в случае неудачной сделки.
- Назначение брокерской комиссии.
Брокер должен в письменной форме уведомить заказчика о понесенных им сверхрасходах и постоянно сообщать клиенту о ходе работы. Если брокер связан с третьей стороной семейными узами или экономическими отношениями, он обязан уведомить об этом клиента. В противном случае интересы последнего будут нарушены и договор считается недействительным.
Четкого шаблона для составления договора нет. Более того, клиент и брокер могут договориться между собой в устной форме. Но при этом есть риск возникновения недоразумений и двусмысленностей. Поэтому эксперты по недвижимости рекомендуют заключать договоры письменно.
Виды брокерских договоров
В Австрии действует 2 типа сделок по брокерской деятельности с недвижимостью: общий (простой) брокерский договор и эксклюзивный. Кстати, именно первый тип договора может быть заключен неофициально.
Общий брокерский договор
По этому варианту клиент имеет максимально возможную свободу и ничего никому не обязан. Продавец недвижимости дает брокеру устное или письменное разрешение на совершение сделки с домом или квартирой.
Владелец может и самостоятельно предлагать свое имущество на рынке недвижимости или поручать сделки другим брокерам в неформальной форме. В случае, если клиент сам продает собственность, комиссия брокеру не выплачивается.
Эксклюзивный агентский договор
Этот тип брокерского контракта предполагает важное условие – по нему клиент обязуется не привлекать к реализации сделки сторонних брокеров. Как правило, эксклюзивный договор заключается в течение 3 месяцев и действует не более 6 месяцев. При необходимости срок действия договора можно продлить.
Эксклюзивный агентский договор более выгоден для брокера, так как обеспечивает максимальную надежность для получения комиссионных. И естественно, что здесь брокер замотивирован получить максимальную цену продажи, которая и будет использована для расчета его комиссии.
Тем не менее эксклюзивный договор не отнимает у клиента право самостоятельно совершать сделку с недвижимостью без уплаты комиссионных.
Заключение
Важно учесть, что при заключении брокерского договора на неопределенный срок он может быть расторгнут в любое время без объяснения причин. Если у брокерского контракта установлен лимит времени, клиент может расторгнуть договор в течение указанного срока, но при этом необходимо указать причину расторжения.
Клиент может отозвать договор, заключенный удаленно, согласно федеральному закону о дистанционной продаже и иностранных сделках (FAGG). Этот закон действует, если заказчик и посредник использовали для переговоров и заключения контрактов средства дистанционной связи: электронную почту, факс, телефон, SMS или письма. Право на отзыв допускает аннулирование контракта в течение 14 дней с момента его заключения.