Содержание
показать
В крупных городах Австрии предлагают квартиры и апартаменты на любой вкус: от небольших бюджетных студий до роскошных пентхаусов. Но правильный выбор недвижимости — это не только оценка метража. Нужно учесть местоположение, цену, особенности местного рынка. Если вы хотите сделать обоснованный выбор, стоит принять во внимание 5 важных критериев, о которых мы расскажем в этой статье.
Цена
На цену недвижимости в Австрии влияют следующие факторы:
Размер апартаментов В пересчете на стоимость квадратного метра наиболее дорогими будут студии и однушки, а также большие трехкомнатные квартиры. В первом случае цена обусловлена высоким спросом, во втором – ограниченным предложением.
Район города
Например, недвижимость в 1-м и 19-м районах Вены будет дороже, чем во 2-м, 12-м, 15-м и 20-м. Более подробно о районах Вены можно прочитать в специальной статье нашего блога.
Близость к инфраструктурным объектам
Квартиры в здании, расположенном в 5–10 минутах ходьбы от станции метро, будут дороже, чем аналогичные по площади, но в труднодоступных районах. Наличие поблизости трамвайной или автобусной остановки существенного влияния на цену не оказывает.
Шумный район или нет
Квартиры в зданиях на больших улицах часто стоят меньше, чем в небольших переулках поблизости.
Возраст и состояние дома
Квартиры в новых либо старых домах после капитального ремонта стоят значительно выше, чем в среднем по району. Многие старые здания в центральных районах Вены сегодня ремонтируют, превращая в элитные жилые комплексы.
Состояние квартиры Новая квартира или апартаменты сразу после ремонта обойдутся дороже, но станут наилучшим вариантом, если вы не хотите дополнительных хлопот. Покупка дешевой квартиры в старом здании под ремонт может оказаться выгодной инвестицией – после ремонта ее стоимость многократно возрастет.
Совет
Прямая зависимость между возрастом и состоянием дома прослеживается не всегда. В Вене есть дома возрастом 100 и более лет в прекрасном состоянии, а есть дома постройки 60–70-х годов, которые нуждаются в капремонте.
Местоположение
Выбирая район своей будущей квартиры в Вене, нужно учитывать не только цену квадратного метра, но и комфорт проживания.
Близость к социально значимым объектам
Вена – город относительно небольшой (1,7 млн человек), а хорошая инфраструктура позволяет быстро попасть в любую точку города. Однако для вас может оказаться важным наличие рядом с домом парка, хорошей клиники, бизнес-центра, международной или русской школы.
Развлечения и комфорт
Молодые люди и семейные пары без детей часто предпочитают центральные районы, где находятся концертные залы, торговые центры, рестораны и клубы. Напротив, для семей с детьми и пожилых людей комфортнее могут оказаться зеленые и спокойные районы на окраине.
Социальное окружение
Вена считается одним из самых удобных и безопасных городов в мире. Но в более дешевых районах (например, 15) среди соседей в основном могут оказаться мигранты из Турции и арабских стран, что у многих вызывает психологический дискомфорт.
Правила кондоминиума
Большинство многоквартирных зданий в Австрии являются кондоминиумами, то есть управляются товариществами жильцов. При покупке такой квартиры вы получаете права собственности на личные квадратные метры и становитесь совладельцем общедомовых территорий (холлов, лестниц, прилежащего к дому участка и т. д.).
Помимо кондоминиумов в Австрии существуют другие формы собственности на многоквартирные дома – например, кооперативная или муниципальная. Однако на приобретение жилья в таких домах могут претендовать только граждане страны.
Все владельцы квартир в кондоминиуме подписывают особый договор (Wohnungseigentumsvertrag), где установлены правила проживания и пользования территориями и общими удобствами жилого комплекса. В документе перечислены:
- Объекты, принадлежащие каждому жильцу на правах частной собственности (квартира, частное парковочное место, личный участок, прилегающий к квартире на первом этаже, и т. д.).
- Условия и правила пользования общей собственностью (парковками, если там не имеется частных мест, садом или двориком, конференц-холлом, бассейном и пр.).
- Принцип распределения эксплуатационных расходов (если он отличается от общепринятого принципа полезности).
- Наличие жилищного фонда, средства из которого используются на общедомовые нужды, например, ремонт; объемы взносов в этот фонд.
- Возможность перевода жилой собственности в нежилую (например, для переоборудования в частную контору или офис) и обратно.
- Права и обязанности управляющего кондоминиумом.
- Условия содержания и количество домашних животных на одну квартиру и другие нюансы.
