Все о договорах с агентством недвижимости в Австрии

В Австрии распространена сеть брокерских агентств, которые помогают клиентам продать или арендовать дом, квартиру или комнату. На основании частноправового соглашения – брокерского договора – брокер осуществляет сделки между клиентом и третьей стороной. При их заключении важно учитывать форму и вид договора, а также возможность его расторжения.

Зачем заключать брокерский договор

Конечно, человек, который собирается продать или купить недвижимость в Австрии, может самостоятельно искать покупателя, оформлять все документы и следить за выполнением договоренностей. Но на это уйдет немало времени, сил и денег.

Клиент и брокер пожимают руки
Хороший брокер обладает богатым опытом в сделках по недвижимости. Он найдет лучшего клиента и предложит самую выгодную цену для заказчика

Поэтому к несомненным преимуществам брокерского договора стоит отнести:

  1. Полный сервис со стороны брокера, который выполнит для вас всю работу.
  2. Лучшие маркетинговые возможности. Хороший брокер найдет больше потенциальных клиентов и продаст недвижимость по более высокой цене.
  3. Качественное решение возможных проблем, возникающих в процессе покупки, продажи или аренды недвижимости, например освобождение от претензий по возмещению убытков покупателем через страхование ответственности брокера.

Брокер имеет доступ к программам для составления планов этажей, обширную базу данных, знает, как проверить платежеспособность клиента, и составляет подробный и четкий договор.

Непременное условие найма агентства – его членство в Австрийской ассоциации индустрии недвижимости ÖVI.

ÖVI (Österreichischer Verband der Immobilienwirtschaft) – образованная в 1979 году независимая ассоциация, которая объединяет брокеров, администраторов, застройщиков и экспертов.

Задачи брокера

Брокер показывает квартиру клиентам
Брокер должен предоставить своему клиенту самую подробную информацию о жилье, показать план каждого помещения и саму недвижимость в реальности

В отличие от торгового представителя, брокер работает на основе индивидуальных заказов и не создает длительных договорных отношений. Однако юридически не исключается, что один и тот же клиент обращается к своему брокеру по новым сделкам.

Брокер сводит между собой договаривающиеся стороны, например покупателя и собственника имущества. При этом брокерский сбор оплачивается лишь при заключении договора. Закон не уполномочивает агента заключать контракты, но в отдельных случаях у него есть на это право через прямую доверенность. Тогда брокер действует от имени клиента и является его заместителем.

После заключения договора брокер оказывает такие услуги, как:

  • бесплатная оценка недвижимости;
  • консультация клиента и разработка стратегии по операции с недвижимостью;
  • сбор всех необходимых документов;
  • поиск третьей стороны через базу данных, интернет и газетные объявления;
  • организация и проведение осмотра помещения;
  • консультации по кредитным проверкам для потенциальных клиентов;
  • подготовка договора купли-продажи;
  • сопровождение сделки.

Обязанности брокера

Все обязанности брокера можно свести к 3 основным пунктам:

  1. Защита интересов клиента. При двойной же деятельности брокер должен занять нейтральную позицию.
  2. Четкое информирование и консультация клиента по всем вопросам сделки с недвижимостью.
  3. Неразглашение условий сделки и личных данных клиента лицам вне контракта.

Двойная деятельность

С одной стороны, брокер должен представлять интересы только своего клиента и только от него получать оплату за услуги. Не если клиент дает согласие, брокер может заключить агентский договор и с другой стороной. Главное – уведомить обе стороны о двойной деятельности.

Если условие нарушено, клиент может потребовать вернуть брокерский сбор и возместить любой дополнительный ущерб.

Брокерская комиссия

Услуги брокера оплачиваются не по принципу деятельности, а по факту заключения договора, то есть после официально подтвержденной сделки между клиентом и третьим лицом.

