Учет площади недвижимости при аренде или покупке в Австрии

В Австрии покупатели и арендаторы часто сталкиваются с ситуацией, когда размеры помещения, указанные в договоре аренды или покупки, отличаются от фактической жилой площади. А ведь от этих параметров зависит цена аренды или покупки.

Что такое полезная площадь и как ее правильно рассчитать, подробно прописано в двух ключевых жилищных кодексах Австрии: в Законе о праве на аренду (MRG) и в Законе о жилищном имуществе (WEG). При этом эксперты отмечают, что следует разграничивать термины «жизненное пространство» и «полезная площадь», так как первый не является юридически оформленным в жилищном законодательстве. Следовательно, его лучше не использовать в договорах купли-продажи и аренды.

Определение площади согласно MRG и WEG

Оба закона трактуют полезную или эффективную площадь жилья как общую за вычетом толщины стен и дверных проемов.

Парень и девушка меряют пол
Если вы хотите измерить жилую площадь и вывести на ее основе стоимость жилья, необходимо соблюсти определенные правила, прописанные в законе

Из расчета площади также вычитаются:

  • лестницы;
  • открытые балконы;
  • террасы;
  • наклонные потолки.

А вот насчет подвалов и чердаков есть небольшое расхождение. Закон об аренде четко определяет, что такие части недвижимости не являются жилыми и не могут учитываться при расчете полезной площади. А вот Закон о жилищном имуществе предусматривает небольшую оговорку: если подвал или чердак обставляется для проживания, это следует брать в расчет.

Также MRG уточняет, что конструктивные изменения в жилом пространстве, которые вносит арендатор, например остекление балкона, не влияют на стоимость жилья вплоть до прекращения договора аренды.

Аренда при учете площади по MRG

Старый австрийский дом
Если вы хотите измерить жилую площадь и вывести на ее основе стоимость жилья, необходимо соблюсти определенные правила, прописанные в законе

В Австрии величина арендной платы устанавливается в соответствии с полезной площадью, если к недвижимости полностью применяется Закон об аренде. Кроме того, от расчета жилой площади зависит и сумма эксплуатационных расходов.

На какую недвижимость распространяется MRG

Под действие MRG попадают такие формы собственности, как:

  1. Здания, построенные до 1 июля 1953 года, в которых в аренду сдают более 2 квартир.
  2. Кондоминиумы, построенные до 9 мая 1945 года, где более 2 сдаваемых в аренду объектов.
  3. Квартиры в субсидированном жилье с более чем двумя объектами аренды.

MRG применяется частично к квартирам:

  • расположенным на переоборудованном чердаке или в здании, для которого разрешение на строительство выдано после 31 декабря 2001 года;
  • в домах, для которых разрешение на строительство выдано после 30 сентября 2006 года;
  • в зданиях, построенных без государственных жилищных субсидий и для которых разрешение на строительство выдано после 30 июня 1953 года;
  • в домах, для которых разрешение на строительство выдано после 8 мая 1945 года без учета жилищных субсидий.

MRG не применяется к следующим объектам недвижимости:

  1. Дома с одной или двумя арендными квартирами.
  2. Квартиры из переобустроенного чердака.
  3. Корпоративное жилье, предоставляемое работодателем.
  4. Квартиры категории А или В (особо комфортабельные), если они арендованы в качестве второго жилья из-за временной смены места работы.
  5. Квартиры категории A или B, если срок их аренды не превышает полгода.
  6. Квартиры, арендуемые благотворительной или гуманитарной организацией.
  7. Дома для пенсионеров или студентов.

Если MRG не действует

В этом случае арендодатель выводит свободную арендную ставку. То есть можно установить арендную плату либо в соответствии с местным индексом ренты, либо с учетом метража полезной площади.

Чтобы избежать дальнейших споров относительно площади объекта аренды, эксперты по съемной недвижимости рекомендуют арендодателям указывать в договоре точное обозначение этого объекта. Например, «предметом договора аренды является квартира, расположенная на первом этаже».

Эксплуатационные расходы здесь также согласуются в индивидуальном порядке. Главное соблюсти одно условие – не увеличивать коммунальные платежи в течение срока аренды.

Что делать, если в оценке площади допущены ошибки

Подсчет на калькуляторе
Обо всех дополнительных тратах, которые агент намеревается включить в размер своего гонорара, он должен сообщать заказчику письменно

Если в договоре указан метраж и на основе этого рассчитывается арендная плата, оценка полезной площади должна быть точной. Если допущена ошибка, арендатор имеет право обратиться в окружной или арбитражный суд с иском о снижении арендной платы. Арендодатель обязан вернуть переплаченную сумму.

Даже когда при свободной арендной ставке объект аренды определяется в квадратных метрах, арендатор имеет право требовать снижения арендной платы, если метраж объекта сильно завышен.

Заключение

Чтобы избежать конфликтов по поводу сопоставления площади и стоимости недвижимости, арендодатель должен знать точную площадь жилого объекта. А потенциальным жильцам при осмотре квартиры желательно сделать замеры самостоятельно и сопоставить их с исходными данными.

Покупателям квартир или домов также не следует вслепую полагаться на указанный продавцами метраж, а внимательно изучить поэтажный план с указанием точных размеров.

Пролистать наверх