Содержание
показать
Вы решили купить в Австрии недвижимость и рассчитываете смету расходов. В состав этой суммы должны быть заложены комиссионные брокера. Сколько они составляют, на каких условиях работают австрийские риелторы и когда вы можете не платить агенту вознаграждение? Отвечаем на эти вопросы в нашем материале.
Вознаграждение брокера
Размер вознаграждения брокера зависит от типа договора и срока его действия, а максимальная сумма ограничена федеральным законодательством.
При заключении договора аренды
При заключении договора сроком до трех лет максимальная комиссия (Maklerprovision) составит сумму ренты за один месяц. Если договор заключен на срок более трех лет или бессрочный, максимальный размер комиссии удваивается.
В частных случаях также устанавливают следующее:
- Если брокер работает на компанию, обслуживающую объект недвижимости, то максимальная сумма его вознаграждения равна сумме ренты за месяц.
- При продлении ранее заключенного договора аренды или переоформлении его на бессрочный максимальный гонорар брокера составит половину суммы ренты за месяц + комиссию за срочный контракт.
- При заключении договора субаренды гонорар не превышает сумму месячной ренты.
Установленная в качестве ориентира сумма ренты рассчитывается после уплаты налогов, в том числе НДС 20 % и коммунальных платежей.
Совет
По закону, право на вознаграждение брокер получает только после вступления в силу договора аренды. Законодательно установленный максимальный размер комиссии агента не является обязательным: стороны могут договориться с брокером и уменьшить размер комиссионных.
При заключении договора купли-продажи недвижимости
Как и в случае с арендой, гонорар агента (Maklerprovision) – предмет индивидуального обсуждения. Обычно сумма зависит от ситуации на рынке недвижимости и цены покупки, но больше, чем положено по Закону о брокерской деятельности (Maklergesetz), риелтор потребовать не может:
| Цена недвижимости, € | Максимальная брокерская комиссия (без НДС) |
|---|---|
| до €36 336,42 | 4 % от цены |
| от €36 336,42 до €48 448,51 | €1 456,46 |
| более €48 448,51 | 3 % от цены |
К указанной комиссии добавляют 20 % НДС (Mehrwertsteuer). Брокеру еще разрешено включать в стоимость своих услуг дополнительные расходы – на переезды, рекламу, подготовку объявлений и т. п. О каждой такой сумме он обязан заранее письменно сообщать клиенту.
Условия выплаты брокерской комиссии
Поскольку авансовые платежи для брокера не предусмотрены, существуют условия, когда выплачивается комиссионное вознаграждение:
- Право на комиссию возникает у агента только после того, как с его помощью сделка состоялась (§15 Maklergesetz) и нотариус заверил подписи сторон на договоре купли-продажи.
- До момента нотариального заверения договора размер гонорара разрешено пересматривать. Покупатель и продавец могут договориться о перераспределении выплачиваемых долей или включении комиссии в цену (Innenрrovision).
- Если риелтор не выполнил свои обязанности – не рассказал о платежах, не уведомил письменно о размере комиссии и т. п., клиент вправе потребовать возмещения убытков или снижения комиссии.
На страже закона в сфере покупки недвижимости – Австрийская палата труда и правозащитные организации потребителей.
Соглашение вне офиса
Если покупатель заключил договор с агентом удаленно по телефону, через интернет или за городом, сделка считается выездной и дополнительно регулируется:
- «Директивой ЕС о правах потребителей» (Verbraucherrechte-Richtlinie-Umsetzungsgesetzes, VRUG).
- «Законом об удаленных транзакциях» (Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz, FAGG).
При выездной сделке покупатель имеет право расторгнуть соглашение с брокером в течение 14 дней без объяснения причин и не платить брокерскую комиссию.
О размере комиссии при такой сделке брокер обязан уведомить покупателя письменно, например по почте обычным письмом. Если он этого не сделает, право покупателя расторгнуть агентское соглашение автоматически продлевается на 1 год.
Совет
Внимание! Брокер может защитить себя и указать в соглашении место подписания. А при онлайн-сделке попросить клиента переслать ответ обычной или электронной почтой. Тогда у покупателя не будет права расторгнуть сделку без уважительных причин.
Заключение
При работе с брокером важно знать, на какую максимальную сумму гонорара он может рассчитывать, от чего она зависит. И что есть ряд обстоятельств, когда брокер не имеет права на получение гонорара. Это бывает, когда агент по недвижимости скрыл тот факт, что:
- является одной из сторон договора;
- близкий родственник одной из сторон;
- родственник арендодателя;
- имеет экономические обязательства перед арендодателем.
Если выясняется, что агент получил гонорар незаконно или в размере, превышающем установленный по закону уровень, пострадавшая сторона может обратиться в суд. Срок исковой давности – 10 лет.