Содержание
показать
В Австрии покупатели и арендаторы часто сталкиваются с ситуацией, когда размеры помещения, указанные в договоре аренды или покупки, отличаются от фактической жилой площади. А ведь от этих параметров зависит цена аренды или покупки.
Что такое полезная площадь и как ее правильно рассчитать, подробно прописано в двух ключевых жилищных кодексах Австрии: в Законе о праве на аренду (MRG) и в Законе о жилищном имуществе (WEG). При этом эксперты отмечают, что следует разграничивать термины «жизненное пространство» и «полезная площадь», так как первый не является юридически оформленным в жилищном законодательстве. Следовательно, его лучше не использовать в договорах купли-продажи и аренды.
Определение площади согласно MRG и WEG
Оба закона трактуют полезную или эффективную площадь жилья как общую за вычетом толщины стен и дверных проемов.
Из расчета площади также вычитаются:
- лестницы;
- открытые балконы;
- террасы;
- наклонные потолки.
А вот насчет подвалов и чердаков есть небольшое расхождение. Закон об аренде четко определяет, что такие части недвижимости не являются жилыми и не могут учитываться при расчете полезной площади. А вот Закон о жилищном имуществе предусматривает небольшую оговорку: если подвал или чердак обставляется для проживания, это следует брать в расчет.
Также MRG уточняет, что конструктивные изменения в жилом пространстве, которые вносит арендатор, например остекление балкона, не влияют на стоимость жилья вплоть до прекращения договора аренды.
Аренда при учете площади по MRG
В Австрии величина арендной платы устанавливается в соответствии с полезной площадью, если к недвижимости полностью применяется Закон об аренде. Кроме того, от расчета жилой площади зависит и сумма эксплуатационных расходов.
На какую недвижимость распространяется MRG
Под действие MRG попадают такие формы собственности, как:
- Здания, построенные до 1 июля 1953 года, в которых в аренду сдают более 2 квартир.
- Кондоминиумы, построенные до 9 мая 1945 года, где более 2 сдаваемых в аренду объектов.
- Квартиры в субсидированном жилье с более чем двумя объектами аренды.
MRG применяется частично к квартирам:
- расположенным на переоборудованном чердаке или в здании, для которого разрешение на строительство выдано после 31 декабря 2001 года;
- в домах, для которых разрешение на строительство выдано после 30 сентября 2006 года;
- в зданиях, построенных без государственных жилищных субсидий и для которых разрешение на строительство выдано после 30 июня 1953 года;
- в домах, для которых разрешение на строительство выдано после 8 мая 1945 года без учета жилищных субсидий.
MRG не применяется к следующим объектам недвижимости:
- Дома с одной или двумя арендными квартирами.
- Квартиры из переобустроенного чердака.
- Корпоративное жилье, предоставляемое работодателем.
- Квартиры категории А или В (особо комфортабельные), если они арендованы в качестве второго жилья из-за временной смены места работы.
- Квартиры категории A или B, если срок их аренды не превышает полгода.
- Квартиры, арендуемые благотворительной или гуманитарной организацией.
- Дома для пенсионеров или студентов.
Если MRG не действует
В этом случае арендодатель выводит свободную арендную ставку. То есть можно установить арендную плату либо в соответствии с местным индексом ренты, либо с учетом метража полезной площади.
Чтобы избежать дальнейших споров относительно площади объекта аренды, эксперты по съемной недвижимости рекомендуют арендодателям указывать в договоре точное обозначение этого объекта. Например, «предметом договора аренды является квартира, расположенная на первом этаже».
Эксплуатационные расходы здесь также согласуются в индивидуальном порядке. Главное соблюсти одно условие – не увеличивать коммунальные платежи в течение срока аренды.
Что делать, если в оценке площади допущены ошибки
Если в договоре указан метраж и на основе этого рассчитывается арендная плата, оценка полезной площади должна быть точной. Если допущена ошибка, арендатор имеет право обратиться в окружной или арбитражный суд с иском о снижении арендной платы. Арендодатель обязан вернуть переплаченную сумму.
Даже когда при свободной арендной ставке объект аренды определяется в квадратных метрах, арендатор имеет право требовать снижения арендной платы, если метраж объекта сильно завышен.
Заключение
Чтобы избежать конфликтов по поводу сопоставления площади и стоимости недвижимости, арендодатель должен знать точную площадь жилого объекта. А потенциальным жильцам при осмотре квартиры желательно сделать замеры самостоятельно и сопоставить их с исходными данными.
Покупателям квартир или домов также не следует вслепую полагаться на указанный продавцами метраж, а внимательно изучить поэтажный план с указанием точных размеров.