Содержание
показать
В Австрии действует федеральный закон о жилой собственности Wohnungs-eigentumsgesetz (WEG). В нем прописаны правила, которым подчиняются все владельцы недвижимости, в том числе в отношении управления зданием. Всем владельцам недвижимости необходимо знать, что решается на собраниях и по какому принципу осуществляется голосование.
Сообщество владельцев
Все владельцы апартаментов в пределах одного здания представляют собой Eigentümergemeinschaft – сообщество. По сути, это юридическое лицо, которое в отличие от остальных юрлиц не платит налогов. Сообщество владеет строением, землей и инфраструктурой, а его участников можно сравнить с акционерами компании.
Функции сообщества
Сообщество выполняет следующие функции:
- сбор средств на поддержание здания в хорошем состоянии (совместно с управляющей организацией);
- принятие решений относительно ремонта здания, инфраструктуры;
- решение вопросов по модернизации собственности, например по улучшению энергоэффективности, постройке бассейна и т. д.
В компетенции сообщества – регулирование правил соседства и функционирования дома в целом.
Правила проведения собрания
Члены сообщества регулярно проводят собрания, где каждый имеет избирательное право пропорционально величине своей квартиры. Владельцу необязательно лично присутствовать на собрании: право голоса можно передать доверенному лицу (например, адвокату).
По закону, проводить собрания необходимо не реже одного раза в год. Уведомить владельцев о предстоящем плановом мероприятии управляющая компания обязана не позднее, чем за две недели до даты проведения. Чтобы организовать внеплановое собрание необходимы заявления не менее чем от 25 % владельцев апартаментов.
Учет голосов
Перед началом собрания председатель обязан проверить количество присутствующих и убедиться, что этого достаточно для принятия решения большинством голосов. Если участников недостаточно, голосование отменяют.
Согласно законодательству WEG, решение на собрании может быть принято на основании:
- единогласия всех владельцев жилья, а не только присутствующих;
- простого большинства голосов;
- большинства в две трети.
Законодательство Австрии предусматривает высокую степень защиты всех владельцев, включая меньшинство. Собственники больших апартаментов не имеют права препятствовать принятию решений о необходимых ремонтных работах. Любой жилец может оспорить такие действия в суде в течение месяца, основываясь на WEG 24.6.
Голосование проходит открытым или тайным способом. Председатель подсчитывает количество голосов «за», «против» и воздержавшихся. Последние не учитываются при подсчете: решающее значение имеет соотношение «за» и «против».
Пример.
Один из владельцев подает заявку с просьбой оставлять свой велосипед в коридоре, а не в предусмотренном для этого месте. Вопрос выносится на голосование. Заявитель голосует «за», остальные воздерживаются. В этом случае результат положительный: один голос «за» против остальных воздержавшихся имеет больший вес. С этого момента человек получает право ставить велосипед в коридоре.
Исключение права голоса
Владелец, не имеет право голоса:
- Если на собрании обсуждают заключение сделки между ним и сообществом в отношении общего имущества.
- Если он принимает участие в урегулировании иска других владельцев против самого себя.
- Австрийское законодательство не позволяет голосовать на собраниях осужденным.
Пример.
Владелец апартаментов господин Таафе, профессиональный маляр, предложил свои услуги по покраске лестничных пролетов. Вопрос обсуждают на собрании сообщества. Г-н Таафе не участвует в голосовании, поскольку в случае положительного решения с ним будет заключена юридическая сделка, а значит, он – лицо заинтересованное.
Принципы голосования на собраниях жильцов
Основные принципы голосования таковы:
- Если сообществом не предусмотрено других правил, владелец квартиры имеет один голос, даже если у него в собственности нескольких объектов в доме.
- Если квартирой владеют несколько человек, они имеют право только одного голоса. Для них принципиально достигнуть соглашения накануне собрания, поскольку разные мнения аннулируются.
- В иных случаях число голосов приравнивается к количеству объектов недвижимости или пропорционально долям (квадратным метрам) в собственности.
Управляющий жильем: права и обязанности
Управляющий выбирается максимум на пять лет коллегиально всеми владельцами и контактирует не с каждым из них отдельно, а с сообществом. Его обязанность – делать все необходимое для поддержания имущества в нормальном состоянии и защиты интересов домовладельцев.
Отстранение от управления возможно только по уважительной причине (например, из-за неэффективной работы). За год до истечения назначенного периода, но не позже, сообщество дома может принять решение о продлении контракта.
Управляющий имеет право:
- получать от владельцев денежные взносы с целевым назначением «для управления домом»;
- управлять полученными средствами;
- принимать соглашения о намерениях и поставках, адресованных всем домовладельцам; представлять интересы домовладельцев в суде.
Управляющая компания несет ответственность за:
- последствия некорректных расчетов, которые нанесли жильцу дома ущерб;
- бездействие, вследствие которого недвижимое имущество пострадало и требует ремонта.
Управляющая компания не обязана выступать экспертом в сложных юридических вопросах или делах, связанных со строительством. Она имеет право воспользоваться помощью профессиональных консультантов, чтобы не нарушить интересов домовладельцев и не нанести им ущерба.
Заключение
Все важные решения по управлению зданием, землей и пр. принимают члены сообщества на собраниях путем голосования. Но даже принятое большинством голосов решение может быть отменено в судебном порядке.
Собственник вправе оспорить решение собрания через суд, если он не был проинформирован о голосовании.
Суд отменяет решение большинства собственников, если:
- принятые изменения приведут к негативным последствиям для заявителя;
- средств управляющего домом не хватит на реализацию изменений.
Суд не отменит решение, если:
- недостающую сумму расходов возмещает большинство владельцев;
- принятые изменения будут полезны для всех домовладельцев. В этом случае возмещение затрат не является обязательным условием.