Вам необходимо ознакомиться с договором на кондоминиум до заключения сделки на недвижимость, чтобы впоследствии не обнаружить неприятные для себя условия. Сделать это можно через выписку из земельного реестра, где должна содержаться копия данного документа, либо затребовать договор у собственника или управляющего кондоминиумом.
Совет
Подписывая контракт купли-продажи квартиры в кондоминиуме, вы автоматически соглашаетесь с положениями договора о кондоминиуме, подписанного первым владельцем. Впоследствии условия договора можно изменить только на ежегодном общем собрании при согласии всех остальных собственников квартир в данном доме.
Расходы на содержание квартиры
Ежемесячные расходы на содержание квартиры значительно различаются в зависимости от нескольких факторов. Необходимо учитывать:
- Уровень потребления газа, воды, электричества (зависит от размера квартиры, количества проживающих в ней человек, правил кондоминиума). Коммунальные платежи в Австрии подробно описаны в специальной статье.
- Наличие в доме особых удобств, оплата за которые распределяется на всех собственников (ежемесячная квартплата в здании с бассейном и тренажерным залом будет выше, чем в обычном доме).
- Взносы в общедомовой фонд.
- Наличие общих кредитов*.
- Долю общедомовых расходов в соответствии с принципом полезности**.
*Средства из общедомового фонда используют для технического обслуживания и ремонта общих площадей и коммуникаций. В случае крупных расходов этих средств может не хватить. Например, если товарищество собственников приняло решение о замене окон, что в обязательном порядке проводится во всем доме одновременно.
Поквартирный сбор в Австрии не практикуется – вместо этого товарищество жильцов обычно берет банковскую ссуду на проведение ремонта. Взносы по кредиту распределяются на всех собственников жилья. Таким образом, на время выплаты кредита ежемесячный взнос может быть на несколько евро выше, а впоследствии сократится.
**Принцип полезности (Nutzwertberechnung) – распространенный способ расчета доли в общих коммунальных расходах, приходящейся на каждую квартиру. В основе расчета лежит метраж квартиры, к которому применяют повышающие или понижающие коэффициенты.
Например
Эксплуатационные расходы для квартиры на первом этаже ниже, чем на более высоких, а квартиры с окнами на север обходятся в содержании дешевле, чем апартаменты с окнами на юг.
Если вы не согласны с объемом эксплуатационных расходов, определенных на основании принципа полезности, вы можете заказать независимое определение своей доли в Арбитражном совете по жилищным вопросам (Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten).
К стоимости недвижимости необходимо добавлять налоги, комиссионные и средства на оплату услуг нотариуса и других специалистов – в среднем до 7–10 % цены квартиры.
Характеристики квартиры
Из-за высоких налогов перепродажа квартиры в течение нескольких лет после покупки будет очень невыгодна, а рынок недвижимости в Австрии достаточно медленный. Поэтому лучше выбирать недвижимость, которая будет в собственности не менее 5–7 лет.
Для этого стоит обратить внимание на такие моменты, как:
- Количество проживающих в квартире людей с учетом перспективы.
- Общедомовые удобства, которые могут понадобиться через несколько лет проживания. Для пожилых людей важен лифт, для семей, планирующих пополнение, – место для хранения коляски.
- Наличие в квартире мебели. Иногда она входит в стоимость жилья, но, если она вам не нравится, стоит подыскать квартиру без обстановки – иначе придется организовывать вывоз ненужной мебели на специальный полигон. Утилизация старой мебели и других крупногабаритных предметов во многих населенных пунктах платная.
- Отделка квартиры – паркетный пол, балкон, ванна, а не душевая кабина – все эти удобства увеличивают цену покупки.
- Система отопления. В Австрии возможны различные схемы отопления – центральное, поквартирное от бойлеров, ночное – что влияет и на уровень коммунальных расходов, и на комфорт проживания. Например, в квартирах с ночным отоплением в среднем холоднее, чаще возникают проблемы с сыростью и плесенью.
Заключение
Согласно статистике, до 70 % жителей Вены живут в арендуемом, а не собственном жилье. Зачастую это не только удобнее, но и выгоднее. В каких же случаях лучше покупать квартиру, а когда ее проще снять?
Покупка предпочтительнее, если:
- у вас большая семья – выплаты по кредиту на большую квартиру могут оказаться такими же или меньше, чем арендная плата;
- рассматриваете квартиру в качестве инвестиций – цены на недвижимость растут быстрее, чем арендная плата;
- имеете возможность уплатить сразу значительную часть стоимости недвижимости – большинство банков требуют первоначальный взнос от 20 %
Аренда предпочтительнее, если:
- не хотите тратить время на получение разрешения на покупку недвижимости для иностранцев;
- не хватает средств на первоначальный взнос;
- не выбрали окончательно район для проживания.