Подписание договора между клиентом и брокером
Комиссионные для брокера зависят от конечной суммы сделки

Брокер имеет право на комиссионное вознаграждение, даже если:

  • его нанимают в интересах третьего лица;
  • его посредничество не закончилось подписанием договора. Такая ситуация возможна, если сделку не совершили по вине заказчика, например он нарушил необходимый для подписания контракта правовой акт.
  • заказчик отказывается от сделки на последнем этапе или меняет ее условия.

Подробнее о брокерской комиссии читайте в отдельном материале

Требования к брокерскому договору

Мужчина перед зданиями
Указание важных пунктов в брокерском договоре – это гарант того, что сделка пройдет чисто и без негативных последствий

Брокерский договор – это частный юридический документ, в котором собственник дает брокеру поручение на посредничество. Он регулируется австрийским законом о брокерах.

В брокерском договоре должны быть указаны права и обязанности договаривающихся сторон. Для составления четкого договора можно воспользоваться контрольным списком важных пунктов агентского соглашения:

  1. Обозначение типа контракта.
  2. Личные данные клиента, название и адрес брокерской компании.
  3. Название недвижимости.
  4. Минимальная стоимость недвижимости.
  5. Обязательства брокера.
  6. Ограничение контрактного периода при заключении эксклюзивного брокерского договора.
  7. Отсутствие компенсации расходов для брокеров в случае неудачной сделки.
  8. Назначение брокерской комиссии.

Брокер должен в письменной форме уведомить заказчика о понесенных им сверхрасходах и постоянно сообщать клиенту о ходе работы. Если брокер связан с третьей стороной семейными узами или экономическими отношениями, он обязан уведомить об этом клиента. В противном случае интересы последнего будут нарушены и договор считается недействительным.

Четкого шаблона для составления договора нет. Более того, клиент и брокер могут договориться между собой в устной форме. Но при этом есть риск возникновения недоразумений и двусмысленностей. Поэтому эксперты по недвижимости рекомендуют заключать договоры письменно.

Виды брокерских договоров

В Австрии действует 2 типа сделок по брокерской деятельности с недвижимостью: общий (простой) брокерский договор и эксклюзивный. Кстати, именно первый тип договора может быть заключен неофициально.

Общий брокерский договор

По этому варианту клиент имеет максимально возможную свободу и ничего никому не обязан. Продавец недвижимости дает брокеру устное или письменное разрешение на совершение сделки с домом или квартирой.

Владелец может и самостоятельно предлагать свое имущество на рынке недвижимости или поручать сделки другим брокерам в неформальной форме. В случае, если клиент сам продает собственность, комиссия брокеру не выплачивается.

Эксклюзивный агентский договор

Этот тип брокерского контракта предполагает важное условие – по нему клиент обязуется не привлекать к реализации сделки сторонних брокеров. Как правило, эксклюзивный договор заключается в течение 3 месяцев и действует не более 6 месяцев. При необходимости срок действия договора можно продлить.

Эксклюзивный агентский договор более выгоден для брокера, так как обеспечивает максимальную надежность для получения комиссионных. И естественно, что здесь брокер замотивирован получить максимальную цену продажи, которая и будет использована для расчета его комиссии.

Тем не менее эксклюзивный договор не отнимает у клиента право самостоятельно совершать сделку с недвижимостью без уплаты комиссионных.

Заключение

Важно учесть, что при заключении брокерского договора на неопределенный срок он может быть расторгнут в любое время без объяснения причин. Если у брокерского контракта установлен лимит времени, клиент может расторгнуть договор в течение указанного срока, но при этом необходимо указать причину расторжения.

Клиент может отозвать договор, заключенный удаленно, согласно федеральному закону о дистанционной продаже и иностранных сделках (FAGG). Этот закон действует, если заказчик и посредник использовали для переговоров и заключения контрактов средства дистанционной связи: электронную почту, факс, телефон, SMS или письма. Право на отзыв допускает аннулирование контракта в течение 14 дней с момента его заключения.

Пролистать наверх